21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 見習(xí)記者王巍 北京報道

以將近1.5億的價格貸款購買商業(yè)樓盤，開發(fā)商未按約定交付房屋，那么買房人是否需要繼續(xù)還貸？

近日，社會各界對爛尾樓業(yè)主是否需要還貸問題持續(xù)關(guān)注，最高法的一份“（2019）民再245號判決書”也因此在朋友圈刷屏。判決書也顯示，本案借鑒意義較大，是“經(jīng)最高人民法院審判委員會討論”決定的結(jié)果。

最高院再審的這一起爛尾樓案件中，經(jīng)歷一審判決購房者不用償還、二審改判購房者繼續(xù)償還到最高院改判 ，一波三折，最終由最高人民法院審委會定調(diào)，認(rèn)定該案中開發(fā)商違約導(dǎo)致購房合同解除后，購房者不承擔(dān)繼續(xù)還貸的責(zé)任。

最高法在該案的判決中指出，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

 近1.5億購房遭遇“爛尾”一審判開發(fā)商還貸

判決書顯示，2015年8月12日，王忠誠與青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱越州公司）簽訂《商品房預(yù)售合同》，以1.479億余元的價格購買越州公司開發(fā)的西寧市城東區(qū)建設(shè)南路面積3736.19平米的商業(yè)用房。交付時間為2015年10月30日前。王忠誠首付73983124元，剩余7397萬元按揭貸款。

2015年8月14日，王忠誠等三人與建行青海分行、越州公司簽訂《借款合同》，約定：王忠誠等三人向建行青海分行借款7397萬元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；貸款年利率6.215%；擔(dān)保方式為抵押加階段性保證，抵押財產(chǎn)即為王忠誠所購買的這套期房。同日，王忠誠與建行青海分行、越州公司簽訂《抵押合同》，約定越州公司應(yīng)按預(yù)售合同約定期限向王忠誠交房，交房時須經(jīng)建行青海分行書面同意；越州公司不按期交房而間接影響建行青海分行利益時，越州公司應(yīng)代替王忠誠承擔(dān)賠償建行青海分行損失的責(zé)任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他項權(quán)利證書。

王忠誠于2015年5月到8月間共向越州公司支付7398萬元。建行青海分行于2015年8月21日分8筆向越州公司支付7397萬元。后據(jù)王忠誠表示，因為越州公司違約，導(dǎo)致購房合同和借款合同解除，

根據(jù)（2017）青民初13號民事判決及（2017）最高法民終683號民事判決，前述《商品房預(yù)售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠誠累計償還貸款本金917萬元、利息609萬元，尚欠建行青海分行貸款本金6479萬元。

建行青海分行要求王忠誠等人承擔(dān)還款責(zé)任，并將其訴至法院。要求判令王忠誠等三人與越州公司共同償還貸款本金5854萬元以及律師費和訴訟費等。

一審法院判決駁回了建行青海分行的訴訟請求。

二審改判：購房者繼續(xù)還貸

一審后，建行將案件上訴至青海高院。二審法院認(rèn)為，本案爭議焦點為建行青海分行主張王忠誠等三人與越州公司共同償還貸款本金5854萬元等支出能否成立。

法院認(rèn)為，2015年8月12日，王忠誠與越州公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，2015年8月14日，王忠誠等三人與建行青海分行簽訂《借款合同》，上述當(dāng)事人之間發(fā)生民事行為產(chǎn)生的民事法律關(guān)系不同。建行青海分行與王忠誠等三人因簽訂《借款合同》形成借貸民事法律關(guān)系，王忠誠與越州公司因簽訂《商品房預(yù)售合同》形成商品房買賣民事法律關(guān)系。

根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規(guī)定，從法律關(guān)系上說是購房人王忠誠委托越州公司向建行青海分行歸還貸款本息，越州公司所還款項就是購房人王忠誠的還款，故王忠誠作為《借款合同》主債務(wù)人的還款責(zé)任并未免除。

由于案涉《借款合同》被另案生效判決解除后，王忠誠等三人對建行青海分行所負(fù)債務(wù)并未清償，故雙方之間的借貸民事法律關(guān)系未消除。王忠誠作為越州公司債權(quán)請求權(quán)人及貸款本息返還的委托人，并未依據(jù)生效判決積極主張權(quán)利，其怠于行使權(quán)利的行為，造成建行青海分行債權(quán)受損。建行青海分行主張王忠誠等三人償還貸款本息，并不違反法律規(guī)定，也與生效判決不沖突或產(chǎn)生歧義，符合雙方合同約定。王忠誠等三人承擔(dān)償還貸款責(zé)任后，并不影響王忠誠向越州公司主張返還權(quán)利。

青海高院二審判決：撤銷一審判決；王忠誠等三人在判決生效后償還建行青海分行貸款本金5854萬元以及律師代理費等。

最高法以權(quán)利義務(wù)失衡為由改判

二審后，王忠誠一方提出上訴。最高法審理后認(rèn)為案件涉及三個要點：

第一，關(guān)于案涉《借款合同》解除后的貸款返還責(zé)任主體問題。《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！北景钢?，因越州公司未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除。根據(jù)前述規(guī)定，應(yīng)由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠等三人不負(fù)有返還義務(wù)。

第二，關(guān)于案涉《借款合同》中相關(guān)格式條款的適用問題。案涉《借款合同》第十九條載明：“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現(xiàn)債權(quán)的費用，或委托售房人直接將上述款項歸還貸款人?！狈ㄔ赫J(rèn)為，該條款系建行青海分行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款。在《商品房買賣合同司法解釋》已經(jīng)明確規(guī)定，商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同解除后，出賣人將收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購房人（借款人）的情況下，建行青海分行擬定該條內(nèi)容，意味著要求王忠誠等三人在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王忠誠等三人的責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”之規(guī)定，該條款對王忠誠等三人不具有拘束力。

第三，關(guān)于商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠等三人所貸款項直接支付給越州公司，越州公司實際用款。王忠誠等三人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠等三人取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。

具體表現(xiàn)為：越州公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權(quán)；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。

最高法指出，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

最高法再審改判撤銷青海高院的二審判決，維持西寧中院一審判決，駁回建行的起訴。