21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張偉澤香港報(bào)道

“目前我們所接觸的內(nèi)地買(mǎi)家對(duì)于香港豪宅的熱情還是很高的，香港的豪宅盤(pán)本身較為稀缺，投資價(jià)值較高。” 香港房產(chǎn)中介公司品正置業(yè)總經(jīng)理伊娜對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

今年2月底香港宣布“撤辣”，隨之而來(lái)的需求已經(jīng)逐步釋放，地產(chǎn)市場(chǎng)整體的交投量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但香港豪宅市場(chǎng)成交卻一枝獨(dú)秀。

香港對(duì)豪宅的定義比較模糊。根據(jù)利嘉閣地產(chǎn)總裁廖偉強(qiáng)在專(zhuān)欄上的介紹，一般香港的豪宅樓價(jià)必須超過(guò)2000萬(wàn)港元，達(dá)到政府收取印花稅的最高標(biāo)準(zhǔn)稅率4.25%，其次實(shí)用面積必須達(dá)到香港差餉物業(yè)估價(jià)署分類(lèi)當(dāng)中的D類(lèi)別或以上，即是實(shí)用面積1076方呎（1平米約為0.09平方呎）或以上，能夠符合這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，才可定義為豪宅。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2024年上半年，香港價(jià)值2000萬(wàn)港元以上的私人住宅買(mǎi)賣(mài)合約登記達(dá)1577宗總金額706.51億港元，較2023年下半年分別大幅增長(zhǎng)130%和53.5%，創(chuàng)兩年半以來(lái)新高。

內(nèi)地買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)意愿強(qiáng)勁

在這一輪豪宅成交中，內(nèi)地背景買(mǎi)家無(wú)疑占據(jù)了主導(dǎo)地位。

伊娜表示，其公司目前所經(jīng)手的2000萬(wàn)港元以上的豪宅盤(pán)，大部分的買(mǎi)家擁有內(nèi)地背景，如近年來(lái)通過(guò)“高才通”來(lái)港的人才或此前通過(guò)投資移民計(jì)劃來(lái)港的富豪。這些人在其所接觸的內(nèi)地客人中占比超過(guò)80%。

根據(jù)美聯(lián)豪宅報(bào)告，按已知買(mǎi)家姓名作分析(以買(mǎi)家姓名的英文拼音鑒別是否為內(nèi)地買(mǎi)家，并不包括以公司名義入市的個(gè)案)，今年4月份內(nèi)地背景買(mǎi)家(以買(mǎi)家姓名的英文拼音鑒別)占個(gè)人買(mǎi)家于香港樓市2000萬(wàn)-5000萬(wàn)港元一手私宅注冊(cè)量比率為73.4%。

一位通過(guò)高才通計(jì)劃來(lái)港發(fā)展的C先生對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，他從去年就通過(guò)高才通計(jì)劃來(lái)港發(fā)展，考慮到目前香港房?jī)r(jià)已經(jīng)具備投資價(jià)值，同時(shí)由于子女也一同隨其來(lái)到香港，因此還是希望能夠在香港購(gòu)置一套房子用于自住。他目前正在考慮在何文田的學(xué)區(qū)房“朗賢峰”，該樓盤(pán)的售價(jià)約為3000萬(wàn)港元。雖然目前該樓盤(pán)的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到C先生的預(yù)期，不過(guò)他仍在對(duì)比其他地段的同等價(jià)位的樓盤(pán)。

美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前能夠觀察到很多通過(guò)高才通或優(yōu)才計(jì)劃來(lái)到香港的內(nèi)地居民對(duì)于香港豪宅購(gòu)買(mǎi)意愿較強(qiáng)。不過(guò)對(duì)于一些剛來(lái)到香港的優(yōu)才而言，他們?nèi)孕枰獣r(shí)間了解香港樓市。

香港超豪華住宅受到內(nèi)地背景買(mǎi)家歡迎

據(jù)記者了解，在整體豪宅市場(chǎng)中，內(nèi)地背景的買(mǎi)家對(duì)與超級(jí)豪宅更為熱切。

美聯(lián)豪宅報(bào)告指出，今年4月按已知買(mǎi)家姓名作分析，內(nèi)地背景買(mǎi)家占比隨著成交金額的上升同步增加，超過(guò)5000萬(wàn)港元的內(nèi)地背景買(mǎi)家比例遠(yuǎn)高于其他金額類(lèi)別，表明內(nèi)地買(mǎi)家比本地買(mǎi)家更鐘情于購(gòu)買(mǎi)高價(jià)豪宅物業(yè)。

根據(jù)萊坊發(fā)布的《全球超級(jí)豪宅報(bào)告》，2024年第二季度，香港超級(jí)豪宅市場(chǎng)（價(jià)值超1000萬(wàn)美元以上）在今年第二季度錄得61宗交易，同比上升69%，為全球第三活躍的超級(jí)豪宅市場(chǎng)，主要由內(nèi)地買(mǎi)家需求帶動(dòng)。

值得注意的是，7月24日，港島區(qū)豪宅新盤(pán)——壽臣山15號(hào)項(xiàng)目的3號(hào)洋房，以7.17億港元成交，買(mǎi)家采用35天現(xiàn)金付款計(jì)劃入市。這也是港島區(qū)今年以來(lái)最大金額的一手住宅成交。

伊娜對(duì)記者表示，盡管整體豪宅市場(chǎng)的需求較為旺盛，但仍然能夠觀察到兩極分化的情況。相較于2000-4000萬(wàn)港元區(qū)間的買(mǎi)家，超豪華住宅的買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)需求更為急迫，他們普遍認(rèn)為香港樓市的調(diào)整已經(jīng)接近尾聲，同時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)即將到來(lái)的降息周期將會(huì)給樓市帶來(lái)利好。

伊娜進(jìn)一步指出，對(duì)于超豪華住宅的買(mǎi)家而言，他們主要的購(gòu)房目的為資產(chǎn)配置?！斑@些買(mǎi)家的現(xiàn)金較為充裕，很多買(mǎi)家甚至可以全款付清購(gòu)房款?！?/p>

仲量聯(lián)行香港主席曾煥平對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，內(nèi)地買(mǎi)家入市的主要?jiǎng)訖C(jī)集中于資產(chǎn)配置及保護(hù)資產(chǎn)價(jià)值。絕大多數(shù)買(mǎi)家已將豪宅物業(yè)定位為長(zhǎng)期投資。買(mǎi)家以謹(jǐn)慎的態(tài)度進(jìn)入市場(chǎng)，更加重視豪宅的稀缺性所帶來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)保值能力，而非短期升值空間。

根據(jù)美聯(lián)豪宅報(bào)告，6月份（5月24-6月24日）香港超過(guò)5000萬(wàn)港元的住宅一二手銷(xiāo)售量均有回升，其中新盤(pán)銷(xiāo)售量從23套回升至27套，環(huán)比上漲17%，二手交易量由17套上漲至19套，環(huán)比上漲11%。

利嘉閣地產(chǎn)半島豪庭分行的客戶(hù)主任吳卓軒也印證了這個(gè)觀點(diǎn)，吳卓軒目前主要負(fù)責(zé)豪宅盤(pán)的銷(xiāo)售，今年完成了8宗豪宅盤(pán)銷(xiāo)售，成交價(jià)均在8000萬(wàn)港元以上。

他對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，他目前所接觸的內(nèi)地背景買(mǎi)家對(duì)于香港的豪宅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)意愿很強(qiáng)烈。他所接觸的房產(chǎn)買(mǎi)家很大一部分是以剛需為主。很多買(mǎi)家是已經(jīng)在香港有過(guò)一段時(shí)間的居住經(jīng)歷，對(duì)香港的環(huán)境相對(duì)較為了解，且未來(lái)決定在香港發(fā)展。而這些買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)原因與伊娜所言大致類(lèi)似，主要由于美聯(lián)儲(chǔ)即將到來(lái)的降息周期以及對(duì)樓市調(diào)整接近尾聲的判斷。

第一太平戴維斯住宅銷(xiāo)售部主管黎漢群表示，近期市場(chǎng)波動(dòng)以致出現(xiàn)了在以往市場(chǎng)上難以得到的超級(jí)豪宅，吸引了超高凈值人士家庭追逐其稀有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的興趣。

超豪華市場(chǎng)出現(xiàn)“投降式出價(jià)”

不過(guò)相較于需求的上升，超豪華住宅市場(chǎng)則是出現(xiàn)下降，市面上出現(xiàn)了不少“投降式出價(jià)”。

根據(jù)第一太平戴維斯8月發(fā)布的報(bào)告，香港高端住宅市場(chǎng)正在經(jīng)歷顯著動(dòng)蕩，減債銷(xiāo)售主導(dǎo)了超豪華住宅市場(chǎng)，目前的平均成交價(jià)格相較于疫情期間的評(píng)估價(jià)下降46%，這主要因?yàn)槌霈F(xiàn)多宗減債銷(xiāo)售事件，許多業(yè)主被迫出售物業(yè)以?xún)斶€拖欠的債務(wù)。

在今年7月，香港山頂種植道46號(hào)4幢洋房以11億港元全數(shù)售出，成為“撤辣”后最大單一成交。該豪宅項(xiàng)目每幢洋房實(shí)用面積介于4060至4432平方呎，配備私家花園、泳池等設(shè)施，平均呎價(jià)約64759港元，相較于高峰期的價(jià)格下調(diào)約50%。據(jù)了解，此四幢洋房原本的持有者為何崇本家族。何崇本為香港高端物業(yè)公司九龍企業(yè)的創(chuàng)始人。

根據(jù)媒體報(bào)道，在2024年1月，添利工業(yè)公布旗下財(cái)務(wù)公司同意向借款人何崇本家族（包括亨景公司、何崇本及何世榮）提供8500萬(wàn)港元有抵押貸款，為期12個(gè)月，借款人以一項(xiàng)住宅物業(yè)的其中兩層及部分車(chē)位作抵押，平均年利率高達(dá)20%，即借款人一年需要支付多達(dá)1700萬(wàn)港元利息。

劉嘉輝表示，目前香港豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)拋售主要可能因?yàn)槟壳跋愀劢鹑谑袌?chǎng)不景氣，同時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)期高利率環(huán)境對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，部分賣(mài)家主營(yíng)業(yè)務(wù)出現(xiàn)困難，資金流出現(xiàn)問(wèn)題，因此急于甩賣(mài)。

隨著香港物業(yè)價(jià)格下跌，不少銀行和財(cái)務(wù)公司的抵押品價(jià)格也隨之下跌，為保證自身利益，銀行和財(cái)務(wù)公司有可能會(huì)要求貸款人提早償還按揭貸款，也就是香港所謂的“call loan”。這會(huì)對(duì)貸款人在短期內(nèi)造成較大的資金壓力。如果貸款人無(wú)法償還，則抵押的物業(yè)則會(huì)被收回拍賣(mài)。

對(duì)于中小企業(yè)被銀行收緊借貸、Call Loan（要求提前償還貸款），8月23日，香港金管局和香港銀行公會(huì)成立了聯(lián)合“中小企業(yè)融資專(zhuān)責(zé)小組”(小組)。香港金管局稱(chēng)，自今年8月23日宣布成立小組以來(lái)至9月4日，香港金管局和銀行收到70多宗來(lái)自不同行業(yè)的查詢(xún)及個(gè)案，其中約有20%的個(gè)案涉及物業(yè)按揭貸款。 

中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，香港因無(wú)法償還貸款被銀行收回的銀主盤(pán)存量連續(xù)3個(gè)月上升，8月增至344間，創(chuàng)近17年以來(lái)新高，總值超過(guò)35億港元，其中超過(guò)40%銀主盤(pán)歸屬于被財(cái)務(wù)公司回收后轉(zhuǎn)手的物業(yè)。一般而言，由于急于成交，銀主盤(pán)的售價(jià)會(huì)較市場(chǎng)的掛牌價(jià)低20%-30%。

超級(jí)豪宅市場(chǎng)整體仍然穩(wěn)定

從中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管香港銀主盤(pán)存量不斷上升，但住宅銀主盤(pán)仍是以樓價(jià)1000萬(wàn)港元以下細(xì)價(jià)樓為主，占比超過(guò)80%。記者通過(guò)查閱美聯(lián)物業(yè)的銀主盤(pán)數(shù)據(jù)了解到，美聯(lián)物業(yè)目前所出售的超過(guò)5000萬(wàn)港元的超級(jí)豪宅銀主盤(pán)僅有6個(gè)，占其售賣(mài)的銀主盤(pán)總數(shù)的8%。

伊娜指出，從她的觀察來(lái)看，由于現(xiàn)金流困難的甩賣(mài)仍屬于個(gè)別現(xiàn)象，其所經(jīng)手的交易雖然價(jià)格上有所下降，但并沒(méi)有出現(xiàn)“劈價(jià)”（大幅降價(jià)）的情況。她舉例稱(chēng)，其公司在一周前所成交的香港馬鞍山地區(qū)的別墅，最終成交價(jià)較2021年時(shí)的掛牌價(jià)僅有微微下調(diào)。

記者查閱了不同地區(qū)超級(jí)豪宅市場(chǎng)的一手盤(pán)后了解，目前香港超級(jí)豪宅一手新房的掛牌價(jià)相較于2021年成交價(jià)僅有約10%左右的折讓。

曾煥平表示，雖然香港豪宅在“撤辣”后仍處于價(jià)格下行階段，但目前并未觀察到明顯的拋售潮，目前僅是由銀行接管的豪宅物業(yè)較去年有所增多。他補(bǔ)充稱(chēng)，在整體市場(chǎng)下行階段，豪華住宅相對(duì)于中小型住宅更具抗跌性。目前市場(chǎng)上一些頂級(jí)豪宅出現(xiàn)大幅虧損成交的主要原因是豪宅所涉及的金額過(guò)于龐大，同時(shí)在豪宅市場(chǎng)區(qū)間的購(gòu)買(mǎi)力不足。

伊娜補(bǔ)充道，超豪華住宅市場(chǎng)本身交易量較小，容易受到個(gè)案影響。由于豪宅市場(chǎng)的差異性較大，每一套房子的成交都會(huì)受很多因素的干擾，因此很難判斷?！吧巾?shù)姆孔涌偣惨矝](méi)有多少套，確實(shí)是一個(gè)貨一個(gè)價(jià)了。” 

根據(jù)第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)，雖然同樣是在山頂區(qū)域，但7月成交的山頂壽臣山3號(hào)屋的成交單價(jià)為每呎74000港元，而山頂?shù)?9號(hào)，101號(hào)和103號(hào)洋房的成交價(jià)則為每呎59905港元。

伊娜表示，由于地理?xiàng)l件限制，香港的豪宅市場(chǎng)本身供應(yīng)量有限，因此存在稀缺性，市場(chǎng)波動(dòng)所導(dǎo)致的放售還是能夠吸引很多超高凈值的買(mǎi)家入場(chǎng)。

根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署發(fā)布的《香港物業(yè)報(bào)告 2024》，截至 2023 年底，在不包括村屋的情況下，香港共有126.9萬(wàn)個(gè)私人住宅單位，而洋房數(shù)量只有19668幢，即僅占香港單位總數(shù)的約1.55%。

劉卓軒表示，目前豪宅二手市場(chǎng)供應(yīng)量相較于此前有所減少，很多賣(mài)家本身不存在房貸壓力，持貨能力較強(qiáng)，因此在目前的市況下，市場(chǎng)的價(jià)格并沒(méi)有達(dá)到他們的預(yù)期，他們并不會(huì)選擇將掛牌價(jià)下調(diào)，而是選擇封盤(pán)，暫停銷(xiāo)售。同時(shí)，即將到來(lái)的美聯(lián)儲(chǔ)降息周期也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)提振。

8月21日，美聯(lián)儲(chǔ)公布聯(lián)邦公開(kāi)市場(chǎng)委員會(huì)（FOMC）7月30日至31日的會(huì)議紀(jì)要，預(yù)測(cè)美聯(lián)儲(chǔ)9月將首次降息，今年晚些時(shí)候至少還會(huì)再降息一次，明年將進(jìn)一步放松貨幣政策。8月23日，美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾更是在全球央行年會(huì)的發(fā)言中向市場(chǎng)傳遞了一個(gè)明確的信號(hào)：政策轉(zhuǎn)變的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。

劉卓軒舉例稱(chēng)，在八月底美聯(lián)儲(chǔ)降息信號(hào)發(fā)出之后，有賣(mài)家直接將掛售的訂單封盤(pán)，暫停銷(xiāo)售，之后更是賣(mài)價(jià)由1.4億港元提升至1.7億港元。他表示，雖然豪宅市場(chǎng)買(mǎi)家通?，F(xiàn)金充裕，按揭貸款利率對(duì)這些買(mǎi)家而言影響不大，但美聯(lián)儲(chǔ)的降息周期的到來(lái)帶動(dòng)了整體房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的預(yù)期，因此也會(huì)影響到賣(mài)家的心理價(jià)位。

劉嘉輝認(rèn)為，在以往的觀察中，香港豪宅市場(chǎng)很大一部分的買(mǎi)家來(lái)自港股IPO公司的初始股東。目前來(lái)看，由于港股整體集資額下降，此類(lèi)買(mǎi)家的數(shù)量也隨之減少。劉嘉輝認(rèn)為，在今年年底前，香港豪宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)還是會(huì)跟隨整體樓市發(fā)展，如果美聯(lián)儲(chǔ)降息且香港利率跟隨下降的話，對(duì)于香港新股市場(chǎng)會(huì)有提振，帶動(dòng)前述買(mǎi)家入市。如果前述的假設(shè)成立，預(yù)計(jì)利好影響會(huì)在今年年底至明年年初時(shí)顯現(xiàn)。

曾煥平表示，在2022年至2024年期間，平均每年約有400個(gè)超過(guò)160平方米的豪宅單位竣工，而未來(lái)三年內(nèi)，此類(lèi)豪宅的供應(yīng)量將顯著收縮，每年僅有約100個(gè)單位落成。根據(jù)美聯(lián)豪宅報(bào)告，2019年-2023年期間，共有708幢洋房落成，平均每年落成142幢。洋房的落成量從2019年的高位279幢逐年下降。

對(duì)于超級(jí)豪宅市場(chǎng)的需求方面，曾煥平表示，得益于資本投資者入境計(jì)劃、高端人才通行證計(jì)劃以及各項(xiàng)鼓勵(lì)家族辦公室設(shè)立的政策推動(dòng)，香港預(yù)計(jì)將吸引大量高凈值人群。這些人群的流入預(yù)期將進(jìn)一步推動(dòng)對(duì)超級(jí)豪宅的需求。超級(jí)豪宅市場(chǎng)需求的恢復(fù)可能會(huì)是漸進(jìn)的，主要由經(jīng)濟(jì)的緩慢修復(fù)和投資情緒的改善所推動(dòng)，預(yù)計(jì)中長(zhǎng)期香港超級(jí)豪宅市場(chǎng)的供需狀況將顯著改善。