搶瘋了!李嘉誠香港七折賣房,記者實(shí)探:超3萬人次搶購,成香港新盤票王!

2023-08-12 21:05:57 證券時(shí)報(bào)

長實(shí)集團(tuán)旗下油塘親海駅II的認(rèn)購反應(yīng)大超市場預(yù)期,已經(jīng)于8月10日晚8點(diǎn)正式截票,最終獲得逾3.8萬張入票(申購的意思),超額認(rèn)購近60倍,成為香港歷來收票最高的新盤票王。

該盤之所以備受市場關(guān)注,在于其推出的噱頭是低于周邊市場價(jià)30%(相當(dāng)于七折),十分具有吸引力。作為地產(chǎn)界“風(fēng)向標(biāo)”的李嘉誠此次驚人舉動(dòng)——低價(jià)拋售房產(chǎn),釋放了何種信號(hào)?為何長江實(shí)業(yè)集團(tuán)要折價(jià)售樓?8月11日,證券時(shí)報(bào)記者來到香港油塘親海駅II項(xiàng)目所在地一探究竟。

香港新盤票王超額認(rèn)購近60倍

李嘉誠旗下長實(shí)集團(tuán)的油塘親海駅II期項(xiàng)目認(rèn)購反應(yīng)可以用“火爆”二字形容。中原地產(chǎn)銷售經(jīng)理Kelvin告訴證券時(shí)報(bào)記者,該項(xiàng)目在8月10日晚上8點(diǎn)截止前仍有大量準(zhǔn)買家遞交登記資料作最后沖刺。因此發(fā)展商處理登記及點(diǎn)票至凌晨,以確認(rèn)入票數(shù)量。

據(jù)記者獲悉,經(jīng)開發(fā)商點(diǎn)算后,最終接獲逾3.8萬張入票,較8月12日發(fā)售的626套,超額認(rèn)購近60倍,取代柏傲莊III登上香港有史以來收票最勁的新盤票王寶座。從入票的客源分布上看,油塘本區(qū)占15%、將軍澳占25%、啟德占20%、觀塘占10%,其余來自荃灣及新界西北等。

Kelvin介紹,“親海駅II于8月12日首輪發(fā)售該期數(shù)全數(shù)626套標(biāo)準(zhǔn)分層戶,平均每尺價(jià)格14868港元(折合人民幣15萬元/平方米),這個(gè)價(jià)格較周邊確實(shí)比較優(yōu)惠,并非外界所說的只拿出幾套低價(jià)房作為噱頭,而是整體均價(jià)較周邊都有較大折扣?!?/p>

旁邊的曦臺(tái)樓盤(3年樓盤),目前平均呎價(jià)16934港元(約合人民幣15.6萬/平方米),蔚藍(lán)東岸(樓花)平均呎價(jià)20245港元(約合人民幣18.6萬元/平方米),朗譽(yù)(樓花)平均呎價(jià)18321港元(約合人民幣16.9萬元/平方米),Ocean One(10年樓)平均呎價(jià)16516港元(約合人民幣15萬元/平方米)。

(圖為中原地產(chǎn)銷售經(jīng)理提供)

不過也正如外界所說,該項(xiàng)目的確有幾套低價(jià)房賺足了眼球。所銷售的最小單位面積K戶型只有210呎,折后最低價(jià)格為290萬港元,即13800港元/平方呎(約合人民幣12.7萬元/平方米),若按照香港首套房最低首付一成計(jì)算,只需要29萬港元即可上車,對(duì)于單身人士來說,此價(jià)格的確誘人。

據(jù)中原地產(chǎn)上親海駅二期住宅物業(yè)面積顯示,其最小面積為19.538平方米,最大約為67平方米,多數(shù)樓盤的面積在20平方米左右。

親海駅共有兩期,其中親海駅二期首批132套,戶型包括開放式及一至三房。折扣率在18%至19%左右,折后價(jià)格約為290萬港元至1114.3萬港元,預(yù)計(jì)交房日期為2025年10月15日,樓花期(預(yù)售期)約為27個(gè)月。

實(shí)探親海駅II

8月11日,記者前往位于油塘的親海駅II項(xiàng)目,從油塘地鐵A出口出來需要步行約15分鐘才能到達(dá)目的地,谷歌地圖顯示距離地鐵站大概1公里左右。在前往過程中,記者發(fā)現(xiàn)周邊多為汽車修理店和舊工廠,周邊配套設(shè)施和環(huán)境并不太好。

(圖為親海駅II周邊環(huán)境)

(緊挨親海駅II的居民樓)

隨后記者來到親海駅II項(xiàng)目所在地,目前該樓還在建設(shè)中,旁邊是觀塘魚類批發(fā)市場和水泥廠。值得一提的是,該項(xiàng)目的確臨海,但附近的中介告訴記者,實(shí)際上只有高層才能觀賞海景,低樓層基本沒有風(fēng)景可言。

(親海駅II隔壁就是魚類批發(fā)市場)

(正在建設(shè)中的親海駅II項(xiàng)目,現(xiàn)場正在作業(yè))

據(jù)現(xiàn)場工作人員向記者介紹,旁邊的魚類批發(fā)市場到時(shí)候會(huì)收購重建,變成住宅項(xiàng)目,但是具體什么時(shí)候重建尚未可知?!暗蛢r(jià)有低價(jià)的理由,環(huán)境不是很好,如果買低樓層,估計(jì)開窗就會(huì)聞到魚腥味。另外,一期旁邊還有一個(gè)水泥廠,還得忍受周邊水泥廠的噪音,灰塵困擾。這周邊都是工廠,噪音污染比較大。”

似乎港人將置業(yè)刻入了DNA,即便周邊環(huán)境可謂是“臟亂差”,但依然無法抵擋港人購房熱情。Kelvin告訴記者,該樓盤吸引了除豪宅客戶外的大量客群,打破了購房者的心理預(yù)期,“甚至都有不少內(nèi)地人前往看盤,遞交購房申請(qǐng)資料,但內(nèi)地人來港購房有30%的印花稅,假如這套房總價(jià)300萬港元,還要額外多付90萬港元。”

為了促銷,有香港中介打出了親海駅“月薪三千也可以買得起千萬三房”的口號(hào)。據(jù)了解,針對(duì)有意向購買親海駅二期的三房客戶,長江實(shí)業(yè)還推出了“九成按揭”吸引客戶。首先客戶無需通過壓力測(cè)試,也無需提供任何收入證明,有身份證即可。其次,客戶可以10%的首付,開發(fā)商無條件為其提供余下的90%貸款。第三,首三年只需還利息,首年定息1%,第二年2%,第三年3%。

此次折價(jià)賣樓大力促銷,也對(duì)香港房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了顯著影響,由于這些房產(chǎn)的售價(jià)大幅低于市場價(jià),一些業(yè)內(nèi)人士甚至表示,這個(gè)價(jià)格猶如“深水炸彈”一般,擊穿了二手房業(yè)主的心理防線,導(dǎo)致很多業(yè)主不得不重新評(píng)估自己的房產(chǎn)價(jià)值和市場前景。

事實(shí)上,近來長江實(shí)業(yè)一直有向香港樓市投放“深水炸彈”的舉動(dòng),例如今年3月開價(jià)的屯門飛揚(yáng)第二期,當(dāng)時(shí)推出的首批單位,折實(shí)呎價(jià)由11042至13972港元(約合人民幣10萬/平米房-13萬/平方米),最低呎價(jià)創(chuàng)周圍片區(qū)3年新盤新低,被形容“放血價(jià)”。

這也引發(fā)了市場對(duì)于李嘉誠拋售房產(chǎn)背后原因的種種猜測(cè)。作為商界傳奇,李嘉誠一直以謹(jǐn)慎的投資策略著稱。有觀點(diǎn)認(rèn)為,此次拋售可能意味著他預(yù)測(cè)到了未來房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險(xiǎn),因此才需要迅速回籠資金。

香港財(cái)經(jīng)評(píng)論員顏寶剛表示,今年香港一手樓的庫存量,有接近2萬至3萬個(gè),發(fā)展商如果不愿意減價(jià),很難達(dá)到去庫存的目標(biāo)。長實(shí)的新銷售手法,是跟隨集團(tuán)一貫穩(wěn)健的投資策略,但會(huì)打擊到香港房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

顏寶剛稱:“長實(shí)現(xiàn)在減價(jià)賣房打出一個(gè)缺口,對(duì)其他發(fā)展商構(gòu)成一定的壓力,也要按市價(jià)降價(jià),以降低自己的負(fù)債水平。二手市場受一手市場影響,如果發(fā)展商大幅度降價(jià),二手市場無可避免要跟隨。因?yàn)榻衲晗愀劢?jīng)濟(jì)主要靠消費(fèi)支持,如果樓市的負(fù)面效應(yīng),影響財(cái)富效應(yīng),對(duì)香港整體經(jīng)濟(jì)也有一定負(fù)面影響?!?/p>

樓市疲軟,香港特區(qū)政府“辣招”刺激

香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署(簡稱“香港差估署”)對(duì)于2022年的香港樓市給出了這樣的評(píng)價(jià):2022年住宅物業(yè)市場失去動(dòng)力。而進(jìn)入2023年,香港樓市并未明顯好轉(zhuǎn),依然呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢(shì)。

香港金管局7月份公布的一組數(shù)據(jù)顯示,截至今年6月底,香港整體住宅樓價(jià)較2021年高位累計(jì)下跌13%,非住宅物業(yè)市場的情況亦相近似。根據(jù)香港差估署最新公布的統(tǒng)計(jì)資料,寫字樓、分層工廠大廈及零售物業(yè)的價(jià)格比2018年-2019年高峰期分別下跌20%、8%及17%。

香港金管局行政總裁余偉文表示,樓市疲軟主要受外圍環(huán)境因素影響,主要經(jīng)濟(jì)體仍然面對(duì)較大通脹壓力,利率可能在往后一段時(shí)間仍處于較高水平,環(huán)球經(jīng)濟(jì)若因利率高企而放慢增長,本地經(jīng)濟(jì)難免也會(huì)受到影響。

因此,香港金管局7月7日修訂部分物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎的監(jiān)管措施,包括:

  • 第一,價(jià)格為1000萬港元或以下的合資格物業(yè),最高按揭保險(xiǎn)成數(shù)維持在九成;價(jià)格為1000萬港元以上至1500萬港元的合資格物業(yè),最高按揭保險(xiǎn)成數(shù)為八成或以按揭貸款上限900萬港元計(jì)算的成數(shù),以較高者為準(zhǔn);及價(jià)格為1500萬港元以上至3000萬港元的合資格物業(yè),最高按揭保險(xiǎn)成數(shù)為七成或以按揭貸款上限1200萬港元計(jì)算的成數(shù),以較高者為準(zhǔn)。

  • 第二,非住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限由五成提升至六成。

  • 第三,以“資產(chǎn)水平”為審批基礎(chǔ)的物業(yè)按揭貸款的按揭成數(shù)上限由四成提升至五成,此項(xiàng)修訂適用于所有住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)。

  • 第四,取消現(xiàn)時(shí)就主要收入來自香港以外地區(qū)的按揭貸款申請(qǐng)人,將所用的按揭成數(shù)上限及“供款與入息比例”上限下調(diào)10個(gè)百分點(diǎn)的要求;同時(shí)取消現(xiàn)時(shí)按揭申請(qǐng)人因整體按揭成數(shù)超過金管局所容許的水平20個(gè)百分點(diǎn)時(shí),將所適用的“供款與入息比率”上限下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)的要求。

這是香港金管局自2009年實(shí)施逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施以來,首次放寬針對(duì)住宅物業(yè)的措施。此次修訂后,市民置業(yè)將可以申請(qǐng)較高成數(shù)的按揭貸款。

中原按揭董事總經(jīng)理王美鳳表示,此“辣招”令自住樓價(jià)1000萬港元以下的置業(yè)人士可選擇以最高九成貸款置業(yè),以1000萬港元樓價(jià)為例,此前按揭首付需要3成,即300萬港元,如今只需要100萬就能上車,大大減輕置業(yè)人士上車門檻?,F(xiàn)時(shí)新政落實(shí),政策明朗化后,免除買家為了等候放寬政策而轉(zhuǎn)為觀望暫停入市,相信準(zhǔn)買家會(huì)加快入市步伐。有助樓市健康發(fā)展。

(來源:證券時(shí)報(bào)記者: 羅曼 )