21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道見(jiàn)習(xí)記者唐婧北京報(bào)道

武漢爛尾樓盤綠地星河繪的業(yè)主張先生感嘆，“我搞不明白，地是東湖高新區(qū)賣的，開發(fā)商是東湖高新區(qū)招的，首付單價(jià)都是開發(fā)商定的，貸款利率是銀行定的，這一切規(guī)則可以說(shuō)是政府、開發(fā)商、銀行定的，現(xiàn)在停工了，他們都說(shuō)沒(méi)有辦法，難道業(yè)主就有辦法？”

夾在爛尾和還貸之間的業(yè)主們告地?zé)o門，最后想出了一個(gè)不是辦法的“辦法”——集體停貸。近期多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明，要強(qiáng)制停止償還貸款，直至相關(guān)項(xiàng)目完全復(fù)工為止。他們的依據(jù)是，在房屋預(yù)售過(guò)程中，各貸款銀行存在不同程度的違規(guī)發(fā)放貸款、未履行資金監(jiān)管銀行義務(wù)等行為。業(yè)主要求，強(qiáng)制停貸造成的損失由所有違規(guī)放貸的銀行、資金監(jiān)管不力的政府部門等其他利益相關(guān)方共同承擔(dān)。

北京安杰律師事務(wù)所律師黃興超對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，購(gòu)房人所謂的“強(qiáng)制停貸”，本質(zhì)上是一種維權(quán)手段。這種激烈的維權(quán)手段，有著極其深刻的現(xiàn)實(shí)背景：一般而言，銀行和開發(fā)商有深度合作，在簽約階段，購(gòu)房人對(duì)于按揭銀行的選擇權(quán)是極其有限的。作為貸款銀行，如若能夠按照規(guī)定將按揭資金劃入監(jiān)管賬戶；或者作為預(yù)售款資金的監(jiān)管銀行，能夠積極履行資金監(jiān)管義務(wù)，監(jiān)管預(yù)售款的支出，那么房屋爛尾的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較小。購(gòu)房人不至于落入“錢房?jī)煽铡钡木车亍?/p>

但是如今的情況卻是，足額繳納首付、按期還貸的業(yè)主不僅錢房?jī)煽?，未?lái)還有因?yàn)樯米酝ＹJ被納入失信名單的風(fēng)險(xiǎn)；涉嫌預(yù)售款資金監(jiān)管不到位的銀行卻高枕無(wú)憂，不僅坐收貸款和利息，還有權(quán)將擅自停貸的業(yè)主告上法庭。

期房爛尾，誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)責(zé)？

看似荒誕的矛盾中浮現(xiàn)出一個(gè)巨大的爭(zhēng)議，爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由業(yè)主這個(gè)群體來(lái)承擔(dān)嗎？

北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人朱逸聰律師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，爛尾樓的出現(xiàn)，除開發(fā)商自身問(wèn)題，地方政府應(yīng)負(fù)有一定的責(zé)任，土地審批、規(guī)劃審核、銷售規(guī)范等每個(gè)環(huán)節(jié)都需地方政府的監(jiān)管約束，任意一環(huán)的監(jiān)管缺位，均會(huì)帶來(lái)爛尾隱患。因此對(duì)于樓盤爛尾，地方政府亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，牽頭推動(dòng)問(wèn)題解決，如接管項(xiàng)目，進(jìn)行重新招商引資，為購(gòu)房者合法權(quán)利的維護(hù)給予保障。

朱逸聰解釋，業(yè)主和開發(fā)商之間的購(gòu)房合同關(guān)系、業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系是兩個(gè)獨(dú)立的合同關(guān)系。如果樓盤爛尾，業(yè)主無(wú)法按時(shí)收房，開發(fā)商即違反商品房買賣合同，業(yè)主可根據(jù)法律規(guī)定和合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。銀行如果在房屋預(yù)售過(guò)程中，存在違規(guī)放貸、未履行資金監(jiān)管義務(wù)等行為，業(yè)主可以此為由向銀保監(jiān)會(huì)投訴舉報(bào)，要求其承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

北京周泰律師事務(wù)所李曉南律師認(rèn)為，如果銀行確實(shí)存在違規(guī)放款、資金監(jiān)管不到位等違法行為，應(yīng)當(dāng)由行政主管部門對(duì)其進(jìn)行行政處罰；如果地方政府存在監(jiān)管失職，則政府主管部門的相關(guān)責(zé)任人員可能要承擔(dān)失職之責(zé)。讓銀行或地方政府承擔(dān)因樓盤爛尾產(chǎn)生的民事責(zé)任，尚未有先例。

從律師的表態(tài)來(lái)看，就算是地方政府、貸款銀行和資金監(jiān)管銀行的行為確有瑕疵，也是由上級(jí)主管部門來(lái)問(wèn)責(zé)，與業(yè)主能否解除還款義務(wù)沒(méi)有直接的關(guān)系。

南方財(cái)經(jīng)法律研究院學(xué)術(shù)委員會(huì)主任卜祥瑞對(duì)記者表示，解決停貸潮的問(wèn)題需要在遵守契約精神和法治原則的大框架下進(jìn)行，單方強(qiáng)制停止償還貸款這一行為在法律上依據(jù)并不充分，當(dāng)事人需要通過(guò)合法的程序才能確認(rèn)其權(quán)利。只有通過(guò)合法程序解決問(wèn)題，才能更有利于保護(hù)其合法權(quán)益。當(dāng)事人強(qiáng)調(diào)銀行違規(guī)，這些事實(shí)有待進(jìn)一步核查。任何一方當(dāng)事人都應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)合同違約或失信可能產(chǎn)生的法律后果。

擅自停貸無(wú)法解除還貸義務(wù)

北京周泰律師事務(wù)所李曉南律師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，我國(guó)現(xiàn)行的按揭貸款模式，實(shí)質(zhì)上是由兩個(gè)法律關(guān)系組成的，一是業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系，二是業(yè)主、銀行、開發(fā)商之間的擔(dān)保借款合同關(guān)系。通俗理解就是，業(yè)主出首付款向開發(fā)商買房；業(yè)主向銀行申請(qǐng)貸款支付開發(fā)商房屋尾款，開發(fā)商為業(yè)主向銀行的貸款提供擔(dān)保。

李曉南認(rèn)為，房屋出現(xiàn)爛尾情況，并不意味著借款合同的解除，在這種情況下，業(yè)主不能停止還貸。房屋爛尾對(duì)應(yīng)的合同是商品房買賣合同，商品房買賣合同的主要義務(wù)對(duì)價(jià)為業(yè)主支付購(gòu)房款，開發(fā)商交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證。因此，業(yè)主只能根據(jù)商品房買賣合同向開發(fā)商主張違約責(zé)任。

李曉南解釋，借款合同的主要義務(wù)對(duì)價(jià)為銀行向業(yè)主提供購(gòu)房尾款，業(yè)主向銀行償還本金及利息。這里需要提請(qǐng)廣大業(yè)主注意，銀行違規(guī)發(fā)放貸款和資金監(jiān)管義務(wù)履行不到位，并非借款合同中銀行應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，而是銀行基于遵守行政管理規(guī)定產(chǎn)生的義務(wù)，其對(duì)價(jià)是政府主管部門的行政處罰。銀行并無(wú)義務(wù)保障開發(fā)商履行合同義務(wù)，而銀行自身的放款義務(wù)已經(jīng)履行完畢，因此，業(yè)主無(wú)法追究銀行的違約責(zé)任，更不能以開發(fā)商不能按期交房為由停止還貸。否則，業(yè)主構(gòu)成違約，非但不能免除本金和利息，還要額外支付違約金。

另外，在法律層面上，業(yè)主在買房時(shí)與銀行簽訂的貸款協(xié)議中通常都會(huì)規(guī)定：貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無(wú)關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款。

 業(yè)主如何才能保障自身權(quán)益？

一位資深銀行業(yè)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，爛尾樓盤業(yè)主想要保障自身權(quán)益，靠一紙強(qiáng)制停貸書是不夠的。想要成功維權(quán)，首先要捋清以下四個(gè)法律關(guān)系：一是借款人與銀行的借貸關(guān)系，二是開發(fā)商對(duì)銀行貸款的擔(dān)保關(guān)系，三是銀行對(duì)開發(fā)商監(jiān)管賬戶資金的監(jiān)管義務(wù)，四是政府監(jiān)管部門對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管義務(wù)。其中前三個(gè)是民事法律關(guān)系，第四個(gè)是行政法律關(guān)系。

如果借款人貸款到期不還，則在第一個(gè)法律關(guān)系中構(gòu)成違約；如果本應(yīng)共同承擔(dān)還款責(zé)任的開發(fā)商無(wú)力連帶償還，則在第二個(gè)法律關(guān)系中構(gòu)成違約；在第三個(gè)法律關(guān)系中，如果銀行對(duì)監(jiān)管賬戶資金未盡到監(jiān)管責(zé)任，屬于監(jiān)管過(guò)錯(cuò)，借款人可以此對(duì)抗銀行主張還款的權(quán)利；在第四個(gè)法律關(guān)系中，政府部門如果監(jiān)管不到位，借款人可以提起行政訴訟。

他向記者指出，建議購(gòu)房人通過(guò)起訴開發(fā)商違反《商品房買賣合同》，將過(guò)錯(cuò)方和銀行作為共同被告，來(lái)達(dá)到不履行還款義務(wù)的目的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也提出了類似的方案。 他指出，一般來(lái)說(shuō)，房子爛尾之后，如果購(gòu)房人不主動(dòng)采取行動(dòng)，銀行貸款是必須償還的。如果不繳或者斷繳，其社會(huì)信用就會(huì)受到影響，日常的出行，工作都會(huì)成為問(wèn)題，嚴(yán)重的還會(huì)被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

張大偉建議，首先應(yīng)該第一時(shí)間找到樓盤開發(fā)商解除《購(gòu)房合同》，如果不能解除可向法院提起訴訟。緊接著收集好證據(jù)，通過(guò)法院解除與銀行的《貸款合同》。

李曉南律師提醒，由于工程爛尾，開發(fā)商逾期交付房屋，商品房買賣合同中一般都約定開發(fā)商逾期交付房屋超過(guò)60日或90日，業(yè)主即具有解除權(quán)。因此，業(yè)主可以據(jù)此解除商品房買賣合同。

同時(shí)，主張商品房買賣合同和借款合同屬于合同聯(lián)立，商品房買賣合同解除，按揭貸款買房的合同目的也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，借款合同也應(yīng)當(dāng)解除。合同解除后，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商將收取的首付款返還給業(yè)主，將收取的銀行貸款返還給銀行，并向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任及/或賠償損失，其中也包括業(yè)主已向銀行支付的利息損失。

朱逸聰律師認(rèn)為，業(yè)主在遭遇爛尾樓盤時(shí)，應(yīng)先了解樓盤爛尾的真實(shí)原因及當(dāng)前房屋的具體情況，針對(duì)不同的情形，進(jìn)行相應(yīng)的維權(quán)。如果樓盤雖爛尾，但整體工程的完成度較高，在開發(fā)商因資金緊張暫無(wú)法按期交房時(shí)，買方可以按照雙方合同的約定，要求開發(fā)商支付違約金。如果樓盤確已爛尾房屋無(wú)法交付，買方可要求解除商品房買賣合同及相關(guān)按揭貸款合同。如果樓盤前景尚可，開發(fā)商因資不抵債停止施工導(dǎo)致房屋無(wú)法交付，購(gòu)房者可推動(dòng)政府相關(guān)部門引導(dǎo)開發(fā)商、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)債務(wù)重整，力保交樓。

上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任、教授崔光燦認(rèn)為，當(dāng)前出現(xiàn)的部分業(yè)主停止還貸現(xiàn)象，非常需要關(guān)注。雖然購(gòu)房合同與信貸合同涉及的主體不同，個(gè)貸的放款銀行未必是預(yù)售資金監(jiān)管的銀行，但業(yè)主停止還貸可能會(huì)產(chǎn)生損害個(gè)人信用及增加銀行壞帳的風(fēng)險(xiǎn)，而這種示范效應(yīng)可能會(huì)帶來(lái)各類風(fēng)險(xiǎn)的放大。所以建議相關(guān)金融管理部門與地方政府及時(shí)關(guān)注這一現(xiàn)象，出臺(tái)針對(duì)性的措施，化解具體項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益不受損害，努力維護(hù)行業(yè)健康發(fā)展。

北京安杰律師事務(wù)所黃興超律師指出，如果真的出現(xiàn)開發(fā)商大面積爛尾，無(wú)論如何維權(quán)，與購(gòu)房者、銀行、開發(fā)商而言，都是一個(gè)零和博弈。希望各地政府能夠盡快地研究出盤活爛尾樓的相關(guān)政策，追討被轉(zhuǎn)移的資金，及時(shí)引入抒困資金，把保交付放到優(yōu)先位置。畢竟在中國(guó)，房地產(chǎn)預(yù)售制度的邏輯基礎(chǔ)是“未來(lái)”，沒(méi)有“信賴”，就沒(méi)有未來(lái)。