1月17日，國家統(tǒng)計局公布2023年房地產(chǎn)投資和銷售等數(shù)據(jù)。去年全國商品房銷售面積11.17億平方米，同比下降8.5%；商品房銷售額11.66萬億元，下降6.5%。

在2021年沖上高點后，房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模已連續(xù)兩年出現(xiàn)回調(diào)，且調(diào)整幅度頗大。到2023年，房地產(chǎn)銷售額創(chuàng)近8年新低，銷售面積則創(chuàng)近13年新低。

這兩年也被諸多分析人士稱為“深度調(diào)整期”。期間，房價也出現(xiàn)回調(diào)。從2023年下半年開始，全國70個大中城市房價下降已經(jīng)成為主流。12月，70城二手房價格無一環(huán)比上漲，這一情況已是連續(xù)兩個月出現(xiàn)。

2023年，房地產(chǎn)投資、新開工、房企到位資金均保持負增長。

在1月17日的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局局長康義表示，“經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場處在調(diào)整轉(zhuǎn)型的過程中?！彼硎?，各地區(qū)各部門都在適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

但他同時強調(diào)了數(shù)據(jù)中的兩個積極變化：房地產(chǎn)投資、銷售等指標降幅收窄；房地產(chǎn)竣工面積增加較快。

問題與亮點

量與價是反映市場景氣程度最直觀的指標。本世紀以來，借助人口、土地、金融等紅利，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，市場交易規(guī)模也不斷擴大。到2021年，全國商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額超過18萬億元，雙雙達到歷史新高。

但當年下半年，隨著信貸政策收緊，加之行業(yè)紅利減退，市場交易開始受到影響。近兩年來，雖然監(jiān)管部門不斷出手穩(wěn)樓市，但市場始終無法回到穩(wěn)步升溫的軌道中。

2022年，商品房銷售面積和銷售額分別同比下滑24.3%和26.7%。到2023年，該指標繼續(xù)下降。

價格方面，近兩年來，納入統(tǒng)計的70個大中城市房價漲跌互現(xiàn)。在部分短期強力措施的刺激下，房價偶有上漲動力。但由于缺乏成交量支撐，自2023年下半年以來，房價總體以下降為主。2023年12月，70個大中城市中，有62個城市新房價格環(huán)比下降，1城持平，僅7城上漲；同期，70個大中城市二手房價格全部環(huán)比下降。

分析人士認為，量價表現(xiàn)不佳，也反映出市場信心尚未完全恢復(fù)。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展史上，此輪調(diào)整的深度、廣度、時長都甚于以往，行業(yè)信心的恢復(fù)也需要時間。

但對于近期價格的變化，不排除有季節(jié)性因素。北京某上市房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示，新房價格降幅增加，是由于房企出于沖擊業(yè)績、歸集資金的需要，主動降價的結(jié)果。

二手房的普遍降價，則被認為是掛牌量較大，而需求偏少所致。

在銷售表現(xiàn)不佳的情況下，行業(yè)的流動性也難有根本改善。2023年，房企到位資金增速為12.75萬億元，同比下降13.6%。其中，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款降幅分別為11.9%、9.1%。

在投資端，2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模為11.09萬億元，同比下降9.6%。房企新開工面積和施工面積也繼續(xù)下降，僅竣工面積保持增長，增幅為17%。

康義表示，商品房竣工面積增長是2023年樓市數(shù)據(jù)中的一個“積極變化”。這也反映出“保交樓”工作在穩(wěn)步推進，效果持續(xù)顯現(xiàn)。

另一個“積極變化”則體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資、銷售等指標降幅收窄?？盗x表示，2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3個百分點。商品房銷售降幅也明顯收窄。

康義表示，出現(xiàn)這種積極變化，是各地區(qū)各部門都在適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的結(jié)果。

穩(wěn)樓市仍是主旋律

為穩(wěn)定市場，監(jiān)管部門從2023年末期就不斷推出政策措施。2023年12月的中央經(jīng)濟工作會議指出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

近日，住建部、金融監(jiān)管總局發(fā)布關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知，更加精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求。

地方政府層面，北京、上海等一線城市降低了購房門檻，也釋放出穩(wěn)樓市的積極信號。

在此背景下，分析人士認為，2024年樓市具備企穩(wěn)的條件。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，2023年我國GDP增長5.2%，經(jīng)濟穩(wěn)步恢復(fù)有利于提振房地產(chǎn)市場信心。展望2024年，房地產(chǎn)市場修復(fù)節(jié)奏仍依賴于購房者置業(yè)預(yù)期能否改善。

她認為，短期新房市場仍有一定調(diào)整壓力。中性預(yù)期下，2024年全國商品房銷售面積同比下降5%左右。但在投資端，伴隨著央行重啟抵押補充貸款(PSL)、“三大工程”配套政策加速落地等，預(yù)計將對房地產(chǎn)開發(fā)投資形成一定支撐。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，預(yù)計2024年將繼續(xù)推進各項降成本政策，以盡可能穩(wěn)定行業(yè)。同時著重于打造新模式，即供給側(cè)改革（城中村改造、保障房等）適應(yīng)和匹配需求，開新賽道、開新局，將是房地產(chǎn)管理的新重點。

市場層面，他表示，2024年一季度有望出現(xiàn)季節(jié)性小陽春，但力度上要比2023年弱很多，預(yù)計一季度房價繼續(xù)在低位徘徊。好消息在于，穩(wěn)增長重回經(jīng)濟重心，穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)預(yù)期的政策措施會增加投放，對房價的利好將在二季度及以后體現(xiàn)。

從中長期來看，房地產(chǎn)業(yè)則有樂觀的理由?？盗x表示，我國房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展有比較好的基礎(chǔ)，具體原因有二：

一是城鎮(zhèn)化數(shù)量和質(zhì)量提升還會有很大的空間。2023年我國城鎮(zhèn)化率是66.16%，和發(fā)達經(jīng)濟體80%左右的水平相比，還有提升空間，城鎮(zhèn)化仍會帶來大量新增住房的需求。此外，雖然我國人均住房面積已經(jīng)不小，但是很多房子功能和結(jié)構(gòu)都不盡合理，改善性需求規(guī)模龐大。

二是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式潛力巨大。房地產(chǎn)發(fā)展的新模式正在積極構(gòu)建當中，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的治本之策。其中，隨著三大工程有力有序推進，將有利于解決人民群眾在住房、居住這些方面急難愁盼的問題，同時也會帶動房地產(chǎn)相關(guān)投資消費，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。