21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎廣州報(bào)道 在標(biāo)桿房企的帶領(lǐng)下，民營房企融資迎來了好的開頭。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月，民營房企發(fā)債規(guī)模顯著增加。月內(nèi)共有4家民營和混合所有制房企完成信用債發(fā)行，分別為綠城、濱江、美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)，發(fā)行總金額39億元。

在這其中，綠城發(fā)行的是一筆10億元的中期票據(jù)，濱江則發(fā)行了6億元的一年期短期融資債，美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)均是在中債增的擔(dān)保下發(fā)行中期票據(jù)。

上述四家房企，均是目前運(yùn)營情況良好或者有優(yōu)質(zhì)的母公司作為信用背書的房企。業(yè)界普遍認(rèn)為，由于民營房企多數(shù)未恢復(fù)拿地，融資需求也并不強(qiáng)烈，民營房企融資可能在短時(shí)間內(nèi)并不會(huì)有明顯增長。

不過，目前尚未出險(xiǎn)的房企在渡過償債高峰期后或會(huì)重回正常運(yùn)營軌道，諸如龍湖、新城、金地等房企在2025年或許成為民營房企融資的“先頭部隊(duì)”。

民營房企融資回暖

今年1月發(fā)行債券的民營以及混合所有制房企中，濱江、綠城這兩家房企的融資渠道相對(duì)順暢。

去年11月，綠城就曾公告稱，計(jì)劃面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行總額不超過45億元的公司債券，擬分期發(fā)行，債券募集資金擬全部用于償還公司債券本金。

今年1月綠城發(fā)行的中期票據(jù)，期限為3年，發(fā)行金額為10億元，發(fā)行利率為4.25%。

濱江集團(tuán)發(fā)行的期限則較短。濱江發(fā)行短期融資券起息日為2025年1月24日，實(shí)際發(fā)行總額為6億元，期限為365日，發(fā)行利率為3.8%。

相較而言，美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)的兩筆債券則更體現(xiàn)相關(guān)部門對(duì)民營房企融資的支持。

美的置業(yè)于1月25日發(fā)行2025年度第一期中期票據(jù)，實(shí)際發(fā)行金額達(dá)到15億元，期限為5年。該期票據(jù)的發(fā)行利率為3.00%。

美的置業(yè)這筆資金的用途是，15億元募集資金中的7.5億元用于項(xiàng)目建設(shè)，另外7.5億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

新希望地產(chǎn)發(fā)行的中期票據(jù)期限也是5年，票據(jù)發(fā)行總額為8億元，票面利率2.84%。募集資金用途為擬用于償還發(fā)行人債務(wù)融資工具利息、項(xiàng)目建設(shè)和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

中指研究院分析稱，美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)中期票據(jù)均由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（下文簡稱“中債增”）提供全額保證擔(dān)保，支持民企發(fā)債的“第二支箭”持續(xù)落地，且債券期限均長達(dá)五年，對(duì)補(bǔ)充流動(dòng)資金、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表有一定積極意義。

美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)均不是第一次獲得中債增的支持。2022年，美的置業(yè)就已經(jīng)是首批中債增全額擔(dān)保民營房企債券，其時(shí)發(fā)行了一筆10億元的中期票據(jù)，發(fā)行利率為3.33%，期限為3年。2023年12月，新希望地產(chǎn)獲得中債增擔(dān)保發(fā)行8億元中期票據(jù)，發(fā)行期限3年。

房企融資規(guī)模何時(shí)止跌？

雖然民營房企融資有所突破，但從整體融資面上來看，并未見市場回暖的苗頭。

億翰智庫發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，房企在境內(nèi)市場成功發(fā)行信用債40筆，總?cè)谫Y規(guī)模為363.22億元，同比下降28.3%，環(huán)比下降11.4%，凈融資規(guī)模為75.6億元，環(huán)比增加0.23%。發(fā)債成本上，2025年1月房企境內(nèi)債融資平均票面利率為2.5%，較2024年12月下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從融資結(jié)構(gòu)來看，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資261.6億元，占比51.3%；ABS融資248.2億元，占比48.7%。以此看來，信用債、ABS融資仍然是房企融資的主力。

房企融資何時(shí)回暖，取決于多個(gè)因素。在項(xiàng)目層面，相關(guān)部門的政策持續(xù)發(fā)力。

國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企表示，“白名單”機(jī)制為房地產(chǎn)項(xiàng)目建成交付提供了充足穩(wěn)定的資金保障。截至2024年底，商業(yè)銀行房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款金額達(dá)5.03萬億元，超過了原來預(yù)計(jì)的4萬億元的預(yù)期目標(biāo)。截至2025年1月22日，貸款金額又增加了5700億元，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目的貸款金額已達(dá)到5.6萬億元。

除此以外，房企的資金去向也是觀察房企融資需求的重要方面。一般而言，房企在公開市場的融資最主要的用途是補(bǔ)充運(yùn)營資金或者投入項(xiàng)目建設(shè)，從這個(gè)角度來看，房企融資與投資其實(shí)也存在較強(qiáng)關(guān)聯(lián)。

積極的方面是，今年1月，土地市場出現(xiàn)明顯回暖，一線城市亮點(diǎn)頻現(xiàn)。2025年1月，TOP100房企拿地金額為1210.7億元，同比增長41.4%，相較上年由負(fù)轉(zhuǎn)正。

與此同時(shí)，一些民營房企也開始活躍在土地市場。例如，1月21日，在杭州2025年第二批次土拍中，經(jīng)過23輪競價(jià)，金地集團(tuán)以1.86億元的總價(jià)競得臨平老城區(qū)一宗地塊，溢價(jià)率高達(dá)31%，樓面價(jià)為1.14萬元/平方米。

金地在去年已經(jīng)基本渡過償債高峰期，目前公開市場剩余的存量債已經(jīng)不多。這家房企也提供了一個(gè)樣本，當(dāng)房企從償債的高壓中“緩”過來，將會(huì)重啟投資并逐漸期望回到正常的運(yùn)營軌道上。

一位民營房企市場部的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“民營房企如果現(xiàn)在沒有出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)的情況，可以判斷安全閾值比較高。再加上償債高峰多數(shù)都已經(jīng)過去了，市場一旦好起來，再次回到土地市場也不是不可能的事。我們處于持幣觀望階段，有好的地塊，我們會(huì)積極參與。”