李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

12月24至25日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議對2024年4大板塊的重點(diǎn)任務(wù)進(jìn)行盤點(diǎn)時(shí)，排在第一位的是“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化”。需要注意的是，這種積極變化是多項(xiàng)目標(biāo)疊加實(shí)現(xiàn)的，既有市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭，還有保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)完成既定目標(biāo)，也有融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效以著力化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，更有新發(fā)展模式的積極進(jìn)展。

當(dāng)然，短期來看，穩(wěn)定商品房市場的工作更加重要和棘手。市場穩(wěn)定以避免風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散和傳播，一方面是推進(jìn)保交房和保民生的基礎(chǔ)，另一方面也為打造住房新發(fā)展模式創(chuàng)造良好環(huán)境。在穩(wěn)市場方面，此次會(huì)議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”政策組合拳的效應(yīng)。國家各部委、中央和地方一起發(fā)力，提高政策集成性、取向一致，才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)市場的目標(biāo)。

當(dāng)然，穩(wěn)市場除了直接紓困商品房市場外，還需要推進(jìn)新模式，這是行業(yè)和市場穩(wěn)定的長效機(jī)制。比如，作為新模式抓手之一的城中村等舊改，不管是增加改造的項(xiàng)目，或是建設(shè)籌集的安置住房，抑或是城市危舊房，在量上都取得了巨大的突破。此前住建部披露的數(shù)據(jù)顯示，全國35個(gè)大城市需要改造的城中村就有170萬套，全國城市需要改造的危舊房有50萬套。此次會(huì)議數(shù)據(jù)顯示，2024年建設(shè)籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套（間）。

作為新模式抓手的第二個(gè)重點(diǎn)的住房保障，根據(jù)會(huì)議披露，2024年全國建設(shè)籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房共計(jì)172萬套（間），在按照“十四五”規(guī)劃目標(biāo)配售房籌建目標(biāo)保質(zhì)保量推進(jìn)。另外，新模式的重要載體之一是“好房子”，此前《好住房技術(shù)導(dǎo)則》發(fā)布，這是未來住房發(fā)展增量空間的重點(diǎn)。

在部署2025年工作時(shí)，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的工作依然在第一位。會(huì)議提出要把存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位?，F(xiàn)在來看，2025年要夯實(shí)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)，關(guān)鍵是前期部署的政策要落地。首先就是嚴(yán)控增量要盡快落地，要根據(jù)庫存周期是否超出警戒線（比如超過18個(gè)月）減少或暫停供地、調(diào)節(jié)開工節(jié)奏；其次是盤活存量土地和房源，用好專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款和再貸款等工具，提前儲(chǔ)備好項(xiàng)目，加快收購低效閑置土地和房屋。

然后就是提高質(zhì)量?，F(xiàn)在，“好房子”建設(shè)的技術(shù)指標(biāo)和導(dǎo)則都有了，各地都在探索實(shí)施本地的“好房子”，也有很多“好房子”的明星項(xiàng)目。接下來，關(guān)鍵是“好房子”如何能在各地推廣落實(shí)，建設(shè)功能好、用材好、居住體驗(yàn)好、社區(qū)服務(wù)好的好房子，且能支付得起。除硬性的技術(shù)指標(biāo)外，各地應(yīng)在土地、金融、規(guī)劃報(bào)建、可支付性等方面加大扶持。

對于2025年工作，會(huì)議還重點(diǎn)闡述了構(gòu)建發(fā)展新模式。真正止跌回穩(wěn)和行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，需轉(zhuǎn)向新模式這個(gè)系統(tǒng)工程的構(gòu)建。首先是完善供應(yīng)體系，主要是加快發(fā)展保障性住房。

一方面，“市場+保障”的住房體系建設(shè)是新模式的核心。當(dāng)前，迫切需要關(guān)注經(jīng)濟(jì)調(diào)整新形勢下住房困難人群的增加，并將保障房籌建與該類需求結(jié)合起來。推動(dòng)建立“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，目的是摸清人口和住房底數(shù)，厘清未來住房需求的體量、類型和分布，然后決定住房和土地供應(yīng)渠道和模式，做到匹配需求。因此，未來商品房和保障房都要以需定供。

有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，意味著未來應(yīng)該是預(yù)售和現(xiàn)售并存的開發(fā)時(shí)代。地方政府和開發(fā)商規(guī)劃和供地時(shí)，既可選擇預(yù)售，也可以選擇現(xiàn)售模式。選擇前者，就要規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，確保項(xiàng)目順利交付的基礎(chǔ)上，滿足房企資金需求。不過，政策會(huì)大力支持現(xiàn)房銷售模式，以提高建設(shè)品質(zhì)、杜絕可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，房企也要做好市場需求調(diào)研，從而使得現(xiàn)房開發(fā)和銷售模式不僅滿足市場的需求，開發(fā)商也有合理的溢價(jià)。

總之，2024年商品房出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象，2025年則是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵時(shí)期。政策基調(diào)上，既要穩(wěn)定商品房市場，解決短期的問題，也要積極探索新模式，提振市場對未來的信心，這或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)持續(xù)調(diào)整三年以后能穩(wěn)定的基本策略。