王靜文（中國(guó)民生銀行研究院宏觀研究中心主任）

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議。會(huì)議要求按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路，推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。

自4月30日中共中央政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來(lái)，“去庫(kù)存”成為房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)。除了降低購(gòu)房首付比、取消房貸利率下限等促需求政策之外，5月17日全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議提出，“商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房”。當(dāng)日央行宣布推出總額為3000億元的保障性住房再貸款予以配合。

應(yīng)該說(shuō)，此舉有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存，加大保障性住房供給，助力保交房及“白名單”機(jī)制，可謂一舉多得。一方面，當(dāng)前商品房待售面積超過(guò)7.4億平方米，已經(jīng)超過(guò)2016年時(shí)的高點(diǎn)；另一方面，“十四五”期間我國(guó)計(jì)劃籌建保障性租賃住房近900萬(wàn)套，2021年-2023年已開(kāi)工建設(shè)和籌集572萬(wàn)套，仍有比較大的缺口。

目前一些地方已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)，但效果有待進(jìn)一步顯現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)的影響也有待擴(kuò)大。因此，6月7日國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)，“要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化”“繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施”。隨后，央行于6月12日召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，住建部也在積極推動(dòng)落實(shí)。

此次會(huì)議要求，市縣要根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，綜合考慮保障性住房實(shí)際需求、商品房市場(chǎng)庫(kù)存水平等因素，按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路，自主決策、自愿參與?？梢钥闯?，政策實(shí)施范圍擴(kuò)展至“縣級(jí)以上城市”。相較于之前市場(chǎng)熱議的大中型城市明顯擴(kuò)圍。究其原因，應(yīng)在于一些低線城市的庫(kù)存壓力更大，收儲(chǔ)的訴求也更迫切。

從此次會(huì)議來(lái)看，收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房的思路則仍然是“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”。所謂“政府主導(dǎo)”，即由政府選定地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體。該國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和空間，可以在收購(gòu)后迅速配售或租賃。所謂“市場(chǎng)化運(yùn)作”，即城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨蟆⑸唐贩繋?kù)存水平等因素，自主決定是否參與；房地產(chǎn)企業(yè)與收購(gòu)主體平等協(xié)商，自主決定是否出售；21家銀行按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決定是否向收購(gòu)主體發(fā)放貸款。

但從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，如果要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可能還面臨一定挑戰(zhàn)。一是供需之間可能存在錯(cuò)配。目前配租或配售型保障性住房需求主要集中在高能級(jí)城市，但庫(kù)存壓力則主要在低能級(jí)城市，因此，將收儲(chǔ)范圍擴(kuò)大至縣級(jí)以上城市效果有待觀察。二是地方政府與開(kāi)發(fā)商訴求可能不完全一致。保障性住房具有一定的公益特征，要么租金回報(bào)低，要么售價(jià)低于市場(chǎng)，地方政府肯定傾向于折價(jià)收購(gòu)。但考慮到現(xiàn)房庫(kù)存去化難度低于期房，開(kāi)發(fā)商接受度有待進(jìn)一步觀察。最后是商業(yè)銀行的配合程度。此次保障房再貸款的發(fā)放對(duì)象為21家全國(guó)性銀行，由其風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。預(yù)計(jì)商業(yè)銀行更傾向于支持前期投放“白名單”貸款、目前已竣工項(xiàng)目，由此實(shí)現(xiàn)資金閉環(huán)。

基于以上考慮，此次會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持以需定購(gòu)，準(zhǔn)確摸清需求，細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求”“要堅(jiān)持用好金融支持政策，實(shí)現(xiàn)資金可平衡、項(xiàng)目可持續(xù)”。

從目前釋放的政策信號(hào)可以看出，各級(jí)政府將積極推進(jìn)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這一政策創(chuàng)新，市場(chǎng)不妨多一些耐心。