廣州本地國(guó)企越秀地產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)退了兩宗地。

9月2日晚間，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其旗下廣州新秀及廣州城建同意將番禺區(qū)暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地的土地使用權(quán)交由土地開(kāi)發(fā)中心收儲(chǔ)，代價(jià)為50.03億元，補(bǔ)償方式為土地開(kāi)發(fā)中心向廣州新秀及廣州城建提供等價(jià)的應(yīng)付票據(jù)。

這是在一周之內(nèi)，越秀地產(chǎn)的第二次“退地”行為。就在上周，越秀地產(chǎn)旗下的越秀華城同意以代價(jià)70億元向廣州市土地開(kāi)發(fā)中心交回白云區(qū)廣龍地塊，補(bǔ)償方式同樣為等價(jià)的應(yīng)付票據(jù)。

需要強(qiáng)調(diào)的是，越秀地產(chǎn)退回的兩宗土地并沒(méi)有換取到現(xiàn)金而是換成等價(jià)的票據(jù)，而票據(jù)本身可以用于支付未來(lái)廣州土地市場(chǎng)上所出讓符合條件的地塊，這意味著越秀地產(chǎn)兩次退地后，獲得了120億元在廣州換倉(cāng)的機(jī)會(huì)。

越秀地產(chǎn)此次“退地”，有被動(dòng)和主動(dòng)的因素。以現(xiàn)在周邊的行情來(lái)計(jì)算，越秀地產(chǎn)此次被收回的地塊本身如果進(jìn)入開(kāi)發(fā)周期收益可能有限，因此“退地”換取更好的土地儲(chǔ)備，符合上市公司的利益；而廣州下半年陸續(xù)進(jìn)入高頻度推地的節(jié)奏，作為國(guó)企的越秀地產(chǎn)或許要有更多的“擔(dān)當(dāng)”。

圖片來(lái)源：本報(bào)記者 梁遠(yuǎn)浩 攝

退地

越秀地產(chǎn)此次退回的地塊，拿地時(shí)間都在2021年，其時(shí)廣州土地市場(chǎng)尚算火熱。

2021年4月27日，在廣州首批集中供地中，越秀華城以18.62億元底價(jià)競(jìng)得廣龍地塊。根據(jù)越秀地產(chǎn)其時(shí)公告，上述地塊的規(guī)劃用途為商住用地，越秀地產(chǎn)所占權(quán)益為95.48%，但是這一項(xiàng)目需要配建商辦配套設(shè)施并無(wú)償移交給廣州市政府指定部門(mén)，配建的工程成本預(yù)計(jì)約65.48億元。

越秀地產(chǎn)的公告指出，根據(jù)收回土地協(xié)議，越秀華城同意以代價(jià)70億元(以最終評(píng)審為準(zhǔn))向廣州市土地開(kāi)發(fā)中心交回廣龍地塊，補(bǔ)償方式為廣州市土地開(kāi)發(fā)中心向越秀華城或廣州城建提供等值的應(yīng)付票據(jù)。

由于這宗地塊未能進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，越秀地產(chǎn)在最新的公告中也沒(méi)有透露此次交回土地所產(chǎn)生的收益或虧損。越秀地產(chǎn)在公告中強(qiáng)調(diào)，由于地塊沒(méi)有開(kāi)發(fā)，因此不會(huì)對(duì)公司的營(yíng)運(yùn)管理產(chǎn)生不利影響，也認(rèn)為補(bǔ)償代價(jià)公平合理。

除了這宗地塊之外，越秀地產(chǎn)也在本月退了位于番禺區(qū)的一宗地塊，這宗地塊于2021年9月在廣州第二輪集中供地中被出讓，最終越秀地產(chǎn)以底價(jià)50.05億元競(jìng)得，折合樓面地價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米，這宗地塊為住宅用地兼容商業(yè)設(shè)施用地，計(jì)算容積率建筑面積約21.8萬(wàn)平方米。

這宗地塊被收回后將收到50.03億元的應(yīng)付票據(jù)作為支付對(duì)價(jià)，值得注意的是，由于此次超過(guò)七成的代價(jià)由番禺區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心支付，因此最終越秀地產(chǎn)也只能用這筆票據(jù)在番禺區(qū)收購(gòu)?fù)恋?，收?gòu)有效期是一年，但經(jīng)所需程序?qū)徟罂捎柩娱L(zhǎng)。

越秀地產(chǎn)協(xié)商被收儲(chǔ)，根本原因還是與市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)。以白云區(qū)地塊為例，這宗地塊目前周邊在售的越秀白云星匯城均價(jià)已經(jīng)下挫至1.9萬(wàn)元/平方米，但樓面價(jià)則約1.4萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)空間有限。

番禺區(qū)這宗土地也是同樣的情況，其本來(lái)是作為越秀星匯城這一項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)用地，但如果以當(dāng)時(shí)的地價(jià)來(lái)計(jì)算，一旦進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段這一地塊收益可能非常有限。

可供對(duì)比的數(shù)據(jù)是，越秀星匯城開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)刺破4萬(wàn)/平方米，但目前越秀星匯城在售新房的均價(jià)是2.5萬(wàn)元/平方米左右，而此次被回收的地塊樓面價(jià)就已經(jīng)高達(dá)2.3萬(wàn)元/平方米，以此推算利潤(rùn)空間有限。

由于越秀地產(chǎn)此次地塊被收回，也導(dǎo)致越秀星匯城的規(guī)劃最終發(fā)生了變化。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解，這一小區(qū)業(yè)主目前也在協(xié)商尋求新的解決方案。

換倉(cāng)

越秀地產(chǎn)此次退地之后，并不能換取到現(xiàn)金。作為廣州土地市場(chǎng)的拿地“主力軍”，越秀地產(chǎn)可能還需要繼續(xù)發(fā)揮自身的能量。

去年，越秀地產(chǎn)在廣州拿下了多宗高總價(jià)或者高樓面價(jià)的地塊，包括以112.23億元拿下的世界大觀一二期地塊，以及以22.7億元拿下的海珠區(qū)琶洲西地塊。而在2021年、2022年的集中供地中，越秀地產(chǎn)在廣州土地市場(chǎng)也是不斷出手，在2021年廣州首輪集中供地中，越秀地產(chǎn)以拿地6宗，拿地總價(jià)107.7億元排名房企第一。

今年以來(lái)，廣州本地推地頻次降低，越秀地產(chǎn)土地進(jìn)賬速度也有限。今年上半年，越秀地產(chǎn)在全國(guó)支付的權(quán)益地價(jià)總額是44億元，在廣州拿地的記錄則有以底價(jià)14.55億元拿下的世界大觀三期地塊。

與拿地大戶“收斂”并行的是，今年上半年廣州土地市場(chǎng)也相對(duì)平淡。今年上半年，廣州僅有4宗宅地成功出讓，成交總建面30.29萬(wàn)平方米，成交金額共計(jì)64.77億元?？晒?duì)比的是，2023年上半年，廣州土地成交總額是431.2億元。

受此影響，廣州下半年要發(fā)力賣(mài)地。8月19日，廣州市2024年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單（第三批）正式公布，共50宗地塊，其中31宗在中心六區(qū)，且為金融城、琶洲、智慧城、白鵝潭、白云新城、大坦沙等受關(guān)注板塊。

為了提高房企的積極性，今年8月26日，廣州還舉行了2024年秋季全周期土地服務(wù)推介會(huì)，介紹重點(diǎn)片區(qū)、核心板塊、重要節(jié)點(diǎn)的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，并對(duì)優(yōu)質(zhì)土地資源進(jìn)行推介。

官方釋放誠(chéng)意，但實(shí)際成交結(jié)果仍然受各方面因素牽制。以8月23日廣州掛牌的3宗地塊為例，其中增城、白云的地塊分別被增城城投及廣州鐵路地產(chǎn)聯(lián)合體底價(jià)拿下，荔灣醫(yī)藥港地則最終流拍。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析認(rèn)為，從前兩批次的預(yù)供地來(lái)看，受到市場(chǎng)大環(huán)境的影響，今年房企拿地更加謹(jǐn)慎，只有優(yōu)質(zhì)地塊才能吸引房企的關(guān)注，因此廣州第三批供地計(jì)劃里面也增加了以中心四區(qū)為代表的優(yōu)質(zhì)土地出讓。

肖文曉續(xù)稱，考慮到目前民企的重心普遍還在去庫(kù)存、保交樓上，預(yù)計(jì)本輪拿地房企還是會(huì)以國(guó)央企為主。整體來(lái)看，隨著廣州供地節(jié)奏的加快，熱門(mén)地塊的出讓，將為市場(chǎng)帶來(lái)更多熱點(diǎn)效應(yīng)，有利于穩(wěn)定樓市預(yù)期。

這也是多數(shù)房企的態(tài)度。一位頭部央企總部人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示：“現(xiàn)在地方政府經(jīng)常為我們推介土地，詢問(wèn)我們的購(gòu)買(mǎi)意向?？紤]到市場(chǎng)還在底部，我們拿地也很謹(jǐn)慎，非中心地段而且去化不快的項(xiàng)目我們不會(huì)參與，但如果是非常好的地塊競(jìng)爭(zhēng)也大，別人也要搶，能拿的地不多，好的地大家都能看到。”

在這家央企的投資版圖中，廣州是其重點(diǎn)關(guān)注的城市，但并非最穩(wěn)妥的選項(xiàng)，主要原因是全國(guó)性房企的投資選擇會(huì)更多，它們更傾向于將資源投向流速快的項(xiàng)目，但廣州總體上多數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)售周期有所拉長(zhǎng)。

這或是此次越秀地產(chǎn)被允許換倉(cāng)的背景。通過(guò)給予越秀地產(chǎn)換倉(cāng)的機(jī)會(huì)，這家本土最大的房企或許有望在接下來(lái)為廣州土地市場(chǎng)帶來(lái)一些“亮點(diǎn)”。越秀地產(chǎn)在公告中也強(qiáng)調(diào)，土地收儲(chǔ)有利于優(yōu)化資源使用，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言有利于未來(lái)發(fā)展，且支付款項(xiàng)公平合理并符合股東的整體利益。

廣州未來(lái)三個(gè)月將推出50宗地塊，越秀地產(chǎn)也該到了披掛上陣的時(shí)候。