21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗北京報(bào)道

保障性租賃住房作為“住有所居”的重要力量，自去年上升為國(guó)家戰(zhàn)略以來(lái)，頂層設(shè)計(jì)不斷完善，金融支持逐漸豐富，各地也在因城施策，陸續(xù)探索更加靈活、有效的供應(yīng)路徑。

近日，北京市人民政府印發(fā)《關(guān)于存量國(guó)有建設(shè)用地盤活利用的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，創(chuàng)新提出了8項(xiàng)支持政策，明確在重點(diǎn)功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點(diǎn)周邊，鼓勵(lì)利用現(xiàn)狀建筑改建保障性租賃住房。

這是繼長(zhǎng)沙和成都實(shí)踐“存量住房納入保障性租賃住房后，不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)”后，又一個(gè)城市在增加保障性租賃住房方面的創(chuàng)新探索，預(yù)計(jì)將有效拓展供應(yīng)渠道。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各地因城施策盤活閑置存量，建立起保障性租賃住房長(zhǎng)效籌集機(jī)制，不僅優(yōu)化了供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還兼顧了房源的便利性與實(shí)用性，此類政策性與市場(chǎng)化并重的創(chuàng)新舉措有望進(jìn)一步推廣落實(shí)。

存量房加入供應(yīng)圖譜

北京這份《指導(dǎo)意見(jiàn)》提到，對(duì)已建成投入使用且符合本市建設(shè)用地功能混合使用相關(guān)規(guī)定的存量建筑可進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換，重點(diǎn)功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點(diǎn)周邊，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、落實(shí)建筑規(guī)模增減掛鉤要求、滿足安全要求的前提下，鼓勵(lì)利用現(xiàn)狀建筑改建保障性租賃住房。

值得注意的是，對(duì)轉(zhuǎn)換為建設(shè)保障性租賃住房的土地，給予土地出讓價(jià)款的優(yōu)惠，明確“企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地經(jīng)批準(zhǔn)變更土地用途建設(shè)保障性租賃住房的，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，不變更土地用途，用于建設(shè)保障性租賃住房的，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。”

“北京作為全國(guó)第一個(gè)提出減量發(fā)展的超大型城市，在探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過(guò)程中，要‘從增量型主導(dǎo)的外延式數(shù)量型發(fā)展，向著存量型主導(dǎo)的內(nèi)涵式質(zhì)量型發(fā)展邁進(jìn)’。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在這樣的背景下，鼓勵(lì)利用現(xiàn)狀建筑改建保障性租賃住房，符合城市更新的基本邏輯，即通過(guò)系統(tǒng)性活化升級(jí)改造，改善空間屬性，深度挖掘并提升存量資產(chǎn)價(jià)值。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，選擇重點(diǎn)功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點(diǎn)周邊，利用現(xiàn)狀建筑改建租賃房源，這一方式可以充分利用現(xiàn)在利用率不高的建筑，包括部分空置率較高的商業(yè)項(xiàng)目，讓其以更為合理的形式進(jìn)入租賃市場(chǎng)；另一方面，由于地理位置相對(duì)更靠近軌道交通，也有利于租賃人群的出行。

與此同時(shí)，北京此次政策明確將建設(shè)保障性租賃住房作為存量建設(shè)用地及建筑轉(zhuǎn)換的方向之一，在提高國(guó)有建設(shè)土地使用效率的同時(shí)，有利于推動(dòng)保障性租賃住房的發(fā)展。行業(yè)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)其他城市建設(shè)較為成熟的地區(qū)，或?qū)㈥懤m(xù)推出鼓勵(lì)存量土地或建筑轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房的相關(guān)政策。

趙然說(shuō)，以存量建筑改建保障性租賃住房也是國(guó)家籌集保障性租賃住房的五大渠道之一，可以保障新市民、青年人的基本租住需求，完善城市功能。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，籌集保障性租賃住房的五大渠道除了包括集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房之外，推動(dòng)存量閑置房屋轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房的舉措更是靈活應(yīng)用在市場(chǎng)實(shí)踐中。

此前，東莞提出將閑置的公租房、拆遷安置房等房源用作保障性租賃住房，包括租賃住房和公寓、政府公房和機(jī)關(guān)企事業(yè)單位宿舍、老舊小區(qū)和城中村存量住房等。

重慶特別明確，引導(dǎo)市場(chǎng)主體積極參與保障性租賃住房建設(shè)，以盤活存量為主，優(yōu)先利用公租房、公房、安置房、居民住房等，支持將政府閑置的各類住房和符合條件的市場(chǎng)住房盤活用作保障性租賃住房。

鄭州支持村集體經(jīng)濟(jì)組織成立住房租賃服務(wù)公司，承租城中村居民的拆遷安置房用作保障性租賃住房。

長(zhǎng)沙和成都則探索盤活存量市場(chǎng)租賃住房資源，“存量房屋盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算”的政策，有效拓展了租賃住房供給渠道，促進(jìn)租購(gòu)并舉。

公募REITs拓展資金渠道

保障性租賃住房的另一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)為首批保障性租賃住房REITs正式公開(kāi)發(fā)售，這也標(biāo)志著我國(guó)保障性租賃住房產(chǎn)業(yè)“投-融-建-管-退”的閉環(huán)正式合攏。

國(guó)內(nèi)首批保障性租賃住房REITs于8月16日公開(kāi)發(fā)售，受到了市場(chǎng)資金的追捧，千億資金參與搶籌，投資者類型涵蓋了券商、保險(xiǎn)、公募、私募以及銀行、信托等大部分金融機(jī)構(gòu)。

保障性租賃住房從建設(shè)、改造到運(yùn)營(yíng)，往往需要大量的資金投入，且周期較長(zhǎng)，僅靠租金收入短期內(nèi)難以收回成本，這一問(wèn)題也使得部分企業(yè)對(duì)于保障性租賃住房項(xiàng)目的投入持觀望態(tài)度。

公募REITs作為一種盤活存量資產(chǎn)的重要工具，有利于降低政府和企業(yè)杠桿，也有助于拓寬居民的投資渠道。“保障性租賃住房公募REITs的發(fā)行能夠解決資金退出的問(wèn)題，形成模式閉環(huán)，能夠增加企業(yè)參與建設(shè)、改造項(xiàng)目的積極性。”貝殼找房高級(jí)分析師黃卉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，保障性租賃住房REITs有利于吸引社會(huì)資本共同參與保障性租賃住房的投資。

“推進(jìn)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目試點(diǎn)，是落實(shí)國(guó)家關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度決策部署的有效政策工具?！弊C監(jiān)會(huì)指出，保障性租賃住房REITs有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來(lái)源，更好吸引社會(huì)資本參與，促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

住建部信息顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市將在“十四五”期間建設(shè)保障性租賃住房共計(jì)650萬(wàn)套（間），多數(shù)城市的保障性租賃住房計(jì)劃占新增住房的比重達(dá)30%，巨量的供應(yīng)規(guī)模正在倒逼保障性租賃住房向?qū)I(yè)化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型。

搭乘政策的暖風(fēng)，各地也正在加快探索保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。據(jù)悉，浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個(gè)省份都在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出支持開(kāi)展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)；上海、重慶、杭州、西安等地區(qū)也有保障性租賃住房企業(yè)正在積極籌備參與公募REITs試點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)將逐步登陸資本市場(chǎng)。

克而瑞研究員房玲認(rèn)為，保障性租賃住房REITs的快速發(fā)展，將能使我國(guó)的住房租賃企業(yè)“輕裝上陣”，真正意義上實(shí)現(xiàn)“開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、金融退出”的可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)閉環(huán)模式。同時(shí)，由于公募REITs執(zhí)行長(zhǎng)期投資策略，具備專業(yè)的、主動(dòng)的資產(chǎn)管理水平，因此有助于住房租賃市場(chǎng)的專業(yè)化發(fā)展，從而有效緩解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，助力我國(guó)“十四五”期間新增保障性租賃住房目標(biāo)的完成。