21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗北京報(bào)道

“越秀挺進(jìn)京城、央國(guó)企所向披靡、京東出手摘地”，北京最新一期土拍看點(diǎn)十足。

2月8日，北京土地市場(chǎng)兔年首拍落下帷幕，6宗地收金132.09億元，本次土拍仍屬于北京2022年第五批集中供地。

其中，3宗地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)激烈角逐、3宗地底價(jià)成交，延續(xù)了北京土拍市場(chǎng)2022年“冰火兩重天”的特點(diǎn)，“少量供應(yīng)、流拍率為0、冷熱分化”等表現(xiàn)也是一脈相承。

從溢價(jià)率來看，五批次土拍的整體溢價(jià)率約為7.8%，低于2022年第四批土拍的10.02%，熱門3宗地分別吸引了14家、10家、6家報(bào)名主體的數(shù)據(jù)，也與四批次有相似之處。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的激烈爭(zhēng)奪并不意味著拐點(diǎn)確立，土拍市場(chǎng)的明確回暖尚需時(shí)間?！胺科蟛]有失去理性，拿地依然非常謹(jǐn)慎?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

值得注意的是，越秀地產(chǎn)作為大灣區(qū)國(guó)企，曾多次嘗試在北京市場(chǎng)拿地，均以遺憾告終，本次土拍，越秀不但順利實(shí)現(xiàn)了進(jìn)京，還斬獲了2宗地塊，被認(rèn)為是五批次土拍的“最大贏家”。

除此以外，中建系旗下一局和八局也實(shí)現(xiàn)了摘地，其余兩宗地分別歸屬于北京新城基業(yè)和京東。

隨著北京二手房市場(chǎng)交易明顯復(fù)蘇，北京土拍市場(chǎng)的趨勢(shì)或也將隨之波動(dòng)。

房企競(jìng)逐優(yōu)質(zhì)地塊

北京本次供應(yīng)總計(jì)推出了6宗地，其中位于通州、房山、經(jīng)開區(qū)的3宗地已于2月7日底價(jià)成交，因只有1家企業(yè)參與報(bào)價(jià)，3宗地分別歸屬于北京新城基業(yè)、中建智地（一局）和京東。

其余3宗地則熱度較高。昌平區(qū)回龍觀地塊共吸引了14家報(bào)名主體，朝陽(yáng)區(qū)小紅門地塊吸引了10家報(bào)名主體，石景山蘋果園地塊吸引了6家報(bào)名主體。

中海、中建系、金茂、保利、招商、首開等北京土拍市場(chǎng)的?？拖?shù)出現(xiàn)，龍湖也報(bào)名了朝陽(yáng)區(qū)小紅門地塊。廈門國(guó)貿(mào)和越秀作為不常出現(xiàn)的企業(yè)，報(bào)名情況受到了市場(chǎng)關(guān)注。

在實(shí)際競(jìng)拍中，3宗地塊的爭(zhēng)奪相當(dāng)激烈，昌平地塊觸及地價(jià)上限和競(jìng)現(xiàn)房銷售面積上限，其余兩宗地均觸及地價(jià)上限。

朝陽(yáng)小紅門地塊在觸及地價(jià)上限后，搖號(hào)確定中建東孚（八局）為競(jìng)得人，成交價(jià)14.26億元，溢價(jià)率15%，折合樓面價(jià)約4.73萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為8萬元/平方米。疊加其地塊位置在北京朝陽(yáng)區(qū)東南四環(huán)之內(nèi)，從業(yè)人士分析，3.27萬元的縫差為房企預(yù)留了相對(duì)充足的利潤(rùn)空間。

而越秀對(duì)石景山地塊志在必得的決心，讓市場(chǎng)品來甚覺津津有味。

石景山歷來被認(rèn)為是中海的主場(chǎng)，中海深耕石景山，已經(jīng)在這里打造了十幾個(gè)項(xiàng)目，是區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)占有率最高的開發(fā)商。

在達(dá)到地價(jià)上限之后，石景山轉(zhuǎn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，越秀緊追中海，絲毫不予退讓。經(jīng)過33輪舉牌，越秀以15%溢價(jià)率+1.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積奪得石景山地塊。

這也是越秀首次在京獨(dú)立拿地?！按碳?。”業(yè)內(nèi)人士表示，石景山地塊樓面價(jià)折合4.86萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)7.48萬元/平方米，加上現(xiàn)房銷售面積需要的時(shí)間周期，越秀此舉可謂夠有魄力。

越秀的底氣或許來自石景山地塊較高的去化概率。周邊生活配套相對(duì)完善，也不缺乏購(gòu)房人群，去化是有保證的。

作為本次土拍熱度最高的地塊，昌平地塊的競(jìng)拍主體包括中建智地（一局）、中建玖合（二局）、越秀、城建、建發(fā)、廈門國(guó)貿(mào)、招商、首開、中海+未來科學(xué)城、金茂、華潤(rùn)、建工、中鐵、中能建等企業(yè)及聯(lián)合體。

昌平地塊在3分鐘內(nèi)就觸及了地價(jià)上限，競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，房企舉牌也沒有猶豫，很快就觸及了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積上限。最終，搖號(hào)確定越秀為地塊獲得者，代價(jià)為33.12億元總價(jià)+15%溢價(jià)率+4.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積。

越秀在本次土拍中斬獲2宗地塊，一方面是運(yùn)氣加成，另一方面也顯示了拿地的決心。據(jù)悉，越秀華北區(qū)域副總裁董毅原本是旭輝華北區(qū)域總裁，2023年2月剛?cè)肼氃叫恪?/p>

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，剛剛加盟越秀的董毅需要一場(chǎng)證明，而越秀也有逆勢(shì)擴(kuò)張的意愿，本次土拍中的出手順理成章。

6宗地最終的拿地主體中，央國(guó)企占了5席。張大偉表示，中建系、越秀地產(chǎn)各攬兩宗地，外地國(guó)企進(jìn)北京市場(chǎng)是這場(chǎng)土拍的主要特點(diǎn)，越秀成為主要的贏家，但整體地價(jià)并未過高。

整體來看，本次土拍的冷熱分化依然明顯。張大偉認(rèn)為，房企并沒有失去理性，拿地非常謹(jǐn)慎，在優(yōu)質(zhì)區(qū)域地塊上競(jìng)爭(zhēng)激烈，但郊區(qū)非熱門地塊，大部分房企參與很少?！?023年是北京的土地供應(yīng)大年，市場(chǎng)預(yù)期將有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，所以從房企的出價(jià)情況看，還是非常謹(jǐn)慎的，只爭(zhēng)低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)地塊?！彼f。

這批宅地總建設(shè)用地規(guī)模約21.47萬平方米，規(guī)劃總建筑規(guī)模約53.18萬平方米，將為市場(chǎng)新增32.78萬平方米住宅。

京城樓市現(xiàn)回暖信號(hào)

2023年以來，北京樓市晴雨表——二手房市場(chǎng)明顯復(fù)蘇。

隨著疫情影響減弱，業(yè)主、客戶積壓的房產(chǎn)需求逐漸釋放，二手房市場(chǎng)交易活躍度上升。

北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，1月全市二手房網(wǎng)簽8308套，環(huán)比上月下降5.3%。拋開春節(jié)假期網(wǎng)簽暫停的因素，1月1日-15日，北京二手房網(wǎng)簽5152套，環(huán)比上月同期上漲51.6%，實(shí)際上，從2022年12月最后一周開始，二手房交易量已顯著增加。

“1月前兩周帶看量環(huán)比之前兩周上漲55.7%，和去年春節(jié)前同一時(shí)間段相比，上漲14.9%?！?麥田房產(chǎn)方面提供的數(shù)據(jù)顯示，1月北京二手房市場(chǎng)的熱度和12月相比，客戶入市意愿明顯加強(qiáng)。

隨著成交加速，二手房掛牌房源量也開始下降，1月第二周（1.9-1.15） 麥田在售房源總量環(huán)比上周下降0.1%。疊加帶看量的上升，已經(jīng)有少部分房東出現(xiàn)惜售苗頭，當(dāng)前市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房源的去化速度明顯變快。

“對(duì)比2022年年末，當(dāng)時(shí)的客戶普遍處在觀望情緒，帶看量、成交量都處于低位，賣方比較著急，現(xiàn)在情況有些改變。”麥田房產(chǎn)北苑大區(qū)潤(rùn)澤西區(qū)店長(zhǎng)姜德常說：“客戶出手速度明顯加快，看到中意的房子，覺得價(jià)格合適，都會(huì)盡快定下來?！?/p>

從客源群體來看，此前被疫情壓抑的剛需入市需求和改善置換需求都在釋放?！爱?dāng)天看房、當(dāng)天洽談簽約的客戶多起來了，一些之前不愿意加價(jià)的客戶，也開始調(diào)整心理預(yù)期?！?麥田房產(chǎn)北京廣渠門大區(qū)富力城西區(qū)區(qū)域經(jīng)理閆中文透露。

價(jià)格方面，根據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測(cè)，1月份北京市（麥田覆蓋樓盤）掛牌均價(jià)和上月相比持平，最近一年掛牌價(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)上升趨勢(shì)，1月二手房掛牌價(jià)同比去年1月上漲3.24%。

與此同時(shí)，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)范圍內(nèi)二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了“止跌”趨勢(shì)。2023年1月貝殼50城中約六成城市二手房?jī)r(jià)格止跌，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌以來首次止跌，同時(shí)帶動(dòng)同比跌幅收窄。

“預(yù)計(jì)一季度市場(chǎng)會(huì)保持復(fù)蘇的勢(shì)頭，小陽(yáng)春可期，京津冀重點(diǎn)城市及珠三角表現(xiàn)好于其他城市群?！必悮ぱ芯吭悍矫嬷赋?。