雅居樂(lè)老板陳卓林，最終沒(méi)能扛住債務(wù)壓力。

5月14日盤(pán)前，雅居樂(lè)公告，宣布未能在寬限期內(nèi)，支付一筆總額為4.83億美元票據(jù)的有關(guān)利息，構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。

去年，他還樂(lè)觀預(yù)計(jì)，2024年或2025年會(huì)扭虧為盈，兩至三年內(nèi)恢復(fù)正常。

就在4月9日，雅居樂(lè)如期償還了境內(nèi)債“21番雅01”的本金，約14.5億元。

未料，形勢(shì)變化超出預(yù)期，這家曾經(jīng)的“華南五虎”之一，還是破防了。5月14日收盤(pán)，雅居樂(lè)股價(jià)跌超14%，市值僅30億港元。

過(guò)往兩年，陳卓林一直努力還債，維持零違約記錄，客觀說(shuō)，能扛到現(xiàn)在，已然不易。

早有信號(hào)

陳卓林未能還上利息的這只票據(jù)，總額為4.83億美元，利息為6.05%，于2025年到期，每半年付息一次。

據(jù)此估算，其年利息約合人民幣2億元，半年約1億元。

原本，這筆利息應(yīng)于4月13日支付，雅居樂(lè)在寬限期30天內(nèi)，未能還上錢(qián)。

雅居樂(lè)預(yù)計(jì)，無(wú)能力履行該票據(jù)境外債務(wù)項(xiàng)下的所有付款義務(wù)。這可能會(huì)導(dǎo)致債權(quán)人要求加速償債。

“公司將與債權(quán)人保持積極溝通，并將積極探討最佳的解決方案。”公告稱(chēng)。

陳卓林正在考慮的可能應(yīng)對(duì)方案，包括：對(duì)于境外債務(wù)，制定全面?zhèn)鶆?wù)管理解決方案；聘請(qǐng)外部財(cái)務(wù)及法律顧問(wèn)，評(píng)估公司流動(dòng)性狀況等。

數(shù)據(jù)顯示，雅居樂(lè)目前存續(xù)美元債9只，合計(jì)36.47億美元，境內(nèi)債4只，合計(jì)33.5億元。

雅居樂(lè)方面強(qiáng)調(diào)，會(huì)堅(jiān)持保交付、保經(jīng)營(yíng)，并加快物業(yè)預(yù)售和回款，以改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

其實(shí)，陳卓林和雅居樂(lè)的違約，早有信號(hào)。

今年以來(lái)，雅居樂(lè)及關(guān)聯(lián)公司，新增五條被執(zhí)行信息。

最近一次是在5月9日，由廣州中級(jí)人民法院執(zhí)行8.12億元。

至此，雅居樂(lè)年內(nèi)的累計(jì)被執(zhí)行金額達(dá)20.84億元，暴露其流動(dòng)性困境。

今年3月，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪下調(diào)雅居樂(lè)的各項(xiàng)評(píng)級(jí)，原因是其銷(xiāo)售持續(xù)低迷和融資渠道受限，未來(lái)流動(dòng)性或存不足。

一語(yǔ)成讖，兩個(gè)月后，雅居樂(lè)違約了。

縮表降債

陳卓林祖籍廣東中山，他治下的雅居樂(lè)，巔峰時(shí)期的銷(xiāo)售額突破千億，總資產(chǎn)超3300億元。

房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期，陳卓林也在流動(dòng)性壓力下，進(jìn)入降杠桿模式。

過(guò)去兩年，他為了償債保信用，進(jìn)行了很多努力。

為了開(kāi)源節(jié)流，他暫緩拿地，并多方籌措資金。

去年，通過(guò)多次股權(quán)配售、資產(chǎn)處置、銀團(tuán)貸款、債券發(fā)行等方法，累計(jì)獲得融資超120億元。

今年3月，雅居樂(lè)撤回對(duì)江蘇希爾美物業(yè)的全部投資，不惜虧損5070萬(wàn)元，出售相關(guān)權(quán)益及貸款，回籠資金3.29億元。

截至去年末，雅居樂(lè)的總資產(chǎn)約2400億元，較高峰時(shí)縮減900億，債務(wù)總額降至1800億元，一年少了270多億元。

他也盡可能縮減成本開(kāi)支。

去年，雅居樂(lè)減員超1000人，人均降薪近7000元/年，員工總開(kāi)支同比減少7.5億元至72.26億元。

無(wú)奈，短債窟窿太大。

截至去年末，雅居樂(lè)的短期債務(wù)為258.7億元，不受限現(xiàn)金只有86.37億元，存在較大缺口，而且還要用于保交付。

穆迪預(yù)計(jì)，到2025年3月，雅居樂(lè)或有總計(jì)90億元等值債券到期或可回售。

壓垮陳卓林的，還有持續(xù)低迷的樓市。

去年，雅居樂(lè)的銷(xiāo)售金額降至453億元，同比減少三成，降幅超過(guò)百?gòu)?qiáng)房企的平均水平。

盈利能力也走弱，凈虧損達(dá)127.77億元。

今年，銷(xiāo)售降幅繼續(xù)拉大，前4個(gè)月銷(xiāo)售額同比下降超六成，只有65.5億元。

“房地產(chǎn)政策利好不斷，但反映到企業(yè)端，時(shí)間滯后?！?易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《21CBR》記者表示。

棘手局面

打破零違約的局面，往后的情況可能更棘手。

當(dāng)前，融資渠道整體仍偏緊，過(guò)去，鑒于良好的信用，雅居樂(lè)還能拿到銀行貸款，公開(kāi)發(fā)債。

今年2月，其位于重慶、廣州、昆明等地的多個(gè)項(xiàng)目，被當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)納入白名單。

如今，信用底線(xiàn)打破，融資難度或加大，陳卓林只能依靠自身經(jīng)營(yíng)回血。

從土儲(chǔ)分布上看，雅居樂(lè)的土儲(chǔ)主要分布在華南、華東區(qū)域，大量項(xiàng)目位于二三線(xiàn)城市，四大一線(xiàn)城市的土儲(chǔ)僅46萬(wàn)平方米，占比約1.3%。

在公司大本營(yíng)廣東，項(xiàng)目最多，共有53個(gè)，廣州以外的城市有49個(gè)，約占總土儲(chǔ)的四分之一，尤其集中在中山、佛山等城市，銷(xiāo)售去化周期長(zhǎng)。

此番違約，也將增加購(gòu)房者的觀望情緒。

嚴(yán)躍進(jìn)提到，雅居樂(lè)前幾年在云南等地做投資，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的降溫幅度較大，文旅地產(chǎn)也出現(xiàn)調(diào)整。

海南項(xiàng)目是雅居樂(lè)的籌碼，2023年賣(mài)出173億元，超過(guò)總銷(xiāo)售額的三分之一。

目前，其在當(dāng)?shù)厝杂?個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備約174萬(wàn)平方米，分布于海南的陵水、文昌、?？?、萬(wàn)寧等城市。

海南市場(chǎng)的價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，年初以來(lái)，各市縣陸續(xù)松綁限購(gòu)，于雅居樂(lè)而言，有利于加快去化。

稍有安慰的是，雅居樂(lè)的營(yíng)收，并不單一依賴(lài)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還有物管、商管、環(huán)保等多個(gè)板塊。

2023年，其多元業(yè)務(wù)營(yíng)收為197.1億元，營(yíng)收占比達(dá)45.5%。

嚴(yán)躍進(jìn)向《21CBR》記者表示，市場(chǎng)上債務(wù)違約的情況很多，也有可借鑒的解決之道，雅居樂(lè)應(yīng)快速形成債務(wù)處置思路。

若能通過(guò)債務(wù)重組，以時(shí)間換空間，待市場(chǎng)回暖，陳卓林和雅居樂(lè)仍有機(jī)會(huì)困境反轉(zhuǎn)。