在助力房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)的過程中，廣東起到了經(jīng)濟(jì)大省的帶頭作用。

2025年春節(jié)假期之后，廣東多座城市發(fā)布專項(xiàng)債收購存量土地的公告。截至2月12日，廣州、珠海、惠州、東莞、河源、云浮、汕尾和潮州等城市均發(fā)布相關(guān)的收購公告，其中珠海一次性收購存量土地達(dá)到14宗，云浮、惠州也各有10宗存量土地將被收儲。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)各地發(fā)布信息初步統(tǒng)計(jì)，目前廣東共有14座城市發(fā)布相應(yīng)收購公告，所涉地塊超過100宗，總收購價格已經(jīng)超過200億元。

針對專項(xiàng)債收購存量土地的政策推進(jìn)，今年1月16日，廣東省財(cái)政廳廳長陳國煌在廣東省十四屆人大三次會議財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會預(yù)算審查座談會上曾進(jìn)行回應(yīng)。陳國煌表示，對于實(shí)施利用專項(xiàng)債收儲土地和收購存量商品房政策，廣東正在積極研究推進(jìn)，爭取政策盡快落地見效。

從被收購地塊的項(xiàng)目企業(yè)性質(zhì)來看，被收購的地塊多數(shù)由當(dāng)?shù)貒蠡蛘呷珖匝肫笏校缭谥楹Ｋ召彽?4宗地塊中，華發(fā)集團(tuán)占了6宗，珠海橫琴集團(tuán)也有6宗；江門2月10日公布收購的3宗土地，則全部由當(dāng)?shù)貒蠼T發(fā)展集團(tuán)所持有。

在房地產(chǎn)市場的下行周期，地方政府對存量土地進(jìn)行收購被認(rèn)為是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)回歸到正常經(jīng)營軌道行之有效的方法之一。市場也格外關(guān)注，專項(xiàng)債收儲的政策是否能夠持續(xù)并擴(kuò)大收購規(guī)模以及惠及更多性質(zhì)的企業(yè)，這將直接影響房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。

多地積極作為

春節(jié)假期之后，珠海率先發(fā)布存量土地收購公告。

2月7日，珠海市自然資源局發(fā)布公告，宣布2025年第一批土地儲備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目用地收儲價格，擬收儲14宗用地，位于香洲區(qū)、金灣區(qū)、高新區(qū)、斗門區(qū)及萬山區(qū)，總占地面積約41.47萬平方米，收儲價格合計(jì)超66億元。

珠海擬收購的土地，多數(shù)出讓于2020年至2022年土地市場還在高歌猛進(jìn)的時期，且全部由當(dāng)?shù)貒蟪钟?。例如，珠海橫琴集團(tuán)此次被收購的6宗地塊，全部是2022年完成公開出讓的地塊，均未進(jìn)行開發(fā)，此次收購的價格相較于當(dāng)時的出讓價格也有較大折讓，折扣率在74.7%～81.1%之間。

除了珠海之外，惠州、云浮、江門等城市所收購的地塊也全部由當(dāng)?shù)貒笏钟?。這是相對普遍的情況。就目前公布的信息而言，廣州、中山的情況有所例外，所收購的存量地塊持有者有民營房企以及全國性央企。

2月8日，廣州市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局對2025年度第一批擬使用土地儲備專項(xiàng)債券收回收購存量閑置土地的情況進(jìn)行公示。第一批收儲的土地僅有1宗，收回地塊面積為194.987畝，收購價格約3億元，僅為出讓價的5.2折。

這宗地塊于2019年6月掛牌出讓，掛牌起始價約5.74億元，地塊性質(zhì)為旅館用地，最終由華僑城以底價競得。其時，華僑城承諾投資總額不低于15億元，在交地之日起12個月內(nèi)動工開發(fā)，在交地之日起36個月內(nèi)竣工等。但最終這宗地塊并未順利進(jìn)入開發(fā)階段。

中山所公布收回的三宗地塊，則有兩宗為當(dāng)?shù)孛衿笏钟?，一宗由華潤置地和仁恒置地的聯(lián)合體所持有。

兩宗民企所持有的閑置地塊均為商業(yè)用地。其中，由中山欖菊藝術(shù)品投資有限公司摘得的地塊原計(jì)劃投資超10億元，對標(biāo)國家一級博物館建設(shè)欖菊·大灣區(qū)博物館，但最終并未進(jìn)入開發(fā)階段。另一宗由莊嚴(yán)科技持有的地塊，原計(jì)劃建設(shè)最高棟高度不低于238米，不超過250米的超高層建筑，是2022年中山翠亨新區(qū)推出的首宗公開出讓重大招商項(xiàng)目地塊，也是中山首個以產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)加經(jīng)濟(jì)、科技指標(biāo)約束的商業(yè)用地項(xiàng)目，最終也并未開發(fā)。這兩宗地塊的收購價格在原出讓價格的8折左右。

克而瑞研究中心認(rèn)為，廣東此次收購地塊多數(shù)為國企的原因是，土地儲備中心只接受凈地交付，要求房企手中的存量閑置土地沒有任何質(zhì)押、抵押等情況，如有則需要由房企自行解押。對于已經(jīng)出險(xiǎn)的民營房企很難籌集到足夠的資金解押土地；資金實(shí)力較為雄厚的央企和地方國企則可以通過調(diào)配資金來解押土地，從而實(shí)現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的，這可能是廣東省首批被收購的閑置土地基本屬于國企所有的部分原因。

針對這些地塊的收購價格厘定，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則指出，這些地塊收儲價格均低于當(dāng)初的出讓價，折扣在7~9折，貫徹了“土地成本與評估價就低確定”的原則，收儲這些地塊有助于改善房地產(chǎn)市場供需關(guān)系及相關(guān)企業(yè)的流動性。

助力樓市企穩(wěn)

廣東此番密集行動收購存量土地，源于政策面的支持。

去年11月7日，自然資源部印發(fā)了《自然資源部關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，為各地啟動開展收回收購存量閑置土地提供政策指導(dǎo)和工作依據(jù)。對于回收地塊折價，通知明確，“土地儲備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價機(jī)構(gòu)，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價格”。

在此之后，各地均有相應(yīng)的動作，但廣東明顯更為積極。針對存量土地的收儲，廣東各地一直在探索合理的推行方式。

以廣州為例，去年越秀地產(chǎn)就曾通過用換取地票的方式退還多宗閑置地塊，越秀地產(chǎn)也通過這種方式置換了較為優(yōu)質(zhì)的土地儲備。

一位深耕大灣區(qū)的中型民營房企投資部人士則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“整體市場下行，前期拿地的成本價太高，后續(xù)如果開發(fā)投入的錢都收不回來。各地現(xiàn)在會針對具體的地塊進(jìn)行溝通和協(xié)商，專項(xiàng)債收購暫時比較少有民營房企被收儲，這有客觀的原因，前幾年拿地的很多都是當(dāng)?shù)貒?，而且民營企業(yè)的‘凈地’很少。但去年以來，通過土地置換或者提供更完善硬件配套已經(jīng)有落地的案例，未來我們也有可能能夠從存量土地收儲的政策中受益。”

從政策層面上，專項(xiàng)債收購存量土地的相關(guān)實(shí)施措施還有望得到進(jìn)一步的細(xì)化。

2025年1月10日，財(cái)政部綜合司司長林澤昌在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，在2025年新增發(fā)行的專項(xiàng)債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要統(tǒng)籌安排用于土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個方面的專項(xiàng)債項(xiàng)目。財(cái)政部副部長廖岷也表示，財(cái)政部正在配合相關(guān)行業(yè)主管部門抓緊研究，細(xì)化有關(guān)措施安排。

李宇嘉認(rèn)為，收儲可能是2025年土地市場的一大看點(diǎn)，對樓市也是利好的信號。利好是一定的，比如源頭上去庫存、緩解供求關(guān)系，比如穩(wěn)定開發(fā)商資金鏈，利好保交付和拿地開工，穩(wěn)定行業(yè)體量和夯實(shí)止跌回穩(wěn)。

“2025年更加積極的財(cái)政政策將落地，穩(wěn)增長要發(fā)揮項(xiàng)目帶動作用，專項(xiàng)債發(fā)行速度加快，為土地收儲創(chuàng)造條件。國企城投承擔(dān)穩(wěn)增長先行軍，收儲這些地塊能給前者帶來資金上的源頭活水。當(dāng)然，這種影響要取決于后續(xù)能有多大的收儲放量出來?！崩钣罴螐?qiáng)調(diào)。