李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日，廣州、南京、蘇州、佛山等多個熱點城市首套住房商業(yè)貸款利率跌破3%，進入“2時代”。一方面，這是近期LPR持續(xù)下降的結(jié)果。7月20日，作為房貸利率定價基準(zhǔn)，5年期以上LPR再次下調(diào)10個基點，今年累計下降35個基點。在7月初主要城市首套房貸利率降至3.1%-3.3%的情況下，LPR再次下調(diào)直接驅(qū)動按揭貸款利率進入“2時代”。

另一方面，這也是銀行爭奪房貸份額的必然現(xiàn)象。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型陣痛期，銀行面臨“資產(chǎn)荒”，有抵押、有擔(dān)保、違約率低的居民按揭貸款不啻為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。同時，商品房市場也進入存量時代，銀行加大了對按揭貸款份額的爭奪。而5月17日金融管理部門取消房貸利率下限以后，這種爭奪日益加劇。降低房貸利率的“價格戰(zhàn)”，無疑是爭奪房貸份額的抓手。

另外，近期銀行資金成本也在回調(diào)，為房貸利率下降創(chuàng)造了條件。7月底，五大國有銀行集體下調(diào)存款利率，五年期定存利率下調(diào)20個基點，從之前的2%降至1.8%，一年期存款利率也下調(diào)了10個基點，為1.35%，中小銀行近日也全面跟進，存款利率進入“1時代”。同時，央行分別下調(diào)公開市場7天期逆回購操作利率和中期借貸便利（MLF）10個和20個基點。

當(dāng)然，首套房貸利率進入“2時代”的僅是少數(shù)城市、個別外資行，多數(shù)商業(yè)銀行首套房貸利率在3.1%-3.3%。不過，出于對沖居民貸款買房熱情下降、對沖行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和穩(wěn)定房地產(chǎn)金融加速器效應(yīng)等綜合考慮，特別是今年4月中共中央政治局會議提出，“要靈活運用利率和存款準(zhǔn)備金率等政策工具，加大對實體經(jīng)濟支持力度，降低社會綜合融資成本”，房貸利率全面進入“2時代”是必然現(xiàn)象。

房貸利率進入“2時代”且繼續(xù)處于下行通道，其直接影響就是產(chǎn)生“降成本、降門檻”的效應(yīng)，即結(jié)合降首付（首套、二套房最低首付比例分別降至15%和25%），使得房貸的可得性、可償性明顯增強，特別是對剛需群體來說。甚至，住房貸款開始具有普惠性，讓更多新市民、年輕人等住房消費潛力群體能通過低成本、低門檻的按揭貸款，輕松實現(xiàn)“住房夢”。

其次，房貸利率進入“2時代”，使得房貸“高利率”的弊端消解。近年來，存款和保本理財?shù)裙淌疹惍a(chǎn)品利率持續(xù)回調(diào)，2024年以來已降至3%以下，但房貸利率仍高于3%。在居民房價預(yù)期和風(fēng)險偏好轉(zhuǎn)弱的情況下，房貸利率高于固收利率，使得居民使用按揭買房的動力減弱，2023年居民個人住房貸款余額首次減少，出現(xiàn)提前還貸情況，與此直接相關(guān)。

房貸利率進入“2時代”，也使得房貸利率和固收類利率等量齊觀，貸款買房的機會成本下降，提升居民“加杠桿”的意愿。甚至，商業(yè)性房貸利率（最低2.95%）和公積金貸款利率（2.80%）也趨于等量齊觀，從而驅(qū)使居民傾向于申請手續(xù)相對簡便的商業(yè)性房貸產(chǎn)品?？傊@有利于修復(fù)居民加杠桿的意愿，進而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

當(dāng)前，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。通過降低房貸利率，穩(wěn)定居民加杠桿的意愿和對市場的預(yù)期，這是許多國家和地區(qū)在經(jīng)歷城市化和房地產(chǎn)高峰以后的普遍現(xiàn)象和選擇。同時，老齡化疊加經(jīng)濟轉(zhuǎn)型陣痛期，居民風(fēng)險偏好下降，也迫切需要下調(diào)房貸利率來順應(yīng)這種偏好，提振市場主體投資和消費的積極性。因此，未來房貸利率將繼續(xù)處于下降通道。

當(dāng)然，房貸利率下降是一個漸進的過程。據(jù)統(tǒng)計，截至6月份，房貸利率同比已下降60個基點，考慮到銀行凈息差持續(xù)收縮且突破警戒線，對銀行利潤上繳的考核趨嚴(yán)，以及居民定期存款偏好增強，資金端成本較高等等，短期內(nèi)再次大幅度下調(diào)房貸利率的可能性較低。未來，房貸利率繼續(xù)下行的空間，取決于資金端成本降低的幅度及房地產(chǎn)是否繼續(xù)下行。