今年以來，住房“以舊換新”政策不斷取得突破。

8月初，無錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司發(fā)布商品房“以舊換新”升級(jí)版，擴(kuò)大“以舊換新”收購范圍，將蘇州、常州存量二手房納入其中，市民可以用蘇州、常州的二手房，來換購無錫的新房。這也是全國首例住房跨城“以舊換新”。

同期，恒豐銀行首批“以舊換新”住房按揭貸款業(yè)務(wù)在山東德州、臨沂落地，為消費(fèi)者在住房升級(jí)方面提供金融支持方案。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國已有100多個(gè)城市推出了住房“以舊換新”政策。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，無錫梁溪區(qū)的“以舊換新”是其中創(chuàng)新力度較大的政策。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，作為樓市短期內(nèi)的應(yīng)急政策，“以舊換新”政策具有階段性特征，是刺激市場的一種手段，其中又以政府或者國企下場收房的轉(zhuǎn)化效率最高。但從實(shí)際效果來看，這項(xiàng)政策還有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。

去庫存需求逐漸累積

“以舊換新”政策出臺(tái)的背景，在于熱點(diǎn)城市二手房成交比重提升，而新房市場由于各種原因而去化緩慢。

同策研究院一份研報(bào)顯示，從樣本20城來看，2024年1~4月二手房成交面積達(dá)到新房成交量的1.5倍，在2023年成交比例1.06的基礎(chǔ)上繼續(xù)提升。從絕對(duì)值來看，1~4月樣本20城新房成交量3361萬平米，同比下跌40.9%，而二手房成交量5057萬平米，同比下跌僅10.8%。

此后，在一些熱點(diǎn)城市，二手房成交情況繼續(xù)好于新房。6月和7月，上海二手房交易量連續(xù)兩個(gè)月突破兩萬套。7月，廣州二手房交易突破萬套，北京達(dá)到1.5萬套，深圳的二手住宅過戶量也超過4000套。這些數(shù)據(jù)均為階段性高點(diǎn)。

在此背景下，“以舊換新”政策有了較大的發(fā)揮空間。分析人士表示，盡管二手房市場也面臨去化問題，但總體來看，新房的改善功能更強(qiáng)。“以舊換新”在滿足居民合理需求釋放的同時(shí)，也有利于新房的去化。

但最初，“以舊換新”在推助去庫存上的效果并不顯著。據(jù)中銀地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2024年6月，49個(gè)“以舊換新”城市的新房成交面積環(huán)比增長18%，增速低于81城新房成交面積環(huán)比增速（25%）。與此同時(shí)，執(zhí)行“以舊換新”政策的樣本城市，新房庫存去化周期仍在上升。

分析人士指出，目前“以舊換新”存在三大模式——收購、幫賣和補(bǔ)貼。其中，幫賣和收購模式對(duì)于二手房成交修復(fù)都起到了一定作用，可帶動(dòng)一定的市場活躍度。但能否真正達(dá)到提振市場的效果，還需等待市場的檢驗(yàn)。

與此同時(shí)，不少從業(yè)者呼吁，在政策層面進(jìn)一步給予空間，從而借助“以舊換新”，更好地促進(jìn)改善性需求釋放。

去庫存效果有限

今年8月以來，成都、長春、六安、南昌等多個(gè)城市陸續(xù)加入“以舊換新”行列，南昌甚至鼓勵(lì)房企設(shè)置不少于90天的“解約保護(hù)期”。參與“以舊換新”的開發(fā)商也從初期的國企逐漸擴(kuò)展到民企。

盡管參與的開發(fā)商范圍在擴(kuò)大，但通過“以舊換新”來達(dá)到去庫存的效果，則要取決于多種因素。這其中的一個(gè)關(guān)鍵是舊房的去化流速。在市場各方看來，二手房的去化能夠帶來一定的增量，但換手率仍存在一定的優(yōu)化空間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提醒道，“以舊換新”交易鏈條的核心仍是如何快速“賣舊”，想要以點(diǎn)帶面取得明顯成效，仍需調(diào)動(dòng)多方資源配合。

中銀地產(chǎn)研究部門在一份研報(bào)指出，未來可能通過“以舊換新”實(shí)現(xiàn)置換的潛在體量為3.41億平方米，占商品住宅銷售面積的比重為36%；華泰證券一名分析師則指，國內(nèi)二手房成交占比和換手率均存在持續(xù)提升的空間。

如果二手房的流速提升，購房者能否有意愿參與到“以舊換新”中，還要取決于新房的綜合素質(zhì)以及開發(fā)商所給出的優(yōu)惠力度。一個(gè)事實(shí)是，在部分熱點(diǎn)城市，參與“以舊換新”的房企，只拿出了偏遠(yuǎn)地段或者滯銷尾盤房源，購房者參與意愿不強(qiáng)，能否達(dá)成去庫存的效果仍有待觀察。

故而，在這種背景下，地方國資平臺(tái)下場收購，被認(rèn)為是更有效率的方式。宋紅衛(wèi)認(rèn)為，當(dāng)前新房市場去庫存是首要任務(wù)，能夠把二手房成交主導(dǎo)市場與新房去庫存結(jié)合起來的，只有“以舊換新”這一政策。因此，在新房市場庫存壓力較大的城市，都在積極推動(dòng)以舊換新的業(yè)務(wù)。

宋紅衛(wèi)指出，“以舊換新”的三種模式中，政府下場收房是最直接有效的去庫存方式，但是資金來源和規(guī)模是制約因素。不過，“鄭州模式”或許可以為其他城市作為借鑒。

標(biāo)普信評(píng)分析師任映雪指出，“鄭州模式”或有一定示范意義。鄭州“以舊換新”是鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司作為政府指定收購主體（其全資子公司鄭州城發(fā)安居有限公司具體實(shí)施），舊房經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場化原則評(píng)估，達(dá)成收購意愿后由安居公司向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)收購貸款，購房款除稅費(fèi)返還居民外，剩余直接支付至購買的新建商品住房開發(fā)企業(yè)。

即便各個(gè)環(huán)節(jié)都能夠跑通，“以舊換新”需破解的綜合性難點(diǎn)多，現(xiàn)階段對(duì)去庫存的實(shí)質(zhì)性幫助可能仍相對(duì)有限。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提到，“以舊換新”的底層邏輯或源頭矛盾其實(shí)并沒有得到解決，即二手房最終誰來消化的問題。國企收購二手房的市場容量相對(duì)有限。從源頭角度出發(fā)，各地要持續(xù)解決二手房消化的問題，擴(kuò)大“以舊換新”的市場容量，包括保障房房源由此類二手房來充當(dāng)、挖掘二手房租購的多元化多樣化需求等。