21世紀經(jīng)濟報道記者吳抒穎深圳報道

三月初，萬科被市場傳言再一次波及，引發(fā)投資者的擔憂并反映到股票和債券價格上。

其時市場傳言稱，萬科管理層赴北京與以保險公司為主的貸款機構就非標債務延期事宜進行商談，其中，涉及新華資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“新華資產(chǎn)”）的100億元投資款。傳言還指，新華資產(chǎn)拒絕萬科的展期要求。

新華資產(chǎn)隨后回應稱，近期，公司關注到有關我司與萬科企業(yè)的不實信息。萬科系中國房地產(chǎn)行業(yè)?頭企業(yè)，一直與我司保持正常的業(yè)務合作。作為一家專業(yè)的、負責任的資產(chǎn)管理公司，我司對中國經(jīng)濟發(fā)展充滿信心，堅決服務國家戰(zhàn)略發(fā)展大局，支持中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

新華資產(chǎn)回應模糊，市場對萬科的憂慮未消，甚至還有投資者對萬科即將于2024年3月11日到期的美元債能否順利兌付生出疑問。萬科這一次沒有像去年10月被市場質疑那樣高調(diào)反擊，而是默默應對。

3月8日晚間，萬科發(fā)布公告稱，為確保全額償還到期票據(jù)本息，其已在到期前提前將本金及累計至到期日的利息共計約6.47億美元存入代理行指定銀行賬戶。

在此期間，萬科在股債雙殺后，也迎來了強勢反彈。至此，萬科這場風波告一段落。

展期傳言

萬科此次傳言所涉?zhèn)鶛嘀饕欠菢藗?/p>

據(jù)財新披露，新華資產(chǎn)所登記的萬科“保債計劃”規(guī)模高達140億元，除此以外，據(jù)萬科2023年度第四期中期票據(jù)募集說明書顯示，截至2022年末，萬科與新華資產(chǎn)還有合計借款金額約97.82億元，借款到期日最早的是2024年12月25日。

可以明確，萬科和新華資產(chǎn)最近一筆到期的公開債到期日要到今年年底，因此，最近傳言四起的債權，更有可能是來自于保債計劃。

早在去年12月，萬科的非標債展期在市場上已有流傳。

當時，市場傳出萬科與險資貸款機構達成非標債務的展期談判，原定于2023年12月到期的債務延期3個月至今年3月到期。那次展期，除了關注地產(chǎn)債的投資人士及業(yè)內(nèi)人士，市場對之的議論并未蔓延。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者從多位市場人士處確認到的消息，萬科確實在去年12月就一筆到期的非標債與債權人達成了新的兌付安排，市場也默認這種行為。一位了解萬科這筆債權的券商人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“現(xiàn)在所有的房企，每一家都在合理的范圍內(nèi)爭取‘展期’，這不能算是違約，很正常?！?/p>

到了今年3月，市場再傳萬科展期。傳聞有板有眼，新華資產(chǎn)選擇站出來回應，而萬科則默默扛住。3月3日，新華資產(chǎn)發(fā)布聲明稱，其與萬科企業(yè)的消息不實，并強調(diào)與萬科企業(yè)保持正常業(yè)務合作。新華資產(chǎn)表示，作為專業(yè)的資產(chǎn)管理公司，堅定支持國家戰(zhàn)略發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一位重倉保險公司的私募機構人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“新華必須站出來回應。因為100億的債券不低，大家也都關注他們的敞口，所以也要對投資者有個說法?！?/p>

不過這一回應，未能力挽狂瀾。

銷售下滑疊加市場傳言，萬科股債受到波及。3月4日，萬科境內(nèi)債錄得下挫，其中“22萬科06”跌超36%，盤中一度觸發(fā)臨時停牌；“21萬科04”跌超19%，“20萬科08”跌超9%，“22萬科02”跌超8%。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，今年前2個月，萬科合同銷售額錄得334.5億元，同比下滑41.7%，不過萬科仍居全口徑銷售榜和操盤榜第二位，僅次于保利發(fā)展。

不僅萬科股債波動，傳言中債權方新華資產(chǎn)的母公司新華保險也有相同的經(jīng)歷。在回應后的第二日，作為新華資產(chǎn)母公司，新華保險股價在3月4日早盤跌幅一度高達5%，領跌A股保險板塊。截至當日收盤，新華保險報31.69元/股，下跌4.4%。

萬科應戰(zhàn)

對萬科的憂慮，很快傳導到了萬科的債券兌付上。3月11日，萬科將有一筆公開的美元債到期。這筆債券的起息日為2018年12月11日，發(fā)行金額6.3億美元，票面利率為5.35%。

在萬科經(jīng)歷股債波動后，關于這筆債券的兌付情況，市場議論紛紛。3月5日，萬科還作了一次公開回應表示，關于3月11日到期的美元債所有資金已經(jīng)到位，償債工作也在有序鋪排中。

3月8日，萬科直接把這筆債券的款項打入指定賬戶，提前完成了這筆債券的兌付，平復了市場的情緒。一位不愿具名的房企分析師對21世紀經(jīng)濟報道記者分析認為，“對市場的傳言，萬科澄清或者回應，對投資者的信心都可能沒有產(chǎn)生效果，市場的解讀也不一定都是積極的。默默地把債還了就好了?！?/p>

在萬科經(jīng)受傳言困擾的這一個多星期中，萬科的債券交投一直活躍，市場還曾有“萬科債券遭遇做空”的說法。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者從多位債券交易人士處獲得的消息，的確有投資者在此期間拋售萬科的債券，也有一些趁機入場抄底，“在債券交易中這很正常，有人買有人賣，不能說是故意做空?！币晃粋灰兹耸糠治龇Q。

萬科雖未回應，但在市場信息得到充分消化后，債券價格也迎來了強勢反彈。3月8日，萬科多只債券上漲，其中“20萬科08”上漲23.11%，“22萬科06”上漲15.97%，盤中一度漲超20%觸發(fā)臨時停牌；“21萬科02”上漲12.92%。此外，“20萬科06”、“21萬科04”、“20萬科04”、“22萬科01”、“20萬科02”也都大幅上漲。

從資金面來看，萬科作為國內(nèi)運營最頭部的房企，其實并未到山窮水盡的地步。據(jù)萬科2023年三季報，截至2023年9月30日，萬科在手現(xiàn)金1036.8億元，有息負債3230億元，其中短債477.4億元，現(xiàn)金能夠完全覆蓋短債。

東方證券在近期的一份研報中認為，在行業(yè)下行期萬科銷售端不可避免承壓，但萬科降幅小于行業(yè)以及頭部房企，體現(xiàn)其較強韌性。

東方證券還指出，萬科擁有較大體量的經(jīng)營性資產(chǎn)，可通過資產(chǎn)處置、發(fā)行REITs、經(jīng)營性物業(yè)貸款緩解現(xiàn)金流緊張。2024年1月央行等印發(fā)通知，表示經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于償還房企的公開債。對于萬科等持有較大體量非房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)的房企來說，該政策有利于優(yōu)化債務結構、有效降低公開債違約風險。

這是萬科近期正在嘗試的方向。3月1日，華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT在深交所發(fā)布招募說明書，正式進入發(fā)行階段。這筆REIT的資產(chǎn)方為萬科旗下萬緯物流，底層資產(chǎn)為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園，三個項目合計建筑面積26.77萬平方米，總估值11.49億元。

而在此之前，萬科旗下印力也以杭州西溪印象城作為底層資產(chǎn)申報了消費類REITs，已于去年獲得證監(jiān)會準予注冊的批復，并在交易所審核通過。