21世紀經(jīng)濟報道記者吳抒穎深圳報道

三月初，萬科被市場傳言再一次波及，引發(fā)投資者的擔憂并反映到股票和債券價格上。

其時市場傳言稱，萬科管理層赴北京與以保險公司為主的貸款機構(gòu)就非標債務(wù)延期事宜進行商談，其中，涉及新華資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“新華資產(chǎn)”）的100億元投資款。傳言還指，新華資產(chǎn)拒絕萬科的展期要求。

新華資產(chǎn)隨后回應(yīng)稱，近期，公司關(guān)注到有關(guān)我司與萬科企業(yè)的不實信息。萬科系中國房地產(chǎn)行業(yè)?頭企業(yè)，一直與我司保持正常的業(yè)務(wù)合作。作為一家專業(yè)的、負責任的資產(chǎn)管理公司，我司對中國經(jīng)濟發(fā)展充滿信心，堅決服務(wù)國家戰(zhàn)略發(fā)展大局，支持中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

新華資產(chǎn)回應(yīng)模糊，市場對萬科的憂慮未消，甚至還有投資者對萬科即將于2024年3月11日到期的美元債能否順利兌付生出疑問。萬科這一次沒有像去年10月被市場質(zhì)疑那樣高調(diào)反擊，而是默默應(yīng)對。

3月8日晚間，萬科發(fā)布公告稱，為確保全額償還到期票據(jù)本息，其已在到期前提前將本金及累計至到期日的利息共計約6.47億美元存入代理行指定銀行賬戶。

在此期間，萬科在股債雙殺后，也迎來了強勢反彈。至此，萬科這場風波告一段落。

展期傳言

萬科此次傳言所涉?zhèn)鶛?quán)主要是非標債。

據(jù)財新披露，新華資產(chǎn)所登記的萬科“保債計劃”規(guī)模高達140億元，除此以外，據(jù)萬科2023年度第四期中期票據(jù)募集說明書顯示，截至2022年末，萬科與新華資產(chǎn)還有合計借款金額約97.82億元，借款到期日最早的是2024年12月25日。

可以明確，萬科和新華資產(chǎn)最近一筆到期的公開債到期日要到今年年底，因此，最近傳言四起的債權(quán)，更有可能是來自于保債計劃。

早在去年12月，萬科的非標債展期在市場上已有流傳。

當時，市場傳出萬科與險資貸款機構(gòu)達成非標債務(wù)的展期談判，原定于2023年12月到期的債務(wù)延期3個月至今年3月到期。那次展期，除了關(guān)注地產(chǎn)債的投資人士及業(yè)內(nèi)人士，市場對之的議論并未蔓延。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者從多位市場人士處確認到的消息，萬科確實在去年12月就一筆到期的非標債與債權(quán)人達成了新的兌付安排，市場也默認這種行為。一位了解萬科這筆債權(quán)的券商人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“現(xiàn)在所有的房企，每一家都在合理的范圍內(nèi)爭取‘展期’，這不能算是違約，很正常。”

到了今年3月，市場再傳萬科展期。傳聞有板有眼，新華資產(chǎn)選擇站出來回應(yīng)，而萬科則默默扛住。3月3日，新華資產(chǎn)發(fā)布聲明稱，其與萬科企業(yè)的消息不實，并強調(diào)與萬科企業(yè)保持正常業(yè)務(wù)合作。新華資產(chǎn)表示，作為專業(yè)的資產(chǎn)管理公司，堅定支持國家戰(zhàn)略發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一位重倉保險公司的私募機構(gòu)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“新華必須站出來回應(yīng)。因為100億的債券不低，大家也都關(guān)注他們的敞口，所以也要對投資者有個說法?！?/p>

不過這一回應(yīng)，未能力挽狂瀾。

銷售下滑疊加市場傳言，萬科股債受到波及。3月4日，萬科境內(nèi)債錄得下挫，其中“22萬科06”跌超36%，盤中一度觸發(fā)臨時停牌；“21萬科04”跌超19%，“20萬科08”跌超9%，“22萬科02”跌超8%。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，今年前2個月，萬科合同銷售額錄得334.5億元，同比下滑41.7%，不過萬科仍居全口徑銷售榜和操盤榜第二位，僅次于保利發(fā)展。

不僅萬科股債波動，傳言中債權(quán)方新華資產(chǎn)的母公司新華保險也有相同的經(jīng)歷。在回應(yīng)后的第二日，作為新華資產(chǎn)母公司，新華保險股價在3月4日早盤跌幅一度高達5%，領(lǐng)跌A股保險板塊。截至當日收盤，新華保險報31.69元/股，下跌4.4%。

萬科應(yīng)戰(zhàn)

對萬科的憂慮，很快傳導到了萬科的債券兌付上。3月11日，萬科將有一筆公開的美元債到期。這筆債券的起息日為2018年12月11日，發(fā)行金額6.3億美元，票面利率為5.35%。

在萬科經(jīng)歷股債波動后，關(guān)于這筆債券的兌付情況，市場議論紛紛。3月5日，萬科還作了一次公開回應(yīng)表示，關(guān)于3月11日到期的美元債所有資金已經(jīng)到位，償債工作也在有序鋪排中。

3月8日，萬科直接把這筆債券的款項打入指定賬戶，提前完成了這筆債券的兌付，平復了市場的情緒。一位不愿具名的房企分析師對21世紀經(jīng)濟報道記者分析認為，“對市場的傳言，萬科澄清或者回應(yīng)，對投資者的信心都可能沒有產(chǎn)生效果，市場的解讀也不一定都是積極的。默默地把債還了就好了?！?/p>

在萬科經(jīng)受傳言困擾的這一個多星期中，萬科的債券交投一直活躍，市場還曾有“萬科債券遭遇做空”的說法。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者從多位債券交易人士處獲得的消息，的確有投資者在此期間拋售萬科的債券，也有一些趁機入場抄底，“在債券交易中這很正常，有人買有人賣，不能說是故意做空。”一位債券交易人士分析稱。

萬科雖未回應(yīng)，但在市場信息得到充分消化后，債券價格也迎來了強勢反彈。3月8日，萬科多只債券上漲，其中“20萬科08”上漲23.11%，“22萬科06”上漲15.97%，盤中一度漲超20%觸發(fā)臨時停牌；“21萬科02”上漲12.92%。此外，“20萬科06”、“21萬科04”、“20萬科04”、“22萬科01”、“20萬科02”也都大幅上漲。

從資金面來看，萬科作為國內(nèi)運營最頭部的房企，其實并未到山窮水盡的地步。據(jù)萬科2023年三季報，截至2023年9月30日，萬科在手現(xiàn)金1036.8億元，有息負債3230億元，其中短債477.4億元，現(xiàn)金能夠完全覆蓋短債。

東方證券在近期的一份研報中認為，在行業(yè)下行期萬科銷售端不可避免承壓，但萬科降幅小于行業(yè)以及頭部房企，體現(xiàn)其較強韌性。

東方證券還指出，萬科擁有較大體量的經(jīng)營性資產(chǎn)，可通過資產(chǎn)處置、發(fā)行REITs、經(jīng)營性物業(yè)貸款緩解現(xiàn)金流緊張。2024年1月央行等印發(fā)通知，表示經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于償還房企的公開債。對于萬科等持有較大體量非房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)的房企來說，該政策有利于優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、有效降低公開債違約風險。

這是萬科近期正在嘗試的方向。3月1日，華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT在深交所發(fā)布招募說明書，正式進入發(fā)行階段。這筆REIT的資產(chǎn)方為萬科旗下萬緯物流，底層資產(chǎn)為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園，三個項目合計建筑面積26.77萬平方米，總估值11.49億元。

而在此之前，萬科旗下印力也以杭州西溪印象城作為底層資產(chǎn)申報了消費類REITs，已于去年獲得證監(jiān)會準予注冊的批復，并在交易所審核通過。