2024年，上海商業(yè)地產(chǎn)市場在整體低迷中呈現(xiàn)出需求漸進(jìn)式恢復(fù)的態(tài)勢，既有挑戰(zhàn)，也有亮點(diǎn)。

過去一年，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)供應(yīng)增加，有效租金下跌的同時(shí)有利于企業(yè)調(diào)整搬遷，各行業(yè)結(jié)構(gòu)性擴(kuò)張表現(xiàn)突出。商辦項(xiàng)目空置率與租金的變化投射到大宗交易投資市場，便是成交金額下跌?！耙詢r(jià)換量”從住宅蔓延到大宗交易。

住宅市場與商辦市場同頻，被認(rèn)為是2024年四季度上海大宗交易的一個(gè)明顯特征，商業(yè)地產(chǎn)租賃及大宗交易市場仍有亮點(diǎn)。

在此背景下，戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部董事陳云九認(rèn)為，政策導(dǎo)向推動(dòng)服務(wù)消費(fèi)增長，非實(shí)物消費(fèi)占比提升。在政策刺激下，商業(yè)地產(chǎn)及零售市場進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整發(fā)展階段，租金回調(diào)導(dǎo)致大宗交易成交也出現(xiàn)“以價(jià)換量”趨勢。

此時(shí)為企業(yè)升級(jí)辦公樓策略，尋求性價(jià)比與面積段的升級(jí)提供了不錯(cuò)的契機(jī)。綜合戴德梁行、世邦魏理仕、仲量聯(lián)行等幾家國際咨詢機(jī)構(gòu)（簡稱“五大行”）分析師觀點(diǎn)，在價(jià)格持續(xù)探底的過程中，需求也表現(xiàn)出平穩(wěn)修復(fù)的特點(diǎn)，商辦零售市場有望在夯實(shí)市場底部之后，發(fā)力反彈。

需求側(cè)亮點(diǎn)

仲量聯(lián)行最新研報(bào)指出，2024年上海非中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓的空置率繼續(xù)高企。其中，浦西中央商務(wù)區(qū)、非中央商務(wù)區(qū)的空置率已全面超過浦東。租客主流行業(yè)為金融服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)及專業(yè)服務(wù)。

與此同時(shí)，仲量聯(lián)行研報(bào)指出，2025年上海仍將迎來寫字樓供應(yīng)高峰。2024年四季度有兩個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，新增約13.88萬平方米，全年新增供應(yīng)約66.16萬平方米。

此外，由于整體需求尤其是增量需求較為疲軟，空置率持續(xù)上升。到2024年年底，上海優(yōu)質(zhì)辦公樓的市場平均空置率達(dá)到22%。

在仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事王岳看來，2025年的市場還會(huì)延續(xù)下行態(tài)勢，可能下跌的速度和速率會(huì)有所放緩，但基本的趨勢不會(huì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)。

但需求側(cè)不乏亮點(diǎn)。王岳指出，部分業(yè)主主動(dòng)將開發(fā)項(xiàng)目延期，目前市場處于自發(fā)調(diào)節(jié)狀態(tài)。這與2023年的狀態(tài)有所不同。

一般而言，從市場交易結(jié)構(gòu)能進(jìn)一步反映出增量動(dòng)能的情況。綜合五大行分析師觀點(diǎn)，新設(shè)企業(yè)租賃和擴(kuò)租租賃代表市場增量動(dòng)能，在2024年，搬遷和續(xù)租這類存量部分占整個(gè)交易面積的80%，比過去兩年大幅增加。增量部分僅占20%。

盡管市場仍有增量動(dòng)能，但仲量聯(lián)行的調(diào)研顯示，就上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，在引入和壯大現(xiàn)代專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融、科技互聯(lián)網(wǎng)以及作為世界500強(qiáng)總部研發(fā)中心和消費(fèi)品制造業(yè)總部的新增需求方面，還有待提升。

王岳還指出，受供需關(guān)系影響，2024年上海辦公樓租金出現(xiàn)下跌。核心商務(wù)區(qū)、核心拓展區(qū)、核心周邊以及新商務(wù)區(qū)的有效租金均有下降，跌幅在9%～10%左右。值得關(guān)注的是，核心商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)之間的租金差達(dá)到近十年最窄幅度。這一現(xiàn)象對(duì)租戶的決策產(chǎn)生了影響，不少租戶在原商務(wù)區(qū)內(nèi)部搬遷，或從核心商務(wù)區(qū)搬至非核心商務(wù)區(qū)，當(dāng)然也有少量回流現(xiàn)象。

從供應(yīng)層面看，未來四年上海辦公樓市場的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)平均每年不到100萬平方米，總量約390萬平米，相比過去每年150萬～120萬平米的新增供應(yīng)，活躍度有所下降。從供應(yīng)分布結(jié)構(gòu)來看，核心商務(wù)區(qū)的供應(yīng)占比相對(duì)有限，不到10%（約8%）。結(jié)合租金差收窄的情況，在不考慮裝修改動(dòng)等因素下，核心商務(wù)區(qū)在當(dāng)前市場環(huán)境中展現(xiàn)出更好的防御性。

另一方面，成本驅(qū)動(dòng)下的搬遷升級(jí)需求一定程度上緩解了空置率上升壓力，加上租金持續(xù)下行，企業(yè)大面積租賃需求有所上升，面積段在2000平方米-5000平方米及5000平方米以上的成交占比在增加，同比分別上漲2個(gè)百分點(diǎn)、3個(gè)百分點(diǎn)。

王岳指出，規(guī)模比較大的企業(yè)，其實(shí)在利用這樣一個(gè)市場下行，成本相對(duì)比較低廉的機(jī)會(huì)，在尋找是否有機(jī)會(huì)去優(yōu)化企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)策略。“我們的客戶當(dāng)中升級(jí)性標(biāo)簽已經(jīng)相當(dāng)可觀了，有將近3/4?！?/p>

大宗交易筆數(shù)創(chuàng)歷史新高

上海大宗交易投資也在呈現(xiàn)向下趨勢。戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)系主管、執(zhí)行董事盧強(qiáng)表示，2024年這一市場總量達(dá)到707億元，是2021年以來最低的金額。不過盧強(qiáng)也透露，市場仍有200億元大宗已簽買賣合同，目前尚在交易中。

盧強(qiáng)指出，2024年大宗交易呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：首先，成交117宗，創(chuàng)歷史新高。其次，內(nèi)資買家占比87%，也創(chuàng)了近8年以來最高。

另外，公募REITs是大宗資產(chǎn)定價(jià)的錨，投資人購買資產(chǎn)之后，經(jīng)過培育，價(jià)值的增長會(huì)在REITs二級(jí)市場價(jià)格中得到體現(xiàn)，這會(huì)影響很多產(chǎn)品的定價(jià)。

“由于在資本市場上，REITs發(fā)生很大一波下跌，導(dǎo)致2024年產(chǎn)業(yè)園區(qū)成交非常少。非房地產(chǎn)的企業(yè)買家很多是自用兼投資，辦公樓仍是最主流的交易類型?！北R強(qiáng)也強(qiáng)調(diào)，全國優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)市場來看，上海還是很好的避風(fēng)港。大宗交易比較復(fù)雜，既有投資性，也有基于資金充裕而出手的買家，其中，來自河南山東內(nèi)蒙古的買家將會(huì)不斷涌現(xiàn)。

依據(jù)行情，業(yè)主也相應(yīng)調(diào)整了物業(yè)資本化率的要求，比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)從原來基本滿租的狀態(tài)，降到出租率只有70%左右。在實(shí)際交易過程中，目前園區(qū)的資本化率最高僅有5.7%。

世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨指出，2024年上海大宗交易交易筆數(shù)創(chuàng)歷史新高的同時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格估值在回調(diào)，且買家偏好不一樣。簡言之，有機(jī)會(huì)也有挑戰(zhàn)，非房地產(chǎn)企業(yè)的買家以自用為主，市場也不缺乏其他領(lǐng)域的資金涌入。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2018年~2024年，上海大宗交易結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，寫字樓、零售物業(yè)仍然是大部分投資人或者買家最主流的交易類型，包括有公共退出渠道的商業(yè)物業(yè)仍然受到青睞。

謝晨指出，以資本化率指標(biāo)衡量，今年如果進(jìn)一步降息，商業(yè)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)將進(jìn)一步拉大，資本化率腳步會(huì)放緩。