2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在周期疊加中呈現(xiàn)出“低開(kāi)高走”的局面。一方面，在內(nèi)外因素作用下，我國(guó)正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的關(guān)鍵階段。另一方面，隨著紅利減退，房地產(chǎn)發(fā)展模式也在面臨根本性的調(diào)整。

2024年9月26日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。此后，一系列穩(wěn)樓市政策組合拳陸續(xù)打出。經(jīng)歷了上半年的平淡后，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于迎來(lái)久違的“銀十”，并在年末進(jìn)一步出現(xiàn)“暖冬”行情。自2021年下半年進(jìn)入調(diào)整期以來(lái)，市場(chǎng)終于出現(xiàn)持續(xù)回暖的曙光。

從更長(zhǎng)的周期來(lái)看，隨著紅利退潮，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)正在經(jīng)歷新舊發(fā)展動(dòng)能的轉(zhuǎn)換。從某種程度上說(shuō)，本輪政策能否持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)能否止跌回穩(wěn)，可能是樓市穿越周期的關(guān)鍵因素。

近日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專(zhuān)訪了中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)、研究員馮奎，他表示，信心是判斷樓市止跌回穩(wěn)的首要標(biāo)準(zhǔn)。從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)看，止跌的能量在蓄積，回穩(wěn)在望，但面臨較大壓力。

他同時(shí)表示，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的動(dòng)能仍然存在，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的深度調(diào)整，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位也將得到全新的體現(xiàn)。

馮奎。資料圖

樓市止跌的能量在蓄積

《21世紀(jì)》：近年來(lái)，穩(wěn)樓市政策保持著穩(wěn)定的出臺(tái)節(jié)奏，但效果相對(duì)有限。去年9月末以來(lái)的這輪穩(wěn)樓市政策出臺(tái)后，市場(chǎng)表現(xiàn)較為積極，原因何在？與以往相比，這輪政策有哪些不同？

馮奎：去年9月以來(lái)這輪政策有四個(gè)突出特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)政策與宏觀政策相伴而出，經(jīng)濟(jì)面預(yù)期更好。二是金融端、消費(fèi)端、政府端幾端發(fā)力，比如信貸政策放松，對(duì)購(gòu)房者補(bǔ)貼性政策多樣，政府下場(chǎng)收房力度更大。三是政策突出支持改善性居住需求，這類(lèi)需求增量相對(duì)較大。四是前期庫(kù)存得到一定消化，一些城市嚴(yán)重供大于求的局面有所緩減，需求方觀望情緒有所減少。

與以往相比，本輪政策最大的不同在于“組合性”更強(qiáng)。另外，“本地化”更強(qiáng)，部委喊話要“因地制宜”，各個(gè)城市也出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)性強(qiáng)的政策。

《21世紀(jì)》：2024年9月26日的中央政治局會(huì)議提出，要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。“止跌回穩(wěn)”的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？從現(xiàn)在的市場(chǎng)表現(xiàn)看，距離“止跌回穩(wěn)”還有多遠(yuǎn)？

馮奎：房地產(chǎn)是一個(gè)信心市場(chǎng)，因此我認(rèn)為信心擺在第一位。除此之外，要看量、價(jià)以及產(chǎn)業(yè)鏈反映。

去年9月26日后，市場(chǎng)成交活躍，成交均價(jià)持續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上漲。但最近新房市場(chǎng)帶看量、成交量等指標(biāo)已經(jīng)接近或跌破9月26日中央政治局會(huì)議當(dāng)周水平，且有明顯的下降趨勢(shì)。二手房市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，但也呈現(xiàn)緩慢下行趨勢(shì)。再分區(qū)域、分城市來(lái)看，一線城市成交均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，二三線城市成交均價(jià)回落較快。

綜合上面這些情況，可以認(rèn)為：止跌的能量在蓄積，回穩(wěn)在望，但面臨較大壓力，預(yù)計(jì)2025年全年的主基調(diào)仍是止跌回穩(wěn)。

《21世紀(jì)》：去年12月召開(kāi)的中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，均強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。其中，“持續(xù)用力”“加力”的說(shuō)法都比較少見(jiàn)。這種表態(tài)釋放了什么信號(hào)？今年樓市政策導(dǎo)向如何？

馮奎：從去年上半年的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資正成為穩(wěn)增長(zhǎng)最大的拖累項(xiàng)。中央強(qiáng)調(diào)2025年穩(wěn)住樓市，反映出對(duì)房地產(chǎn)的重要性有高度一致的認(rèn)識(shí)。一方面，中央對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)有堅(jiān)定決心；另一方面，房地產(chǎn)形勢(shì)還比較嚴(yán)峻，不能掉以輕心。

目前已傳遞出多個(gè)政策信號(hào)，一是將實(shí)施適度寬松的貨幣政策，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕。二是購(gòu)房可以視作提振消費(fèi)的一個(gè)方面。三是城中村和危舊房改造的力度還將加大。四是從供求關(guān)系方面進(jìn)行優(yōu)化，包括合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。五是推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

當(dāng)然，不排除在外界環(huán)境影響下，2025年房地產(chǎn)遇到更大的下行壓力，中央政府將出臺(tái)更多支持性政策，包括組建國(guó)家住房類(lèi)金融機(jī)構(gòu)等。

人口流動(dòng)決定樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

《21世紀(jì)》：本輪市場(chǎng)復(fù)蘇過(guò)程中，重點(diǎn)一二線城市的帶動(dòng)作用較強(qiáng)，但三四線城市總體仍然表現(xiàn)不佳。住建部在2024年10月曾表示，“虹吸效應(yīng)”是世界城市發(fā)展過(guò)程中的普遍現(xiàn)象。這是否意味著從中長(zhǎng)期來(lái)看，三四線城市將面臨樓市需求不足的情況？在成熟市場(chǎng)中，這些城市的樓市發(fā)展形態(tài)是怎樣的？

馮奎：前幾年有一些“低線城市”在規(guī)劃設(shè)計(jì)中過(guò)高預(yù)測(cè)人口增量，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)供大于求的情況在當(dāng)時(shí)就已出現(xiàn)。加之我國(guó)人口總量于2022年達(dá)峰以及城市發(fā)展過(guò)程中的“虹吸效應(yīng)”，都導(dǎo)致三四線城市供大于求的情況普遍存在，部分城市可能還較為嚴(yán)重。

最近我們到一些地方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)三四線城市，尤其是都市圈內(nèi)的這些城市的房地產(chǎn)依然有一些支撐條件。首先，它們對(duì)周邊鄉(xiāng)村、小城鎮(zhèn)人口有一定吸納。其次，三四線城市依靠文旅、康養(yǎng)、農(nóng)產(chǎn)品加工等特色產(chǎn)業(yè)，開(kāi)始吸納一些大城市的“溢出人口”，包括返鄉(xiāng)就業(yè)人口。但目前看，“虹吸”還是主要效應(yīng)。

歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化過(guò)程中，也曾有過(guò)強(qiáng)烈的虹吸效應(yīng)，但多年之后，有些國(guó)家中小城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)水平與大城市已經(jīng)相距不大。我們的三四線城市，其公共服務(wù)設(shè)施水平普遍落后于一二線城市，城市協(xié)調(diào)發(fā)展的體系尚在優(yōu)化形成之中，因此三四線城市會(huì)受到人口流動(dòng)的沖擊，較長(zhǎng)時(shí)間之后則會(huì)穩(wěn)定下來(lái)。

《21世紀(jì)》：支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展的動(dòng)能有哪些？

馮奎：人口流量與流向是首要因素?？傮w上看，我國(guó)城鎮(zhèn)化仍在發(fā)展之中，城鎮(zhèn)人口還會(huì)有增量，但增量更多集中在城市群、都市圈。人口結(jié)構(gòu)的變化也會(huì)影響房地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，比如老齡化社會(huì)對(duì)養(yǎng)老型住宅、適老化社區(qū)會(huì)提出新的要求；二孩、三孩家庭如果增多，則多居室戶型的需求會(huì)增加。

第二個(gè)因素是政策，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策、保障房建設(shè)政策等，都會(huì)形成房地產(chǎn)發(fā)展的新動(dòng)能。我們城市進(jìn)入存量更新時(shí)代，大量的老舊小區(qū)、城中村和危舊房需要改造。各地出臺(tái)了不少這方面的政策，城市更新也將得到較快發(fā)展。

第三個(gè)因素是房地產(chǎn)自身的新動(dòng)能。居民對(duì)小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、戶型設(shè)計(jì)、綠色環(huán)保、智能科技應(yīng)用等方面有了更高的要求，因此“好房子”是拉動(dòng)消費(fèi)的重要力量。未來(lái)在房屋設(shè)計(jì)、新材料、靈活建造、智能化服務(wù)等方面的提供創(chuàng)新增值的“服務(wù)類(lèi)”企業(yè)，可能越來(lái)越細(xì)，并有望形成新的房地產(chǎn)業(yè)集群。

房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成。從美國(guó)等國(guó)家來(lái)看，即使進(jìn)入存量時(shí)代，房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率也維持在15%~20%左右。

《21世紀(jì)》：目前看，哪些因素在限制這種動(dòng)能的釋放？

馮奎：當(dāng)前來(lái)看，需求端、供給端、政策端都有因素限制這種動(dòng)能釋放。

從需求端來(lái)看，居民信心不足。如果將房地產(chǎn)看作“消費(fèi)”，那么影響這類(lèi)消費(fèi)的居民收入增長(zhǎng)乏力。如果看作“投資”，投資性購(gòu)房需求已在本輪市場(chǎng)調(diào)整中大幅萎縮。

從供給端來(lái)看，好房子能拉動(dòng)消費(fèi)，但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)壓力較大。一些房企面臨資金難題，無(wú)力提升產(chǎn)品品質(zhì)。另外，在發(fā)達(dá)國(guó)家，開(kāi)發(fā)類(lèi)公司占比不到10%，剩下90%都是圍繞既有空間的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)和服務(wù)公司，但這種服務(wù)能力是我國(guó)許多傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司所不具備的。

從政策端來(lái)看，宏觀政策盡管還有空間，但空間也越來(lái)越窄，例如降利率保樓市，可能會(huì)給匯率帶來(lái)壓力。由于地方財(cái)力偏緊，地方層面對(duì)于建設(shè)保障房、推動(dòng)城市更新等，有較大壓力。

供求關(guān)系會(huì)達(dá)到新的平衡

《21世紀(jì)》：在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，民營(yíng)房企的投資熱情不足。從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的角度來(lái)看，您如何評(píng)價(jià)？

馮奎：我認(rèn)為總體上看，一部分民營(yíng)房企離開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)是順應(yīng)趨勢(shì)，對(duì)于行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)是好事，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)，有利于化解高杠桿、高負(fù)債經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題，也有利于解決市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)等問(wèn)題。

最近幾十年間，大量民營(yíng)房企推動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展，但也積累了一定風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入平穩(wěn)健康發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)的格局可能會(huì)出現(xiàn)新的變化。比如國(guó)資房企在執(zhí)行國(guó)家政策、落實(shí)宏觀調(diào)控要求等方面往往具有承擔(dān)更多責(zé)任，占有更大的業(yè)務(wù)份額。

但民企在滿足個(gè)性化、多樣化以及前沿性的需求方面更具優(yōu)勢(shì)，比如在現(xiàn)代辦公、數(shù)字化商業(yè)、分時(shí)度假、教育研修、科技園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、公共服務(wù)等一系列細(xì)分的領(lǐng)域，都需要建筑實(shí)體以及與之相關(guān)的服務(wù)。在這些領(lǐng)域，民營(yíng)企業(yè)仍可找到發(fā)展機(jī)遇。

《21世紀(jì)》：隨著紅利退潮，市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方時(shí)代，行業(yè)運(yùn)行邏輯也在發(fā)生變化，這對(duì)市場(chǎng)主體提出了哪些新的要求？

馮奎：“買(mǎi)方時(shí)代”這個(gè)說(shuō)法一直就有。但實(shí)踐證明，人們的住房需求是不斷擴(kuò)展、提升的；另外，城鎮(zhèn)居民人均住房面積增加的背后，還有多種類(lèi)型的“結(jié)構(gòu)性”的不足，意味著“賣(mài)方”有較大市場(chǎng)。

對(duì)于中央作出房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化這一判斷，我認(rèn)為供求關(guān)系會(huì)在調(diào)整中達(dá)到新的平衡，不會(huì)出現(xiàn)一邊倒的“賣(mài)方”或“買(mǎi)方”市場(chǎng)。

強(qiáng)調(diào)要有“買(mǎi)方”市場(chǎng)思維是可以的，這對(duì)市場(chǎng)主體提出新的能力要求。比如，要更加注重研究消費(fèi)者需求的多樣性和個(gè)性化；重視消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)提升、對(duì)設(shè)計(jì)生產(chǎn)交付等環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)要求；不只關(guān)注一次性產(chǎn)品質(zhì)量，更看重持續(xù)性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，包括社區(qū)服務(wù)。

房地產(chǎn)的支柱作用會(huì)更加綜合

《21世紀(jì)》：近年來(lái)，我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增速的換擋期，房地產(chǎn)業(yè)也在經(jīng)歷新舊發(fā)展動(dòng)能的轉(zhuǎn)換，這種同步僅僅是巧合，還是一種必然？如何正確理解房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系？

馮奎：經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均GDP達(dá)到1000美元、3000美元、7000美元左右時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)分別處于起步、加速、較快增長(zhǎng)階段。當(dāng)達(dá)到12000~13000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)漸漸進(jìn)入飽和階段。但這只是說(shuō)明經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)有一定相關(guān)性，而不是必然的因果關(guān)系。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因果性較強(qiáng)，根源于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)期依賴房地產(chǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)直接投資在GDP中的貢獻(xiàn)率一度達(dá)到9%，加上相關(guān)行業(yè)，可達(dá)17%左右。房地產(chǎn)還有財(cái)富效應(yīng)，居民房產(chǎn)占家庭財(cái)富的六成，住房消費(fèi)是居民消費(fèi)的重要組成部分。所以房地產(chǎn)下行，經(jīng)濟(jì)增速就受到嚴(yán)重影響。

另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)直接影響到房地產(chǎn)，主要是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與居民收入變化很容易影響到居民的購(gòu)房能力和意愿。

近年來(lái)對(duì)發(fā)展模式進(jìn)行反思的成果之一，就是認(rèn)識(shí)到過(guò)去的房地產(chǎn)增長(zhǎng)模式不可持續(xù)。有些城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的40%、50%，這些城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更加脆弱、易受沖擊。而一些不過(guò)度依賴房地產(chǎn)的城市，庫(kù)存去化周期短，稅收的內(nèi)生動(dòng)力強(qiáng)。這樣的城市經(jīng)濟(jì)活力更強(qiáng)，更具可持續(xù)性。

《21世紀(jì)》：最近，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位不斷被重申。但與過(guò)去相比，房地產(chǎn)發(fā)揮支柱作用的方式將發(fā)生哪些變化？

馮奎：過(guò)去房地產(chǎn)的支柱作用主要體現(xiàn)在商品房上?，F(xiàn)在國(guó)家明確提出要補(bǔ)齊租賃住房、保障房短板，意味著其發(fā)揮支柱作用的領(lǐng)域會(huì)更廣泛。

另外，房地產(chǎn)不再是單一支柱，而是要與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。比如房地產(chǎn)業(yè)要更多與新型建筑材料、智能家居、智慧社區(qū)等相結(jié)合；還要與新的城市功能需求相結(jié)合，比如與文化、旅游、教育、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)結(jié)合，滿足居民多元化的生活需求。此外，房地產(chǎn)還要與城市更新、老舊小區(qū)改造等相結(jié)合，在城市可持續(xù)發(fā)展的新模式中找到自身長(zhǎng)久發(fā)展的動(dòng)力。