房地產市場緩慢復蘇，為了促銷售，近期江蘇、河南等地頻頻出現(xiàn)購房“零首付”的情況。在一些社交平臺上，不少房地產中介以購房者口吻，發(fā)布“零首付拿下人生第一套房”等“小作文”來吸引流量，引發(fā)評論區(qū)熱烈討論。

對于“零首付”的情況，業(yè)內人士認為，其實并不新鮮，但是其中蘊含了不少風險，購房者需要慎用“零首付”。近日，多地政府發(fā)布警示文件，提醒購房者理性看待“零首付”政策，購房者應根據(jù)自身情況量力而行。

以鄭州、南寧等地為例，8月5日，鄭州市住房保障和房地產管理局發(fā)布關于購房風險警示稱，請廣大購房者面對“零首付”、首付融資、首付分期和變相首付墊資行為購房的誘惑時保持冷靜，購房時應根據(jù)自己的實際情況量力而行。在此之前，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設局也公開表示，零首付購房存在諸多風險和不確定性，非可持續(xù)的購房方式。

僅暫緩集中付款壓力

近期社交平臺有多則“零首付”購房小作文刷屏，雖然故事主人公和購房地點略有不同，但是小作文的大意都是告知如何通過一系列操作降低首付，甚至“零首付”購房。

“我私信了發(fā)帖人，后來才知道是中介?！睆V州市民小李表示。

“零首付”并不是新鮮事，此前市場也曾出現(xiàn)過。而今隨著房地產市場轉冷，為了促銷，開發(fā)商開始“動腦筋”，降本讓利的“零首付”就成了選擇之一。

所謂“零首付”購房，并不是“不掏一分錢”實現(xiàn)購房。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受記者采訪時表示，目前市場上常見的“零首付”有四種模式。一是首付墊資，即開發(fā)商先將首付款打入購房者賬戶，購房者再將該款項打入開發(fā)商指定的購房賬戶上。二是首付分期，購房者不支付或少支付首付，后續(xù)幾個月或一年內湊齊首付。三是首付融資，前期先支付首付款，購房后通過抵押，辦理經營貸、消費貸、裝修貸等變相套現(xiàn)。四是高評高貸，開發(fā)商或中介將房價做高以騙取更多貸款，或者是開發(fā)商申請貸款時以不打折的房價申請貸款。

據(jù)記者了解，不同“零首付”的方式，有不同的應用場景，上述第一種、第三種、第四種模式在總價較低的房價中應用較多。第二種模式，則在高總價的房貸中比較受歡迎?！氨热缳徺I一套總價1000萬元的房子，首付大概是150萬元，這150萬元并不是一次性交清，而是在半年內分期交清。一般是四次，是按照20%、20%、30%和30%這樣的交付比例交的。主要就是緩解購房者一次性集中付款的壓力，不過無論分幾期，首付款都是要購房者在限定時間內自己籌集?！币患曳康禺a中介的負責人劉先生告訴記者。

“零首付”為何吸引購房者？嚴躍進分析表示，首先是首付壓力大，購房者有購房需求和按揭貸款能力，但首付款籌集有一定的困難，因此將首付變月供。其次是與其租房付租金，不如通過“零首付”方式購房，相當于把房租當做月供。再次是誤解房貸政策。部分城市明確，在本市擁有2套及以上住房且相應購房貸款已結清的，支持金融機構自行確定首付款比例和利率。購房者將自行確定理解為可辦理“零首付”。

風險何在？

隨著零首付逐漸增多，風險事件也開始出現(xiàn)。近期多地政府發(fā)布警示文件，提醒購房者理性看待“零首付”政策，購房者應根據(jù)自身情況量力而行。

8月5日，河南省鄭州市住房保障和房地產管理局發(fā)布關于購房風險警示稱，請廣大購房者面對“零首付”、首付融資、首付分期和變相首付墊資行為購房的誘惑時保持冷靜，購房時應根據(jù)自己的實際情況量力而行。

7月28日，據(jù)廣西南寧市住房和城鄉(xiāng)建設局官網(wǎng)消息，對于市人大代表《關于南寧市房地產市場流動性刺激的建議》中的“首套住房0首付”問題，市住建局表示，0首付購房存在諸多風險和不確定性，非可持續(xù)的購房方式。南寧市住建局稱，近年來已有多地監(jiān)管部門提示警惕0首付購房風險，具體風險包括：一是加劇購房者還款壓力；二是存在金融風險；三是可能存在法律風險。

“確實不是什么新鮮事，只是現(xiàn)在賣房難的情況下，會更多一點，但是肯定是有風險的?！睆V州大源按揭總經理、房衛(wèi)士創(chuàng)始人鄭大源在接受記者采訪時表明。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示零首付購房看似可以減輕購房者初期的購房壓力，但實際上可能會增加后期更高的資金成本和月供壓力，“零首付”買房更多是開發(fā)企業(yè)、中介吸引購房者的一種手段。

嚴躍進對記者表示，“零首付”操作具有較多風險，主要包括五方面。一是違反房貸規(guī)范的風險。房貸業(yè)務有一套嚴謹規(guī)范的作業(yè)標準，對于首付比例等都設定了最低值。今年5月份，央行等部門發(fā)布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。該標準即為紅線，“零首付”操作明顯越線。

二是還貸負擔增加和違約風險。“羊毛出在羊身上”。首付款的減少，是以月供明顯增加為代價的。如認購100萬總價的住房，若按“零首付”方式進行（等額本息、30年期還款方式），其貸款總額會增加。同時月供額將比合規(guī)模式增加18%。另外若銀行發(fā)現(xiàn)騙貸行為，要求購房者提前還貸，那么還貸壓力將更大。

三是合同不受法律保護的風險?！傲闶赘丁苯灰淄鶗炗嗞庩柡贤瑫r一些約定條款也無法在合同中寫入。一旦購房交易出現(xiàn)糾紛，合同的保障效應將減弱。房企或中介承諾的條款將變?yōu)橐患埧瘴模彿空咭埠茈y依法追責索賠。

四是市場波動和交易風險?！傲闶赘丁辟彿浚岛艘粋€前提，即房價總體趨穩(wěn)或會上漲。但在當前市場下，尤其是各地限價取消的情況下，房產價格難免波動。若房價下跌，那么退房的難度將增大（因為存在房企墊資或首付融資情況）、月供的壓力也更大（因為房屋已貶值）。

第五是信用風險和涉嫌騙貸。若被銀行發(fā)現(xiàn)騙貸行為，則會面臨征信處罰和要求提前還款。同時，若涉及金額較大，則會涉嫌騙貸罪，并被追究刑事責任。