21世紀經(jīng)濟報道記者孔海麗北京報道

2月，樓市成交明顯回暖，小陽春雛形初現(xiàn)。

受益于此，土地市場作為房地產(chǎn)鏈條的下游端，也開始出現(xiàn)積極變化，疊加重點城市的優(yōu)質(zhì)供應，局部市場熱度恢復，溢價率有所回升，流拍率也有所回落。尤其是京、蘇、杭等核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，土拍競爭持續(xù)高熱。

杭州2023年首批土拍中，13宗地有8宗觸頂進入搖號階段，甚至罕見地再現(xiàn)了60家房企爭奪1宗地的熱鬧景象，搖號企業(yè)數(shù)量創(chuàng)下杭州單一地塊參拍房企數(shù)量的新高，該宗地塊還未開拍就已經(jīng)報價封頂。

暌違許久，民營房企回歸的跡象隱約顯現(xiàn)，杭州土拍過半地塊被民營房企收入麾下。

水下暖流恢復涌動，但這種趨勢能否持久而穩(wěn)固，民營房企的熱情能否擴圍至全國，整體市場何時恢復往日的熱鬧，仍未可知。

“安全依然是最高準則?！庇蓄^部民營房企內(nèi)部人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“規(guī)?！币呀?jīng)成為了過去式，公司的拿地考量算賬很細，資金成本、機會成本、時間帶來的周轉(zhuǎn)成本，都是約束?！笆裁磿r候可以出手，還須謹慎看?！?/p>

“從北京、杭州、蘇州等熱點城市內(nèi)部情況來看，土拍冷熱分化依舊嚴重?！笨硕鸱矫嬉嘀赋?，企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大。

局部轉(zhuǎn)暖

2月，北京、蘇州、杭州多個熱點一、二線城市進行了集中供地，土地市場成交溢價率提升明顯，部分重點市場熱度回升。

2月8日，北京土地市場兔年首拍落下帷幕，6宗地收金132.09億元，平均溢價率7.8%。2月21日，杭州一批次土拍13宗地塊有10宗溢價成交，其中8宗溢價率封頂，成交總價182.23億元，平均溢價率9.3%。2月23日，蘇州一批次土拍，11宗地塊有 5宗溢價成交，3宗觸及地價上限，土地成交總價140億元，平均溢價率7.46%。

京、蘇、杭土地市場的回暖屬于率先出發(fā)，整體土地市場也顯現(xiàn)了復蘇跡象。

根據(jù)中指研究院拿地數(shù)據(jù)跟蹤，截至2月26日，300城住宅用地2月單月成交建面為1335萬平方米，當月成交溢價率6.11%，較前期明顯提升，時隔近1年重新攀升至5%以上。

房企的拿地動作也回應了這種變化。優(yōu)質(zhì)地塊供應帶動房企拿地熱情略有恢復，代表房企拿地總額較上月有明顯增長。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年前2個月，百強房企拿地總額為1207.6億元，拿地規(guī)模同比下降16.2%，降幅較上月收窄13.2個百分點，收窄明顯。

值得注意的是，近期民營房企在公開土地市場的活躍度有所提升。

以杭州為例，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，本次杭州土拍共41個參拍主體，其中民營房企20家，基本與國企數(shù)量一致，較此前2022年下半年水平有所提高。最終，杭州13宗供應地塊，有7宗被民營房企摘得。

銷售漸復蘇

民營房企的身影重新出現(xiàn)在土地市場，多受益于前端交易的復蘇。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2月各線城市成交環(huán)比均呈現(xiàn)上升，16個主要城市整體成交量環(huán)比大幅上漲31.9%。這種回暖趨勢，在2月的最后一周尤其明顯。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，2月20日-26日，重點15城新房成交量環(huán)比上漲25.57%，其中佛山當周新房成交量為3539套，環(huán)比漲幅高達117.78%，溫州環(huán)比漲幅為74.35%，青島、蘇州漲幅分別為69.94%和63.02%。

此外，由于新房銷售環(huán)節(jié)較長，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，新房銷售的最新數(shù)據(jù)尚未歸集，更真實的熱度往往需要通過一線銷售的具體情況把脈。

“2月中旬，項目開盤原本準備邀約600人，實際到場1000多人，也是超過了我們預期。”上海一新房銷售在21世紀經(jīng)濟報道記者的調(diào)研中透露市場熱度明顯提升。

一家全國知名房企北京銷售條線相關(guān)人士透露，目前北京新房市場以改善型客戶為主，大多為置換需求，地段較好、產(chǎn)品力領先且符合改善需求的房源相對稀缺，銷售較為火爆。

在無錫及常州，2月全月，僅龍湖案場來訪總?cè)藬?shù)就超過了6000組，成交額也一路領跑。據(jù)粗略統(tǒng)計，2月份，龍湖在上述兩個城市的成交金額超過了6億元。

以長沙為例，龍湖在長沙在售的多個項目均實現(xiàn)成交和來訪的4周連漲，其中一個熱點新盤，置業(yè)顧問直言周末忙不過來，日均步數(shù)近2萬步，案場緊急預案提供“待接待”專屬臂貼，更有項目發(fā)動物業(yè)服務工作人員加入了案場接待的隊伍。

介入時機尚待觀察

前方銷售恢復、民營房企活躍度提升，這無疑給業(yè)內(nèi)帶去了一陣春風，但尚不代表整體市場面。

克而瑞方面即指出，需要看到，杭州拿地的民營房企多數(shù)屬于區(qū)域深耕型民企，濱江集團即屬于特例，2022年逆市多次出手，地緣優(yōu)勢明顯。而其余城市拿地主力依舊是央、國企。

以北京為例，兔年土地市場首拍的6宗地塊，僅有亦莊新城一宗土地因臨近京東總部，由京東獲取，其余5宗地的歸屬也是央、國企。

2023年前兩個月，從新增貨值來看，華潤置地、中建國際投資、龍港國資占據(jù)百強房企前三位，其中華潤置地以累計新增貨值198億元位居第一；中建國際投資、龍港國資緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為104億元和93億元。

民營房企的審慎觀望，受到資金狀況、資金成本、建設周期、安全考量等多方面因素綜合影響。

一位不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，除了少數(shù)幾家優(yōu)質(zhì)示范房企，多數(shù)民營房企的現(xiàn)金流壓力并未完全解除，市場端銷售雖然較谷底時期有所恢復，依然不算豐沛。

“安全至上，規(guī)模不重要，安全最重要?！币晃恢^部民營房企的內(nèi)部人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，這一輪房企的出清前所未有，讓大家徹底看清了“有規(guī)模并不意味著安全”。

該人士透露，陷入流動性危機的另一家知名民營房企，曾經(jīng)在2021年的土地市場上過于激進，最終公司整體受到拖累，正是典型的教訓?！澳缅e了地有危險，不拿反而安全?！?/p>

“我們不只資金成本比較高，還要考慮到資金的占用時間，這些都是風險?！彼嬖V21世紀經(jīng)濟報道記者，公司未來的拿地動作，估計要等到市場真正熱起來，也會更多從存量里找機會。

整體來看，克而瑞指出，在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷，土拍市場熱度能否延續(xù)，仍需要根據(jù)樓市回暖情況來做進一步判斷。