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新政20天蘇州樓市緩慢爬坡:城市基本面、政策利好提供雙面支撐

2022-05-30 20:52:50 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 21財(cái)經(jīng)APP 李莎

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎北京報(bào)道

“我這個(gè)月成交4單了,比上個(gè)月多賣了2套。”5月30日,蘇州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人文楊(化名)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

文楊認(rèn)為蘇州二手房正整體回暖。一方面是因?yàn)?月蘇州疫情防控效果顯著,線下看房和成交恢復(fù);另一方面也得益于相對(duì)寬松的政策環(huán)境吸引更多人購(gòu)房。

5月9日,據(jù)多家媒體報(bào)道,蘇州優(yōu)化限購(gòu)、限售政策。在限購(gòu)方面,非蘇州戶籍家庭的社保要求縮短至6個(gè)月,非限購(gòu)區(qū)域(張家港、常熟)房屋不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù);在限售方面,新房限售縮短至2年,二手房不再限售。

新政過(guò)去20日,蘇州市場(chǎng)是否回暖?房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)有何變化?對(duì)今年蘇州二批次集中供地有何影響?

蘇州樓市緩慢爬坡

“現(xiàn)在二手房不限售了,市場(chǎng)上新增了大量掛牌房源?!蔽臈钫劦?,這些新掛牌的房主多為改善置換群體或之前在蘇州購(gòu)房投資人士。

文楊感慨,由于目前的政策環(huán)境相對(duì)寬松,很多新掛牌房主的預(yù)期較高,新掛房源價(jià)格有所上漲。目前流通較好的房源仍以政策發(fā)布前即在售的“存量房源”為主。

蘇州部分區(qū)域確實(shí)存在掛牌價(jià)格上漲情況,但區(qū)域存在分化。如貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示,5月20日-26日,工業(yè)園區(qū)掛牌均價(jià)近4.47萬(wàn)元/平方米,較上周上漲0.1%;同期相城區(qū)掛牌均價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米,環(huán)比下降0.1%,成交價(jià)格亦有漲有跌。

整體來(lái)看,蘇州二手房成交價(jià)格并未上漲。房天下數(shù)據(jù)顯示,5月蘇州二手房成交參考均價(jià)為2.75萬(wàn)元/平方米,環(huán)比下降0.57%,同比下降3.61%。

由于限購(gòu)政策放松,非蘇州戶籍家庭購(gòu)房所需的社保要求縮減至6個(gè)月,部分在蘇州工作但繳納社保不足兩年的家庭擁有了購(gòu)房資格,疊加前述置換群體入市,蘇州樓市購(gòu)房群體有所增加并開(kāi)始行動(dòng)。

克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)考察貝殼平臺(tái)成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),5月23日,貝殼平臺(tái)上蘇州二手房成交137套,創(chuàng)今年截至當(dāng)日的工作日成交量新高,前一周末,即5月21-22日合計(jì)成交287套,亦處年內(nèi)較高水平。

新房市場(chǎng)的熱度也有所提升,但在長(zhǎng)三角某品牌房企工作的魏新(化名)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹,5月蘇州新房項(xiàng)目的到訪率有所提高,但轉(zhuǎn)化量增長(zhǎng)還有待觀察。

環(huán)比來(lái)看,政策效果或已有所顯現(xiàn),但與去年同期相比,仍有較大差距??硕鹛K州房產(chǎn)測(cè)評(píng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),截至5月26日,5月蘇州市區(qū)新房供應(yīng)面積55.81萬(wàn)平方米,環(huán)比增加121%,同比減少26%;成交面積47.69%,環(huán)比增加近20%,同比減少52%。

上述機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為,目前蘇州樓市的成交量仍在恢復(fù)中,數(shù)據(jù)仍在緩慢爬坡,市場(chǎng)能否復(fù)蘇,還要觀察未政策是否會(huì)進(jìn)一步放松,以及成交的持續(xù)性。

除了規(guī)制性政策調(diào)整外,房貸利率下調(diào)進(jìn)一步降低蘇州購(gòu)房者的還貸壓力,多位蘇州房屋經(jīng)紀(jì)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,目前首套房貸利率最低可至4.25%,已是目前全國(guó)最低水平。

房貸利率下調(diào)會(huì)對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房意向產(chǎn)生影響。“利率下調(diào)了,我最近改了想法,想換房?!奔以谔K州,工作在上海的章歌(化名)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

但當(dāng)?shù)胤课萁?jīng)紀(jì)人認(rèn)為利率調(diào)整并不能惠及每一個(gè)購(gòu)房家庭?!笆滋桌首畹涂梢宰龅?.25%,但要看資質(zhì)的,包括征信、收入證明、工資流水等等,我們不承諾能貸到最低利率?!绷硪晃划?dāng)?shù)胤课萁?jīng)紀(jì)人王鵬(化名)向記者談到。

由于相關(guān)政策并未像杭州、成都等熱點(diǎn)城市一樣公開(kāi)發(fā)文,在對(duì)話中王鵬也透露出隱憂:“雖然現(xiàn)在外地戶口買房社保要求縮短至6個(gè)月,但還是兩年社保最保險(xiǎn),政策沒(méi)有公開(kāi)發(fā)文,萬(wàn)一哪天政策收回,社保不再符合要求的買房就違約了?!?/p>

樓市的支撐點(diǎn)與不確定性

“沒(méi)有發(fā)文可能也是擔(dān)心市場(chǎng)出現(xiàn)炒作情況,現(xiàn)在放松的政策一般都會(huì)執(zhí)行,也不排除后續(xù)修改或內(nèi)部執(zhí)行的可能性,但還不至于這么快收回?!?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),蘇州近期出現(xiàn)持續(xù)性政策放松,一定程度上折射出背后的市場(chǎng)預(yù)期不佳問(wèn)題。

魏新指出,受疫情反復(fù)、市場(chǎng)看空等多方面因素,今年蘇州新房供應(yīng)和成交的量能明顯不足,新房成交單月減少1500-2000套,總體新增供應(yīng)套數(shù)也少于去年,市場(chǎng)萎縮信號(hào)明顯。二手房成交套數(shù)自去年一季度以來(lái)持續(xù)滑坡,今年一季度同比接近腰斬。

魏新介紹,截至4月底,蘇州主城區(qū)住宅在售存量887.13萬(wàn)平方米,按近6個(gè)月月均成交計(jì)算,去化周期為18.3個(gè)月。

為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,蘇州今年多次對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整,包括常熟出臺(tái)人才購(gòu)房補(bǔ)貼、蘇州提高首次使用公積金貸款的貸款額度、縮短非蘇州戶籍購(gòu)房家庭的社保年限、縮短限售年限、支持多孩家庭購(gòu)房等等。

與很多重點(diǎn)城市的政策相比,蘇州政策的步子邁得并不小。杭州、成都近期均對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化,在限購(gòu)、限售方面,杭州僅降低了二手房購(gòu)房的社保要求,成都提出近郊區(qū)縣住房不納入主城區(qū)家庭限購(gòu)套數(shù),縮短無(wú)房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中的住房交易年限。

不僅如此,蘇州還具有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口優(yōu)勢(shì)。

據(jù)蘇州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2021年蘇州GDP 22718.3億元,同比增長(zhǎng)8.7%,GDP排名全國(guó)前6。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)的增加值分別為189.7億元、10872.8億元和11655.8億元,同比分別下降0.8%、增長(zhǎng)9.5%和增長(zhǎng)8.1%。

蘇州堅(jiān)持先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng),制造業(yè)和服務(wù)業(yè)貢獻(xiàn)了2021年蘇州超99%的GDP。

同期蘇州規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值突破4萬(wàn)億元,高技術(shù)制造業(yè)產(chǎn)值14062.2億元,比上年增長(zhǎng)11.9%,占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重的34.0%。高技術(shù)服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入比上年增長(zhǎng)23.0%,占規(guī)模以上服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入的比重達(dá)35.3%,蘇州產(chǎn)業(yè)質(zhì)態(tài)持續(xù)優(yōu)化提升。

2021年蘇州新設(shè)市場(chǎng)主體60.47萬(wàn)戶,其中新設(shè)企業(yè)12.70萬(wàn)戶,比上年增長(zhǎng)17.8%。年末全市共有各類市場(chǎng)主體274.07萬(wàn)戶,其中企業(yè)82.97萬(wàn)戶,比上年末增長(zhǎng)7.8%,市場(chǎng)主體活力不斷釋放。

2010-2020年,蘇州常住人口增加近229萬(wàn)人,增長(zhǎng)近22%,年平均增長(zhǎng)率為2%,是江蘇人口增長(zhǎng)最多的城市。2021年末蘇州常住人口近1285萬(wàn)人,繼續(xù)保持人口增勢(shì)。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展持續(xù)為蘇州人口增長(zhǎng)注入動(dòng)力,而人口持續(xù)增長(zhǎng)又為蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)帶來(lái)購(gòu)買力。

蘇州作為房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市和房企重點(diǎn)投資的城市,為何今年市場(chǎng)表現(xiàn)不佳?魏新認(rèn)為除了受疫情反復(fù)這一意外因素影響外,一方面是前期嚴(yán)格的政策調(diào)控壓制了部分市場(chǎng)需求,另一方面市場(chǎng)信心缺失也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)甚至土地市場(chǎng)表現(xiàn)帶來(lái)影響。

“政策具有時(shí)滯性,政策效果后續(xù)或逐步釋放?!?魏新談到。嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為如果目前的政策效果對(duì)樓市的支持效果不及預(yù)期,市場(chǎng)仍未恢復(fù),后續(xù)政策還有繼續(xù)優(yōu)化的可能。

政策可以及時(shí)優(yōu)化,但信心缺失或難以在短時(shí)間內(nèi)修復(fù)。

章歌在互聯(lián)網(wǎng)大廠工作,之前很想換一個(gè)大一點(diǎn)的房子,現(xiàn)在由于工作穩(wěn)定性和收入增長(zhǎng)存在不確定性,面對(duì)持續(xù)政策利好時(shí)卻猶豫了:“我不想每個(gè)月背超過(guò)1.5萬(wàn)元的房貸壓力。”

5月25日,蘇州第二批次集中供地的地塊已掛牌,與第一批次相比,多了一些區(qū)位條件好的優(yōu)質(zhì)地塊。由于今年前期房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳,今年蘇州第一批次集中供地平均溢價(jià)率僅3%,大部分地塊底價(jià)成交。

在魏新看來(lái),第一批次土地中的優(yōu)質(zhì)地塊被房企追捧的概率很高,但整體表現(xiàn)如何,還有賴近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)。

“從現(xiàn)在政策的反饋來(lái)看,對(duì)供地肯定有積極影響,但影響有多大,還要看近期的成交數(shù)據(jù)?!?魏新說(shuō)。