21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎北京報(bào)道  “4小時(shí)砍價(jià)35萬(wàn)，意滿離。”在某社交媒體平臺(tái)上，南迪如是分享她最近的購(gòu)房感受。

南迪在北京工作多年，2022年底結(jié)婚后，她就開始斷斷續(xù)續(xù)看房?？戳巳氖追吭粗螅?023年最后一個(gè)月，南迪成功“上車”。最近她剛拿到房本，為整個(gè)購(gòu)房流程畫上句號(hào)。

南迪向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，所購(gòu)房源于2023年11月27日掛牌，掛牌價(jià)格為589萬(wàn)元。掛牌不到一周，業(yè)主就降價(jià)了10萬(wàn)元。12月第一個(gè)周末，南迪實(shí)地看房之后，覺得房子的戶型、采光、裝修等都很合眼緣，幾天后他們一家與業(yè)主談判到深夜，最后房子以544萬(wàn)元的價(jià)格成交。

降價(jià)成交已經(jīng)成為近期北京二手房市場(chǎng)的顯著特征，多位受訪購(gòu)房者、中介及專家都有類似經(jīng)驗(yàn)或感受。銷售平淡，市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)階段，降價(jià)成為業(yè)主加快成交速度、加大成交幾率的關(guān)鍵途徑。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，二手房市場(chǎng)的中介行業(yè)執(zhí)行雙邊代理模式，當(dāng)市場(chǎng)處于買方市場(chǎng)時(shí)，中介會(huì)更傾向于讓業(yè)主降低報(bào)價(jià)，更好促成交易，更多幫助買家。

二手房普遍降價(jià)成交

婚房需求、不時(shí)收到各網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)定向推送的樓市分析、房?jī)r(jià)下降等信息，帶動(dòng)了南迪的購(gòu)房計(jì)劃。從2023年11月起，南迪開始集中看房。

由于有購(gòu)房的剛性需求，市場(chǎng)不振并未對(duì)南迪的購(gòu)房節(jié)奏帶來(lái)影響，但她將購(gòu)房總價(jià)從700-800萬(wàn)元壓縮到500余萬(wàn)元?！胺渴械兔?，我不再追求更高總價(jià)的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，而是盡量在全款能力范圍內(nèi)選擇房源，爭(zhēng)取將杠桿降為零?！?/p>

據(jù)南迪了解，相較小區(qū)近期成交的同戶型房源，他們房子的成交價(jià)偏高，但房子正南的朝向、良好的裝修和“拎包入住”的房況，拉升了該房源的綜合性價(jià)比。節(jié)省下來(lái)的裝修成本和超1萬(wàn)元的月租金，以及縮短的入住時(shí)間，都讓南迪覺得這一房源是“比較劃算的一個(gè)選擇”。

北京豐臺(tái)區(qū)購(gòu)房中介蔡舟向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)或房況優(yōu)勢(shì)的房源才能成為重點(diǎn)推薦房源，“要么是好房子價(jià)格合理，要么是足夠優(yōu)質(zhì)?！?/p>

“現(xiàn)在不降價(jià)，根本不成交?！?蔡舟坦言，他們會(huì)建議那些需要換房或著急變現(xiàn)等有賣房理由的業(yè)主降價(jià)，“早賣了早拿到錢，早解決自己的問(wèn)題”。

實(shí)際上，降價(jià)成交已經(jīng)成為近期北京二手房市場(chǎng)的顯著特征，多位豐臺(tái)、石景山、海淀、西城等區(qū)域的中介均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者談到當(dāng)下市場(chǎng)降價(jià)促成交的現(xiàn)實(shí)情況。

北京海淀知春路片區(qū)的房屋經(jīng)紀(jì)人彭旭向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，與2023年市場(chǎng)價(jià)格高點(diǎn)相比，片區(qū)內(nèi)的三居降價(jià)幅度平均在120萬(wàn)元左右，兩居降價(jià)幅度平均在70萬(wàn)元左右?！疤聢@的兩居室，2023年7、8月份能賣到926-928萬(wàn)元，現(xiàn)在850萬(wàn)元左右都能賣。”

無(wú)獨(dú)有偶，西城區(qū)金融街片區(qū)中介豐彥向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，隨著學(xué)區(qū)房交易進(jìn)入預(yù)熱期，其所在門店2023年12月二手房成交量增加近3成，但為了促成交易，他們也會(huì)建議業(yè)主降價(jià)。

受降價(jià)影響，葉躍也選擇了“上車”。她向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，剛剛購(gòu)買的房源2023年10月底的掛牌價(jià)格是420萬(wàn)元，在小區(qū)同戶型中是價(jià)格較低的一套。10月底她和業(yè)主談過(guò)一次價(jià)，業(yè)主態(tài)度很強(qiáng)勢(shì)，底價(jià)是415萬(wàn)元，而這超過(guò)了葉躍的預(yù)期，她決定再等等看。

2023年11月，業(yè)主兩度主動(dòng)降價(jià)，當(dāng)月上旬將價(jià)格降到405萬(wàn)元，中旬再次降價(jià)到398萬(wàn)元。

“這套房子近期大概率是能賣的，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格確實(shí)也到了一個(gè)臨界點(diǎn)了?！币晃恢薪檫@樣告訴葉躍。再加上小區(qū)挨著海淀、距離地鐵不遠(yuǎn)、周邊配套尚可，葉躍最終選擇以398萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入。

2024年1月11日，該小區(qū)同戶型房源掛牌價(jià)格為375萬(wàn)元，但不同于葉躍購(gòu)買的中間層，這是一套頂層房源。負(fù)責(zé)該房源銷售的中介向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前該戶型頂層房源底價(jià)在370萬(wàn)元左右，中間樓層成交價(jià)約為390萬(wàn)元。與葉躍的成交價(jià)相比，當(dāng)前的底價(jià)又低了一些。

“近幾個(gè)月，我在貝殼關(guān)注的房子沒(méi)有一個(gè)漲價(jià)的，全在降價(jià)，我家附近一些次新房小區(qū)也降價(jià)比較明顯。”計(jì)劃在北京買房的白煜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，他目前住在通州，重點(diǎn)關(guān)注朝陽(yáng)常營(yíng)和北京城市副中心的次新房。

據(jù)白煜回憶，他關(guān)注的400萬(wàn)元以內(nèi)的房源，2023年累計(jì)降價(jià)30-40萬(wàn)元的情況并不少見，而降價(jià)20萬(wàn)元以內(nèi)的情況則比較普遍。

郭毅表示，現(xiàn)在北京二手房降價(jià)銷售是一個(gè)普遍現(xiàn)象，一方面是看房人群少，二手房成交周期長(zhǎng)；另一方面也受中介督促業(yè)主降價(jià)的因素影響。她表示，降價(jià)現(xiàn)象不是近期才出現(xiàn)的，市場(chǎng)進(jìn)入下行期之后，價(jià)格就在下降。

“現(xiàn)在與其說(shuō)什么小區(qū)降更多，不如說(shuō)現(xiàn)在還有哪些小區(qū)沒(méi)在降價(jià)?！惫阏劦?，在當(dāng)前北京的二手房市場(chǎng)上，沒(méi)有學(xué)區(qū)資源的“老破小”，以及高總價(jià)的豪宅項(xiàng)目在流通和變現(xiàn)方面都有難度，要想成交就要在價(jià)格上做出更大讓步。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2023年12月，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.63%，環(huán)比已連續(xù)8個(gè)月下跌，且跌幅較上月有所擴(kuò)大。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前二手房掛牌量處于高位，價(jià)格仍有一定下跌預(yù)期，若政策繼續(xù)優(yōu)化落位，二手房?jī)r(jià)格有望逐漸趨穩(wěn)。

新房“翹尾”行情或難持續(xù)

2023年12月14日，北京發(fā)布樓市新政，降低首付比例和房貸利率，2024年1月1日起，新的普宅標(biāo)準(zhǔn)也開始實(shí)施，政策力度之大，為近幾年所罕見。

新政推出時(shí)，南迪家的房子還沒(méi)有網(wǎng)簽。但她坦言，由于他們是全款買房，政策的出臺(tái)對(duì)他們影響不大。

白煜的情況則有所不同。2018年，白煜貸款在鄭州買下人生第一套房，存量首套住房貸款利率調(diào)整后，月供降至4000元。截止到目前，他的房子已浮虧40萬(wàn)元，由于降價(jià)太多，他目前還沒(méi)有出售打算。

與此同時(shí)，在北京工作多年的白煜也想在北京買房安家，但二套房60%-80%的首付比例讓他望而卻步。從“認(rèn)房不認(rèn)貸”，到降首付、降利率和普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，政策“組合拳”打出之后，白煜拿到了北京首套房“入場(chǎng)券”，首付比例和房貸利率明顯下降。

白煜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者坦言，北京政策剛推出的時(shí)候，他也曾動(dòng)過(guò)買房的心思，但綜合考慮之后，他決定再等等看。一方面，當(dāng)前北京樓市難言樂(lè)觀，他對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)沒(méi)有信心；另一方面，出于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和個(gè)人就業(yè)穩(wěn)定性等因素考慮，白煜不想有太大的月供壓力。

但從數(shù)據(jù)來(lái)看，北京樓市新政發(fā)布之后，二手房成交有所改善，Wind監(jiān)測(cè)北京住建委數(shù)據(jù)顯示，2023年12月北京二手住宅網(wǎng)簽量為12963套，環(huán)比增長(zhǎng)3.3%。郭毅談到，二手房成交周期相對(duì)長(zhǎng)，2023年12月二手房交易數(shù)據(jù)或?qū)⒃?024年2-3月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)。

相較二手房數(shù)據(jù)，新政后北京新房成交數(shù)據(jù)的改善更為明顯，新房市場(chǎng)出現(xiàn)了“翹尾”行情。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年12月15日~12月31日，北京商品住宅成交4443套，日均成交261套，較12月1日~12月14日日均增長(zhǎng)超100%。從面積來(lái)看，全月商品住宅成交量為68.38萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)36.7%。

陳文靜表示，除了政策帶動(dòng)部分購(gòu)房需求釋放之外，臨近年末，房企推盤積極性增加、房企營(yíng)銷力度加大也是帶動(dòng)樓市銷售增長(zhǎng)的影響因素。除此之外，月底部分項(xiàng)目集中網(wǎng)簽，一定程度上也帶動(dòng)成交量提升。

據(jù)郭毅觀察，進(jìn)入2024年1月，北京新房市場(chǎng)成交量下行比較明顯，雖然這也有房企將簽約盡量集中在12月底前，以及居民元旦外出游玩等因素影響，但綜合來(lái)看，郭毅認(rèn)為，北京樓市新政的后續(xù)效應(yīng)并未在2024年1月新房市場(chǎng)上呈現(xiàn)出來(lái)，新房整體銷量呈筑底狀態(tài)。

整體來(lái)看，陳文靜認(rèn)為，新政落地后，北京部分項(xiàng)目開盤去化較好，市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)一定提升，新政對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定積極效果，但整體帶動(dòng)幅度有限。

“1月是傳統(tǒng)銷售淡季，預(yù)計(jì)2024年1月市場(chǎng)銷售規(guī)模較2023年12月有所回落，但在政策帶動(dòng)以及供給端改善等因素影響下，市場(chǎng)有望保持一定活躍度。”陳文靜說(shuō)。

（應(yīng)采訪者要求，南迪、蔡舟、彭旭、豐彥、葉躍、白煜均為化名）