受多重因素影響，進(jìn)入下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度步入博弈階段。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積5.4億平方米，同比下降18.6%；新建商品房銷(xiāo)售額5.3萬(wàn)億元，下降24.3%，降幅均比上半年有所收窄。

其中，7月商品房銷(xiāo)售面積6233萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額6197億元，高于去年同期，但比6月有明顯下調(diào)。

分析人士指出，“5·17新政”對(duì)市場(chǎng)的提振作用仍然存在，但在度過(guò)年中的業(yè)績(jī)沖刺期后，房企的推盤(pán)節(jié)奏開(kāi)始放緩，部分項(xiàng)目取消了價(jià)格優(yōu)惠措施。同期，不少二手房業(yè)主也對(duì)報(bào)價(jià)更為堅(jiān)持，二手房議價(jià)空間有所減少。這也深刻影響了市場(chǎng)的量、價(jià)表現(xiàn)。

7月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)仍然以降為主，但上海、北京的二手房?jī)r(jià)格連續(xù)兩個(gè)月持平或上漲，有望走出獨(dú)立行情。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化局面，正在進(jìn)一步顯現(xiàn)。

總體來(lái)看，經(jīng)過(guò)6月的整體升溫后，供需雙方都在趨于冷靜，市場(chǎng)博弈態(tài)勢(shì)正在出現(xiàn)。

從“沖規(guī)?！钡健氨＠麧?rùn)”

“5·17新政”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心大增，加之房企大力推盤(pán)，市場(chǎng)交易一度升溫。今年6月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積1.13億平方米，商品房交易額1.15萬(wàn)億元，相當(dāng)于整個(gè)上半年的約1/4。

進(jìn)入7月，房企推盤(pán)節(jié)奏放緩，加之天氣炎熱，購(gòu)房者入市熱情不高，樓市出現(xiàn)季節(jié)性降溫。7月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額環(huán)比降幅均超過(guò)四成。

這種情況的出現(xiàn)，還有價(jià)格層面的因素。

在完成銷(xiāo)售額的沖刺后，一些商品房項(xiàng)目開(kāi)始收回此前的折扣，從“沖規(guī)?！鞭D(zhuǎn)為“保利潤(rùn)”，這也在一定程度上影響了市場(chǎng)交易。

北京某大型房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近兩年入市的項(xiàng)目，大多是在2021年和2022年的高點(diǎn)拿的地，土地成本較高。加上近年來(lái)市場(chǎng)降溫，銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，大部分項(xiàng)目利潤(rùn)微薄，還有不少項(xiàng)目處于虧損狀態(tài)。

因此，在借助“5·17新政”效應(yīng)完成搶收后，很多項(xiàng)目不再提供價(jià)格折扣，其他的優(yōu)惠措施也逐漸取消。

這種情況同樣出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期北京多個(gè)區(qū)域的二手房業(yè)主開(kāi)始上調(diào)報(bào)價(jià)。有機(jī)構(gòu)也指出，在大部分一二線城市，二手房市場(chǎng)的議價(jià)空間開(kāi)始減少。

有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，一些業(yè)主因急于用錢(qián)或信心不足等原因，報(bào)價(jià)過(guò)低，并導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域出現(xiàn)低價(jià)成交的情況。下半年這種情況有所減少，說(shuō)明業(yè)主的預(yù)期提升，讓價(jià)意愿減少。但受此影響，交易量也出現(xiàn)下滑。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“持續(xù)復(fù)蘇的動(dòng)力不足，市場(chǎng)再次進(jìn)入博弈周期?！?/p>

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛(ài)華在新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于調(diào)整中。

分化局面繼續(xù)顯現(xiàn)

供需雙方的博弈還影響了房?jī)r(jià)。7月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)繼續(xù)以降為主，但與6月相比，新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市都有所增多，反映出市場(chǎng)復(fù)蘇的勢(shì)頭還不穩(wěn)定。

其中，一線城市房?jī)r(jià)仍然最具抗跌性，顯示出不同能級(jí)市場(chǎng)的分化局面。7月一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，二線、三線城市分別環(huán)比下降0.6%、0.7%。同期，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，二線、三線城市的降幅均為0.8%。

在一線城市中，房?jī)r(jià)表現(xiàn)也有分化。最近兩個(gè)月，上海樓市交易量明顯升溫，新房、二手房?jī)r(jià)格均連續(xù)環(huán)比上漲，漲幅領(lǐng)跑70城。北京表現(xiàn)平穩(wěn)，廣、深房?jī)r(jià)仍處于下降狀態(tài)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，北京、上海正在堅(jiān)定走出獨(dú)立行情。上海的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，顯示出市場(chǎng)的韌性正不斷強(qiáng)化；北京的二手房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)持平，政策的效力開(kāi)始釋放。

作為市場(chǎng)最直觀的“晴雨表”，近期的量、價(jià)表現(xiàn)說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于低溫運(yùn)行狀態(tài)。但好消息是，市場(chǎng)信心已經(jīng)有所恢復(fù)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，今年前7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)竣工面積、房企到位資金等指標(biāo)都處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，但房企到位資金增速的降幅有所收窄。7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為92.22，連續(xù)兩個(gè)月回升。

多數(shù)業(yè)內(nèi)分析人士指出，在市場(chǎng)處于調(diào)整、博弈的關(guān)鍵時(shí)期，需要政策層面持續(xù)的信心注入，才有望走入升溫行情。

此外，收儲(chǔ)存量商品房用作保障房的做法被寄予厚望，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，其有可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)積極影響。

張波表示，雖然這一政策的效果并未在7月充分體現(xiàn)，但今年下半年各地的“收儲(chǔ)”動(dòng)作將不斷加快。對(duì)于一些區(qū)位相對(duì)較好，并且新房供應(yīng)量大的區(qū)域，“收儲(chǔ)”能起到減少市場(chǎng)供應(yīng)的效果，供需矛盾會(huì)不斷緩解，這對(duì)于熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格的影響會(huì)尤其明顯。