21世紀經(jīng)濟報道記者張偉澤香港報道

“自從‘撤辣’政策落地的這十多天，我就一直連軸轉(zhuǎn)，都沒有時間休息，這個雙休日的時間已經(jīng)被客戶預定完了。最近過來買房的人一批接著一批。前兩天有個客戶從西安飛過來，上午11點到達，下午2點就簽好了購房合同，一次性買了三套。”一位香港房產(chǎn)中介Z先生在一個新樓盤現(xiàn)場對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

在香港特區(qū)政府2月28日發(fā)布財政預算案，撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施（俗稱“辣招”）免征各類購房額外印花稅以來，香港樓市反響熱烈。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，中原地產(chǎn)十大屋苑3月9日、3月10日成交量創(chuàng)3年新高；香港樓市一手市場在“撤辣”不足十天已錄得超過1500套成交，遠超今年頭兩月合計700套的銷售量。

（香港房產(chǎn)中介門面攝/張偉澤）

“撤辣”激活購房需求

香港樓市成交量迅速上升，不少購房需求被政策激活。

記者3月15日在一個香港新房銷售現(xiàn)場觀察到，盡管是工作日，但仍有眾多的購房者在現(xiàn)場看房。從口音判斷，購房者來自不同地區(qū)，既有來自中國內(nèi)地的購房者，也不乏香港本地買家。Z先生表示，自“撤辣”以來，來港購房的人數(shù)迅速增加。雙休日時的客流尤為夸張，有些新樓盤甚至需要排隊1-2小時才能夠進入樣板房參觀。

（香港新房放售現(xiàn)場攝/張偉澤）

在現(xiàn)場，一位來自東北的購房者對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，自聽說香港“撤辣”之后，他便有了在香港買房的打算，既作為投資，也為孩子將來在香港讀書做準備。本次他是專程從內(nèi)地來香港買房的。

（香港樣板房現(xiàn)場攝/張偉澤）

香港仲量聯(lián)行資深董事李遠峰對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，以仲量聯(lián)行過去十年統(tǒng)計的一手市場平均數(shù)據(jù)來看，香港每1000個新增家庭住戶平均對應大概542套一手成交。然而，這個數(shù)字在過去兩年下降至466套，這表明在過去一段時間中，有部分購房需求被壓抑，而這部分被擠壓的需求在本次“撤辣”后獲得釋放，就目前觀察而言都屬于相對剛需。

這些購房者中，除了專程自內(nèi)地來香港購房的買家和香港本地居民購房者，通過“高才通”計劃來港的專才們也是其中不可忽視的力量。

美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，通過對往年購房者姓名數(shù)據(jù)的分析，來自內(nèi)地的購房者大約占香港樓市總購房者的近20%，是香港樓市的重要買家。而“高才通”計劃引進的專才更是為香港樓市增添了需求。雖然2023年特區(qū)政府已針對這些專才推出 “先征后免”的方法，允許他們購房時先繳納額外稅費，待其成為香港永久居民后退還。但這一措施仍需等待數(shù)年才能兌現(xiàn)，不少專才對此始終有所顧慮。本次“撤辣”無疑消除了這方面的顧慮，進一步釋放其購房需求。

通過“高才通”計劃來港的C先生就是典型例子。他在“撤辣”后一周即定下了在港的首套房子，從萌生購房念頭到作出決定，整個過程僅耗時一周。C先生對記者表示，自2023年特區(qū)政府宣布“減辣”之后，他便開始考慮在香港購置房產(chǎn)自用，盡管當時推出了“先征后免”的政策，但他對此仍心存疑慮，擔憂其之后因不可抗力因素離港，無法待滿7年轉(zhuǎn)為永久居民而導致稅金無法退還。而本次撤銷額外印花稅的舉措無疑是消除了他的心理障礙，促使他迅速做出了購房決策。

根據(jù)特區(qū)政府數(shù)據(jù)，截至2023年2月底，“高才通”計劃由去年至今總計已引進約10.8萬人來港，這些通過“高才通”來港人士預計將可為香港帶來每年約340億港元的直接經(jīng)濟貢獻，相當于本地生產(chǎn)總值約1.2%。

投資價值凸顯

香港樓市火熱，部分也歸因于樓市的投資價值。C先生指出，除了他以外，更有通過“高才通”計劃來港的專業(yè)人才選擇在香港撤銷樓市調(diào)控政策后在港置業(yè)。這些專才的購房動機多元，既有自住需求，也有投資考量。他與其他專才人士探討一番后一致認為，香港房價目前處于低位，且租售比相對較高，是入手的好時機。

香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，今年1月，香港樓價指數(shù)跌至306.4，創(chuàng)下2016年10月以來最低，同比跌幅擴大至逾9.4%，是11個月以來最大。然而，香港樓市租金水平則受惠于“高才通”計劃引進人才以及疫后全面復常等因素的積極影響，自2023年以來不斷攀升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，反映香港租金水平變化的租金指數(shù)CRI在2023年由108.31上漲7.6%至116.59，整體租金回報率回升至3%。

房產(chǎn)中介Z先生指出，在其經(jīng)手的樓盤中，大部分新房的租售比能達到3%-4%。他以新盤“朗譽”的一手單位為例，一套價值493萬港元的一居室預計租金可達到每月1.8萬港元，租售比可達約4.3%，基本上可以覆蓋該房每個月的月供。他進一步表示，除了租售比高之外，一些開發(fā)商也為購房者提供現(xiàn)金回贈，極大減輕了購房者的現(xiàn)金流壓力。同樣以“朗譽”的一手單位為例，標價580萬港元的單位在首付付清之后的一段時間，能夠為購房者提供15%的現(xiàn)金回贈（即實際售價為493萬港元），這筆現(xiàn)金已經(jīng)能夠覆蓋購房者的首付資金。開發(fā)商以此方式降低購房者的所需現(xiàn)金，同時也能提升購房者的貸款額度。

（購房現(xiàn)金回贈詳情  攝/張偉澤）

劉嘉輝表示，香港樓市在2023年出現(xiàn)租金價格和樓價倒掛現(xiàn)象，在樓價下跌的同時租金不斷上升，從而導致租售比不斷上升；同時市場普遍預期下半年美聯(lián)儲利率將有望下調(diào)，受聯(lián)系匯率制影響，香港按揭貸款利率同樣有下調(diào)的可能性。這兩點因素共同作用下，香港樓市的投資價值愈發(fā)顯現(xiàn)。

去庫存壓力顯著

盡管撤銷樓市調(diào)控政策得到市場的積極反響，但香港一手樓盤的價格并未出現(xiàn)顯著上漲，甚至有所下跌。

反映香港樓價變化的美聯(lián)樓價指數(shù)在3月11日報133.6，較2月26日數(shù)據(jù)下降0.74%。以九龍灣新盤“泰豐”為例，其平均呎價（1呎約為0.09平米）僅為14800港元，甚至低于去年長實地產(chǎn)以“超低”折讓價推出的“親海駅II”項目。而3月14日推出的新盤“SEASONS PLACE”的平均呎價也僅為14188港元，較去年同地段新盤“凱柏峰Ⅲ”的平均呎價低16%，同時也是該地區(qū)近五年來的最低平均呎價。

平價推售新房的背后，是香港樓市高居不下的庫存。

根據(jù)香港房屋局以及美聯(lián)物業(yè)研究中心數(shù)據(jù)，截至2023年底，香港樓盤的“貨尾”（新盤銷售剩余未賣出的單位）已達2.03萬套，達近20年來新高，同時，潛在新盤供應單位數(shù)創(chuàng)歷史新高，達10.9萬個單位，創(chuàng)有記錄以來新高。

“貨尾”堆積，香港主要地產(chǎn)商或多或少面臨庫存壓力。以兩家香港主要地產(chǎn)商為例，截至2022年底，長實集團擁有可開發(fā)土地儲備約7500萬平方呎，其中位于香港的有700萬平方呎，同比增長75%；而對于新鴻基地產(chǎn)而言，截至2月28日，其發(fā)展中及待售物業(yè)達2197億港元，同比增長4.31%，連續(xù)7年錄得增長。

劉嘉輝指出，目前香港樓市“貨尾”數(shù)量高企，與之相對的，2022年至2023年香港一手樓盤銷售量僅為10000多套。今年香港樓市有2.2萬個新單位供應，加上過去一手樓的庫存約2萬個單位，合共4.2萬個新單位。以此推測，這些庫存需要兩三年時間才能消化。短期內(nèi)，地產(chǎn)商的銷售策略仍會是“以價換量”。

李遠峰也贊同開發(fā)商策略仍會是“以價換量”的這種說法，他統(tǒng)計了近期成交的一千多套一手樓盤，在此其中，有超過60%為之前減過價的現(xiàn)樓項目，市場仍有大量“貨尾”。同時，從購房者的表現(xiàn)來看，多數(shù)買家還是選擇性價比較高的項目，購房行為較為理性。

供過于求，香港樓價自然受到壓制。對于香港樓市后續(xù)發(fā)展，劉嘉輝認為，短期來看，樓市成交量回升并不一定帶來價格回升?！俺防薄奔せ盍讼嚓P(guān)購房需求，短期內(nèi)成交量回升令人欣喜。不過，“辣招”是影響樓市眾多因素中的其中之一，本次“撤辣”雖然促進了樓市成交量，但短期內(nèi)對于整體樓價影響仍然有限，后續(xù)樓價或?qū)⒊尸F(xiàn)“U”型反彈。