21世紀經(jīng)濟報道見習記者唐婧北京報道

武漢爛尾樓盤綠地星河繪的業(yè)主張先生感嘆，“我搞不明白，地是東湖高新區(qū)賣的，開發(fā)商是東湖高新區(qū)招的，首付單價都是開發(fā)商定的，貸款利率是銀行定的，這一切規(guī)則可以說是政府、開發(fā)商、銀行定的，現(xiàn)在停工了，他們都說沒有辦法，難道業(yè)主就有辦法？”

夾在爛尾和還貸之間的業(yè)主們告地無門，最后想出了一個不是辦法的“辦法”——集體停貸。近期多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明，要強制停止償還貸款，直至相關(guān)項目完全復工為止。他們的依據(jù)是，在房屋預售過程中，各貸款銀行存在不同程度的違規(guī)發(fā)放貸款、未履行資金監(jiān)管銀行義務等行為。業(yè)主要求，強制停貸造成的損失由所有違規(guī)放貸的銀行、資金監(jiān)管不力的政府部門等其他利益相關(guān)方共同承擔。

北京安杰律師事務所律師黃興超對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，購房人所謂的“強制停貸”，本質(zhì)上是一種維權(quán)手段。這種激烈的維權(quán)手段，有著極其深刻的現(xiàn)實背景：一般而言，銀行和開發(fā)商有深度合作，在簽約階段，購房人對于按揭銀行的選擇權(quán)是極其有限的。作為貸款銀行，如若能夠按照規(guī)定將按揭資金劃入監(jiān)管賬戶；或者作為預售款資金的監(jiān)管銀行，能夠積極履行資金監(jiān)管義務，監(jiān)管預售款的支出，那么房屋爛尾的風險就會比較小。購房人不至于落入“錢房兩空”的境地。

但是如今的情況卻是，足額繳納首付、按期還貸的業(yè)主不僅錢房兩空，未來還有因為擅自停貸被納入失信名單的風險；涉嫌預售款資金監(jiān)管不到位的銀行卻高枕無憂，不僅坐收貸款和利息，還有權(quán)將擅自停貸的業(yè)主告上法庭。

期房爛尾，誰來擔責？

看似荒誕的矛盾中浮現(xiàn)出一個巨大的爭議，爛尾樓的風險應該由業(yè)主這個群體來承擔嗎？

北京市盈科（深圳）律師事務所高級合伙人朱逸聰律師對21世紀經(jīng)濟報道記者指出，爛尾樓的出現(xiàn)，除開發(fā)商自身問題，地方政府應負有一定的責任，土地審批、規(guī)劃審核、銷售規(guī)范等每個環(huán)節(jié)都需地方政府的監(jiān)管約束，任意一環(huán)的監(jiān)管缺位，均會帶來爛尾隱患。因此對于樓盤爛尾，地方政府亦應承擔相應的責任，牽頭推動問題解決，如接管項目，進行重新招商引資，為購房者合法權(quán)利的維護給予保障。

朱逸聰解釋，業(yè)主和開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系、業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系是兩個獨立的合同關(guān)系。如果樓盤爛尾，業(yè)主無法按時收房，開發(fā)商即違反商品房買賣合同，業(yè)主可根據(jù)法律規(guī)定和合同約定要求開發(fā)商承擔相應的違約責任。銀行如果在房屋預售過程中，存在違規(guī)放貸、未履行資金監(jiān)管義務等行為，業(yè)主可以此為由向銀保監(jiān)會投訴舉報，要求其承擔相應的法律責任。

北京周泰律師事務所李曉南律師認為，如果銀行確實存在違規(guī)放款、資金監(jiān)管不到位等違法行為，應當由行政主管部門對其進行行政處罰；如果地方政府存在監(jiān)管失職，則政府主管部門的相關(guān)責任人員可能要承擔失職之責。讓銀行或地方政府承擔因樓盤爛尾產(chǎn)生的民事責任，尚未有先例。

從律師的表態(tài)來看，就算是地方政府、貸款銀行和資金監(jiān)管銀行的行為確有瑕疵，也是由上級主管部門來問責，與業(yè)主能否解除還款義務沒有直接的關(guān)系。

南方財經(jīng)法律研究院學術(shù)委員會主任卜祥瑞對記者表示，解決停貸潮的問題需要在遵守契約精神和法治原則的大框架下進行，單方強制停止償還貸款這一行為在法律上依據(jù)并不充分，當事人需要通過合法的程序才能確認其權(quán)利。只有通過合法程序解決問題，才能更有利于保護其合法權(quán)益。當事人強調(diào)銀行違規(guī)，這些事實有待進一步核查。任何一方當事人都應該充分認識合同違約或失信可能產(chǎn)生的法律后果。

擅自停貸無法解除還貸義務

北京周泰律師事務所李曉南律師對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，我國現(xiàn)行的按揭貸款模式，實質(zhì)上是由兩個法律關(guān)系組成的，一是業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系，二是業(yè)主、銀行、開發(fā)商之間的擔保借款合同關(guān)系。通俗理解就是，業(yè)主出首付款向開發(fā)商買房；業(yè)主向銀行申請貸款支付開發(fā)商房屋尾款，開發(fā)商為業(yè)主向銀行的貸款提供擔保。

李曉南認為，房屋出現(xiàn)爛尾情況，并不意味著借款合同的解除，在這種情況下，業(yè)主不能停止還貸。房屋爛尾對應的合同是商品房買賣合同，商品房買賣合同的主要義務對價為業(yè)主支付購房款，開發(fā)商交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證。因此，業(yè)主只能根據(jù)商品房買賣合同向開發(fā)商主張違約責任。

李曉南解釋，借款合同的主要義務對價為銀行向業(yè)主提供購房尾款，業(yè)主向銀行償還本金及利息。這里需要提請廣大業(yè)主注意，銀行違規(guī)發(fā)放貸款和資金監(jiān)管義務履行不到位，并非借款合同中銀行應當履行的義務，而是銀行基于遵守行政管理規(guī)定產(chǎn)生的義務，其對價是政府主管部門的行政處罰。銀行并無義務保障開發(fā)商履行合同義務，而銀行自身的放款義務已經(jīng)履行完畢，因此，業(yè)主無法追究銀行的違約責任，更不能以開發(fā)商不能按期交房為由停止還貸。否則，業(yè)主構(gòu)成違約，非但不能免除本金和利息，還要額外支付違約金。

另外，在法律層面上，業(yè)主在買房時與銀行簽訂的貸款協(xié)議中通常都會規(guī)定：貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款。

 業(yè)主如何才能保障自身權(quán)益？

一位資深銀行業(yè)人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，爛尾樓盤業(yè)主想要保障自身權(quán)益，靠一紙強制停貸書是不夠的。想要成功維權(quán)，首先要捋清以下四個法律關(guān)系：一是借款人與銀行的借貸關(guān)系，二是開發(fā)商對銀行貸款的擔保關(guān)系，三是銀行對開發(fā)商監(jiān)管賬戶資金的監(jiān)管義務，四是政府監(jiān)管部門對開發(fā)商的監(jiān)管義務。其中前三個是民事法律關(guān)系，第四個是行政法律關(guān)系。

如果借款人貸款到期不還，則在第一個法律關(guān)系中構(gòu)成違約；如果本應共同承擔還款責任的開發(fā)商無力連帶償還，則在第二個法律關(guān)系中構(gòu)成違約；在第三個法律關(guān)系中，如果銀行對監(jiān)管賬戶資金未盡到監(jiān)管責任，屬于監(jiān)管過錯，借款人可以此對抗銀行主張還款的權(quán)利；在第四個法律關(guān)系中，政府部門如果監(jiān)管不到位，借款人可以提起行政訴訟。

他向記者指出，建議購房人通過起訴開發(fā)商違反《商品房買賣合同》，將過錯方和銀行作為共同被告，來達到不履行還款義務的目的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也提出了類似的方案。 他指出，一般來說，房子爛尾之后，如果購房人不主動采取行動，銀行貸款是必須償還的。如果不繳或者斷繳，其社會信用就會受到影響，日常的出行，工作都會成為問題，嚴重的還會被法院強制執(zhí)行。

張大偉建議，首先應該第一時間找到樓盤開發(fā)商解除《購房合同》，如果不能解除可向法院提起訴訟。緊接著收集好證據(jù)，通過法院解除與銀行的《貸款合同》。

李曉南律師提醒，由于工程爛尾，開發(fā)商逾期交付房屋，商品房買賣合同中一般都約定開發(fā)商逾期交付房屋超過60日或90日，業(yè)主即具有解除權(quán)。因此，業(yè)主可以據(jù)此解除商品房買賣合同。

同時，主張商品房買賣合同和借款合同屬于合同聯(lián)立，商品房買賣合同解除，按揭貸款買房的合同目的也就無法實現(xiàn)，借款合同也應當解除。合同解除后，應當由開發(fā)商將收取的首付款返還給業(yè)主，將收取的銀行貸款返還給銀行，并向業(yè)主承擔違約責任及/或賠償損失，其中也包括業(yè)主已向銀行支付的利息損失。

朱逸聰律師認為，業(yè)主在遭遇爛尾樓盤時，應先了解樓盤爛尾的真實原因及當前房屋的具體情況，針對不同的情形，進行相應的維權(quán)。如果樓盤雖爛尾，但整體工程的完成度較高，在開發(fā)商因資金緊張暫無法按期交房時，買方可以按照雙方合同的約定，要求開發(fā)商支付違約金。如果樓盤確已爛尾房屋無法交付，買方可要求解除商品房買賣合同及相關(guān)按揭貸款合同。如果樓盤前景尚可，開發(fā)商因資不抵債停止施工導致房屋無法交付，購房者可推動政府相關(guān)部門引導開發(fā)商、相關(guān)金融機構(gòu)債務重整，力保交樓。

上海師范大學房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任、教授崔光燦認為，當前出現(xiàn)的部分業(yè)主停止還貸現(xiàn)象，非常需要關(guān)注。雖然購房合同與信貸合同涉及的主體不同，個貸的放款銀行未必是預售資金監(jiān)管的銀行，但業(yè)主停止還貸可能會產(chǎn)生損害個人信用及增加銀行壞帳的風險，而這種示范效應可能會帶來各類風險的放大。所以建議相關(guān)金融管理部門與地方政府及時關(guān)注這一現(xiàn)象，出臺針對性的措施，化解具體項目爛尾風險，保障購房人的合法權(quán)益不受損害，努力維護行業(yè)健康發(fā)展。

北京安杰律師事務所黃興超律師指出，如果真的出現(xiàn)開發(fā)商大面積爛尾，無論如何維權(quán)，與購房者、銀行、開發(fā)商而言，都是一個零和博弈。希望各地政府能夠盡快地研究出盤活爛尾樓的相關(guān)政策，追討被轉(zhuǎn)移的資金，及時引入抒困資金，把保交付放到優(yōu)先位置。畢竟在中國，房地產(chǎn)預售制度的邏輯基礎(chǔ)是“未來”，沒有“信賴”，就沒有未來。