21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者葉麥穗廣州報道   5月房貸市場不斷現(xiàn)驚喜，特別利率“大禮包”，15日央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，宣布首套房貸款利率下限下調(diào)20個基點，各地可“因城施策”。20日5年期LPR利率又累計下調(diào)15個BP。雙重利好疊加，多個城市大幅下調(diào)房貸水平。

房貸回到5年前

融360數(shù)字科技研究院對全國42個重點城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年5月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2022年4月20日-2022年5月15日）全國首套房貸款平均利率為5.03%，環(huán)比下降13bp，二套房貸款平均利率為5.36%，環(huán)比下降9BP，基本回調(diào)到5年前的水平。

全國房貸利率走勢最近一輪的拐點在2021年11月，當(dāng)月中旬央行首次單獨公布個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房貸市場出現(xiàn)了松動跡象，多個城市房貸利率開始下降，房貸審批速度加快，之后倆月的房貸利率大概是月下降5BP左右的幅度。

2022年1月5年期LPR調(diào)降后，房貸利率又開始急劇下降，隨后四個月都以月10BP左右的降幅下降，且首二套房的降幅差異很小，可以說是同步下調(diào)。

融360數(shù)字科技研究院2022年5月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2022年4月20日-2022年5月15日）監(jiān)測的42個城市中，31個城市的房貸利率水平下降，5個城市的下降幅度超過30BP。在這輪房貸利率下降潮中，截至5月15日，已經(jīng)有7個城市累計利率降幅超過100BP。

2022年5月15日前，一線城市中，北京、上海和深圳地區(qū)的房貸利率保持不變。廣州地區(qū)則繼續(xù)下降，且首二套房貸款平均利率的降幅均超過10BP。

二線城市中，5個城市的房貸利率降幅在30BP以上，分別為成都、無錫、南昌、濟南和太原。

融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測的42個重點城市中，5月15日前，20個城市的首套房貸平均利率降至5%以下，蘇州、濟南和無錫首套房主流利率均為4.6%，鄭州、昆明、銀川、珠海、廣州均有個別銀行執(zhí)行4.6%的水平；20個城市的二套房貸主流利率降至5.2%，26個城市均有部分銀行執(zhí)行5.2%的二套利率水平。

17個城市首套房貸低至4.25%

根據(jù)融360數(shù)字科技研究院的監(jiān)測：5月15日-5月20日之間，已經(jīng)有近20個城市首套房貸利率最低可以做到4.4%，包含一線二線三線城市。

5月20日LPR調(diào)降后，截至5月25日，融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測的42個城市中：

17個城市最低可執(zhí)行首套 4.25%、二套 5.05%的房貸利率，既包括之前房貸利率已經(jīng)到達(dá)首套下限要求的蘇州、鄭州、濟南等地，也有 5 月 15 日之前首套利率尚在 5%以上的城市，比如溫州、南京等地。不過，部分城市的銀行僅針對優(yōu)質(zhì)客戶或者合作樓盤可以執(zhí)行下限利率水平；

至少有6個城市雖然沒執(zhí)行最低下限利率4.25%，但首套利率也已經(jīng)降到4.6%以下；

至少24個城市的二套房貸利率最低可執(zhí)行5.05%；

一線城市相對較穩(wěn)，北京、上海、深圳的主流利率均跟隨LPR下降15BP。 5月20后，全國房貸利率的最新下限要求為：首套4.25%，二套5.05%。而5月15日前融360數(shù)字研究院監(jiān)測到的全國利率平均水平為首套5.03%、二套5.36%。因此，不論是從理論上可繼續(xù)下行的空間（首套78BP、二套31BP），還是從近幾天各個城市的實際反應(yīng)看，接下來房貸利率降幅或?qū)?chuàng)新高，且首套房貸利率的下降空間遠(yuǎn)大于二套房。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，自5月20日起，廣州地區(qū)居民房貸利率報價普遍下調(diào)。針對首套房貸利率，股份行多是LPR+20BP至30BP。 如民生銀行首套房貸為LPR+30BP（4.75%），廣發(fā)銀行為LPR+20BP（4.65%），平安銀行則是LPR+20BP（4.65%）。

國有大行的利率則繼續(xù)保持堅挺，房貸利率在4.85%到5.05%之間，如中行的首套房貸為LPR+40（4.85%）。有銀行人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，可能下一步會調(diào)整，但是具體調(diào)整多少，根據(jù)各行和客戶資質(zhì)來定，但今年房貸確實出現(xiàn)“卷”的跡象，價格戰(zhàn)一觸即發(fā)。

大源按揭總經(jīng)理鄭大源對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，廣州地區(qū)的房貸，目前了解到的情況是，最低為LPR價格，但是能做到LPR不加點的銀行目前還是少數(shù)，多數(shù)都需要加點20BP左右，不過佛山地區(qū)首套房貸利率可以做到LPR減20BP。

30多個城市出臺樓市扶持政策

近3個月有30多個城市出臺樓市扶持政策，而且進(jìn)一步向放寬限購、限貸、限售等方面延伸。 有些城市放開限貸，比如寧波地區(qū)已有銀行從“認(rèn)房又認(rèn)貸”轉(zhuǎn)為“只認(rèn)貸不認(rèn)房”，二套以上也能按揭；

綿陽地區(qū)出臺新政“只認(rèn)貸不認(rèn)房”；南京、南寧地區(qū)也傳言有部分銀行調(diào)整首套房貸利率認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)清貸款且名下無房可認(rèn)定為首套，但尚未找到政策文件；

兩個地區(qū)放開了公積金貸款限貸要求，樂山地區(qū)公積金貸款“認(rèn)貸不認(rèn)房”，濟南地區(qū)公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”。 限購方面，目前看限購政策主要從兩個方面：一是針對限購對象，包括對非當(dāng)?shù)貞艏丝?、人才引進(jìn)以及多孩家庭三類群體。二是減少限購年限；三是限購區(qū)域范圍。武漢、濟南和南京等多個地區(qū)都出臺了放開限購區(qū)域的政策，但南京地區(qū)放開限購的政策尺度較大，“不限購房區(qū)域、不限購房套數(shù)”、且購買二手房時無需提供購房證明，僅發(fā)布了2個小時就被叫停。 綜合來看，樓市政策放松有進(jìn)一步的空間，但要注意堅持“房住不炒”的原則，側(cè)重點是支持剛性住房需求和改善型住房需求，防范投機類需求，這是一個基本的紅線。