今年上半年，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)平淡，房企的財報也在低基數(shù)的基礎(chǔ)上，再度出現(xiàn)明顯下行，銷售額排名前列的房企也無一例外。金地也是其中之一。

根據(jù)金地此前發(fā)布的半年報，今年上半年，金地實現(xiàn)營業(yè)收入211.29億元，同比下降42.67%；其中，房地產(chǎn)項目結(jié)算收入141.01億元，同比下降54.72%。利潤方面，金地則錄得歸母凈虧損為33.61億元，同比下降319.43%。

雖然業(yè)績表現(xiàn)不佳，但金地已經(jīng)基本度過了去年及今年上半年的償債高峰，下半年僅有一筆中票到期，壓力也隨之降低。

金地董事會主席徐家俊在9月18日舉辦的業(yè)績會上也表示，金地將通過大宗資產(chǎn)處置、加速銷售去化、積極拓展融資渠道等手段，積極籌措償債資金，并完成公開市場債務(wù)的如期兌付，公司主要股東也都在通過不同方式為公司發(fā)展提供支持。

面對市場的不確定性，徐家俊在業(yè)績會上也指出，基于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟與行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，未來市場將維持當(dāng)前供需狀況，金地將根據(jù)不同地方的市場狀況隨行就市，并發(fā)揮營銷自渠的優(yōu)勢，取得市場領(lǐng)先。

這或許意味著，在對市場充分預(yù)判的前提下，金地也將在可行的范圍內(nèi)對項目進行重新定價以加速去化。不僅是金地，目前頭部的房企也均有意通過各種營銷手段加快去化，這是當(dāng)前自救的有效手段。

積極償債

金地錄得虧損的表現(xiàn)，與其銷售表現(xiàn)走勢一致，并在去年全年的業(yè)績表現(xiàn)中有所體現(xiàn)。

2023年，金地集團實現(xiàn)營業(yè)收入981.25億元，同比下降18.37%；歸母凈利潤為8.88億元，同比下降85.48%；扣非后則錄得凈虧損10.99億元。今年上半年，金地維持業(yè)績下行的趨勢，歸母凈利潤也由盈轉(zhuǎn)虧。

今年上半年，金地錄得歸母凈虧損為33.61億元，同比下降319.43%，虧損的原因主要是受資產(chǎn)計提減值影響。今年上半年，金地計提資產(chǎn)減值準備29.25億元，其中計提信用損失準備8.34億元，計提存貨跌價準備20.91億元。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率持續(xù)下行也對金地的凈利潤帶來沖擊，這也是行業(yè)的普遍現(xiàn)象。今年上半年，金地的毛利率為11.04%，同比下降5.36個百分點。

金地財務(wù)總監(jiān)曾愛輝在解釋利潤下滑的原因時表示，2024年上半年行業(yè)維持深度調(diào)整的局面，金地集團將確保現(xiàn)金流安全作為首要任務(wù)，采取隨行就市的價格策略，加速去化和現(xiàn)金回流，在利潤上會出現(xiàn)一定程度的折損。此外，金地銷售規(guī)模同比下降，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模、毛利率出現(xiàn)同比下降，疊加資產(chǎn)減值的計提，營業(yè)收入和利潤同比下降。

雖然營收和利潤表現(xiàn)平淡，但金地償債仍在有條不紊地進行中，而且償債高峰期已經(jīng)基本過去。

根據(jù)金地提供的數(shù)據(jù)，截至目前，金地今年已累計償還了境內(nèi)公開市場債務(wù)約136億元，同時8月已如期償還到期的4.8億美元債，目前金地已無存續(xù)境外美元債。

從壓減的債務(wù)規(guī)模來看，金地的措施也行之有效。截至2024年半年末，金地賬面貨幣資金余額為231.2億元，較2023年末減少了66.2億元，主要原因是金地及時調(diào)整負債結(jié)構(gòu)，嚴守現(xiàn)金流安全紅線，積極償還到期債務(wù)，控制杠桿水平。

截至2024年上半年年底。金地有息負債余額為817億元，較2023年末的919億元下降102億元，有息負債下降規(guī)模大于貨幣資金下降規(guī)模。2024年，金地也僅剩余一筆待償還公開市場債務(wù)為11月～12月份合計到期的30億元中期票據(jù)。

針對這筆票據(jù)的償還安排，徐家俊表示，金地將通過大宗資產(chǎn)處置、加速銷售去化、積極拓展融資渠道等手段，積極籌措償債資金，并完成公開市場債務(wù)的如期兌付，公司主要股東也都在通過不同方式為公司發(fā)展提供支持。

相較于其他混合所有制房企，金地的股東對之的態(tài)度相對積極。去年年底，金地集團、福田建設(shè)將各自持有的深圳市金地新沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%和49%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給福田投控，福田投控作為金地的股東接手金地環(huán)灣城項目，這為當(dāng)時即將有多筆債券到期的金地解了燃眉之急，金地也順利度過了今年上半年的償債高峰期。

隨行就市

盡管當(dāng)前的生存狀況有所改善，但是市場的擠壓仍然讓金地的未來充滿懸念。金地近年來在土地市場上的投資幾近停滯，已經(jīng)讓之銷售額下滑至低點，未來可供結(jié)算的規(guī)模也已經(jīng)大不如前。

根據(jù)金地披露，截至今年上半年年底，金地總土地儲備約3589萬平方米，權(quán)益土地儲備約1599萬平方米，其中，一、二線城市占比約75%。而去年年底，金地集團總土地儲備約4100萬平方米，權(quán)益土地儲備約1800萬平方米。以此可見，金地的土地儲備在較快消耗。

在銷售額上，金地也隨市下滑。今年上半年，金地累計實現(xiàn)簽約面積240.3萬平方米，簽約金額361.1億元。公司新開工面積約59萬平方米，竣工面積約469萬平方米。而今年前8個月，金地銷售額表現(xiàn)也未能好轉(zhuǎn)，期內(nèi)累計實現(xiàn)簽約面積321.6萬平方米，同比下降46.44%；累計實現(xiàn)簽約金額476.1億元，同比下降56.25%。

金地在此前的公告中表示，將根據(jù)實際經(jīng)營情況對全年的新開工和竣工計劃進行調(diào)整，調(diào)整后的全年新開工計劃約95萬平方米，竣工計劃約1071萬平方米。此外，金地也將根據(jù)市場變化、項目獲取情況，按照以銷定產(chǎn)的原則，合理安排新開工計劃，并確保竣工和交付如期達成。

21世紀經(jīng)濟報道記者根據(jù)財報測算，今年上半年，金地成交均價為1.5萬元/平方米，而去年全年則為1.75萬元/平方米。以此對比，今年上半年金地成交均價有一定的下滑，這或許有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的因素，但同時也是隨行就市的結(jié)果。

徐家俊表示，金地通過優(yōu)化渠道管理、加快資源盤活、提升經(jīng)營管理水平來應(yīng)對挑戰(zhàn)。在優(yōu)化渠道管理方面，金地持續(xù)推進合伙人體系和線上獲客模式，借助線上平臺，積極拓展客戶并提升線上銷售轉(zhuǎn)化率；資源盤活方面，公司對存量項目進行二次定位，確保項目在市場中的競爭力。經(jīng)營管理方面，加大考核力度，提升管理精細化水平。

從金地管理層在業(yè)績會上的發(fā)言來看，金地的這種主動動作或許還將持續(xù)。徐家俊表示，基于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟與行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，公司預(yù)計未來市場將維持當(dāng)前供需狀況，因此將根據(jù)不同地方的市場狀況隨行就市，并發(fā)揮營銷自渠的優(yōu)勢，取得市場領(lǐng)先。

在繼續(xù)隨行就市加快去化的同時，金地對土地市場依然保持謹慎。

金地總裁、財務(wù)負責(zé)人李榮輝在業(yè)績會上表示，受到銷售市場的持續(xù)降溫及行業(yè)流動性較為緊張的影響，金地自2023年下半年開始縮減投資。未來，金地將依據(jù)市場形勢和公司現(xiàn)金流統(tǒng)籌情況擇機補充土地儲備。公司將持續(xù)加強對宏觀形勢的分析與研判以及房地產(chǎn)調(diào)控政策變化對不同城市市場的影響，根據(jù)各城市市場運行趨勢及時有效地評估和調(diào)整投資策略，做好投資資源的配比和調(diào)度工作。