多地支持農(nóng)民退出宅基地進(jìn)城購房 退出補償機制待完善
近日,江蘇省南通市出臺房地產(chǎn)新政,明確要加大購房獎補力度,自愿退出(放棄)農(nóng)村宅基地進(jìn)城購房的,給予一定額度的獎補,具體標(biāo)準(zhǔn)由全市各地自行制定。
不只南通市,今年以來,安徽省滁州市鳳陽縣、云南省楚雄州、湖北省鄂州市等地都有支持農(nóng)民自愿有償退出宅基地進(jìn)城購房的政策推出。
鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房是近兩年各地房地產(chǎn)支持政策的重要方向,除了從宅基地相關(guān)政策入手之外,發(fā)放購房補貼、貸款貼息、購房落戶、可平等享受公共服務(wù)等也是各地吸引農(nóng)民進(jìn)城購房的重要方式,吉林省吉林市、甘肅省阿克塞縣、山東省德州市、甘肅省酒泉市、河南省駐馬店市等地均有類似政策推出。
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獎補農(nóng)民退出宅基地進(jìn)城購房
今年以來,已有多個市縣支持農(nóng)民自愿有償退出宅基地進(jìn)城購房,主要是以三四線城市或三四線城市下轄縣為主。
獎補是各地支持農(nóng)民退出宅基地的主要方式。6月20日,安徽省滁州市鳳陽縣發(fā)布的樓市新政明確,對退出宅基地的農(nóng)民,一次性給予5萬元購房獎勵。政策面向的對象為納入今年土地增減掛范圍內(nèi)和縣房屋征收領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室確定納入征收范圍內(nèi)的項目,涉及需要安置宅基地的本縣農(nóng)村居民,且該獎勵不能與貨幣、房票安置、購房補貼同時享受。
江蘇省南通市6月21日發(fā)布的樓市新政也提到,支持農(nóng)民自愿退出農(nóng)村宅基地進(jìn)城購房,并給予一定額度的獎補,但具體標(biāo)準(zhǔn)尚未明確,由全市各地自行制定。
4月22日,湖北省鄂州市提出,農(nóng)村居民自愿退出合法宅基地且拆除宅基地及相關(guān)建(構(gòu))筑物后,在“雙集中”區(qū)域購買新建商品住房的,按退出的宅基地面積給予購房補貼。
5月10日,云南省楚雄州發(fā)布18條樓市新政,其中明確,積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制,讓農(nóng)民有錢進(jìn)城購房。但具體的細(xì)則尚未明確。
國家發(fā)展和改革委員會國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所國土經(jīng)濟室主任黃征學(xué)向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示,三四線城市房地產(chǎn)去庫存壓力大,城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿σ脖容^大,這些地方把深化宅基地改革和房產(chǎn)新政掛鉤,既有利于住房去庫存,也有利于提高常住人口城鎮(zhèn)化率。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示,這類政策也屬于刺激需求類政策,通過給予農(nóng)民進(jìn)城購房補貼,促進(jìn)這部分需求釋放,進(jìn)而提升樓市活躍度及交易量。
支持農(nóng)民自愿有償退出宅基地并不是一個新政策。土地管理法規(guī)定,國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。與此同時,中央一號文件多次強調(diào),不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。
去年8月,農(nóng)業(yè)農(nóng)村部在對十四屆全國人大一次會議第6088號建議的答復(fù)中提到,為探索完善宅基地分配、流轉(zhuǎn)、退出、使用、收益、審批、監(jiān)管等制度的方法路徑,2020年9月,全國104個縣(市、區(qū))和3個地級市啟動實施新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點。探索宅基地自愿有償退出機制是試點重要內(nèi)容之一。
農(nóng)業(yè)農(nóng)村部指出,試點地區(qū)結(jié)合農(nóng)民實際需要,探索了永久退出、暫時退出、產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補償?shù)榷喾N方式,保障退出宅基地農(nóng)戶的居住權(quán)益。對于選擇貨幣補償?shù)?,探索通過村集體與農(nóng)民自主協(xié)商、第三方評估、參照土地征收區(qū)片價格等方法,科學(xué)制訂退出補償標(biāo)準(zhǔn),合理評估宅基地和農(nóng)房價值,健全宅基地退出補償機制。
下一步,農(nóng)業(yè)農(nóng)村部將會同有關(guān)部門繼續(xù)穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點,支持試點地區(qū)在探索宅基地自愿有償退出機制方面,重點推動完善宅基地退出補償機制,建立更加科學(xué)的宅基地和農(nóng)房價格評估體系,總結(jié)形成一批可復(fù)制推廣的實踐成果。
部分未在試點名單之內(nèi)的縣市也進(jìn)行了相關(guān)探索,比如2022年9月,河南省信陽市羅山縣出臺的房地產(chǎn)新政中提出,支持農(nóng)民依法自愿有償流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán),羅山縣居民在縣城購買合法房產(chǎn)后自愿將農(nóng)村宅基地房屋拆除復(fù)墾的,縣財政按不低于復(fù)墾面積50元/平方米標(biāo)準(zhǔn)給予獎勵。
關(guān)榮雪認(rèn)為,由于該政策暫處于小范圍推行階段,政策效果有待進(jìn)一步觀察,后續(xù)可能還會有城市推出相關(guān)政策。
鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房需更多支持
宅基地是保障農(nóng)民安居樂業(yè)和農(nóng)村社會穩(wěn)定的重要基礎(chǔ),也是農(nóng)村發(fā)展的重要資源。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示,對于農(nóng)民而言,宅基地具有兜底功能,是進(jìn)城農(nóng)民返鄉(xiāng)的重要保障。各地推行支持農(nóng)民有償退出宅基地的政策,要堅持自主自愿、信息公開的原則,目前補貼標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)細(xì)則還有待進(jìn)一步完善,支持農(nóng)民放棄宅基地的政策需要審慎推進(jìn)。
黃征學(xué)表示,國家在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的過程中,要求在尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上推動宅基地的有償退出,但由于多方面的原因,農(nóng)民退出宅基地的意愿不太高。農(nóng)民進(jìn)城不僅要有住房,還要有就業(yè)、基本公共服務(wù)等保障。
李宇嘉也談到,推進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城,不能將農(nóng)民購房簡單視為去庫存的一個渠道,而是應(yīng)該將其與促進(jìn)農(nóng)民增收,保障農(nóng)民平等享受城市公共服務(wù)等相結(jié)合。
部分城市在出臺支持農(nóng)民進(jìn)城購房的政策中綜合考慮了多種因素。如今年5月楚雄州房地產(chǎn)新政提出,要有序引導(dǎo)和鼓勵農(nóng)民進(jìn)城集中安置和購房。除了探索宅基地自愿有償退出之外,楚雄州還提出了多方面舉措,在補貼方面,鼓勵各縣市采取繳納契稅后依法給予補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、購房補貼、物業(yè)費補貼等政策,使農(nóng)民成為長期穩(wěn)定的住房消費群體。
在信貸方面,楚雄州要求各金融機構(gòu)繼續(xù)用好“農(nóng)民安家貸”等信貸產(chǎn)品,支持農(nóng)民進(jìn)城購房。
在戶籍政策方面,楚雄州明確要積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,全面放開城鎮(zhèn)地區(qū)落戶限制,暢通城鎮(zhèn)地區(qū)購房落戶、租房落戶等渠道,進(jìn)一步為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購房落戶提供便捷和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
在公共服務(wù)方面,對進(jìn)城購房的農(nóng)民,持有房產(chǎn)所在地居住證的,可以平等享受就業(yè)、子女教育、醫(yī)療等公共服務(wù)。
圍繞降低農(nóng)民購房成本和在城市生活,也有城市進(jìn)行了其他探索。如今年4月湖北省鄂州市出臺的樓市新政中提出,支持進(jìn)城務(wù)工人員以靈活就業(yè)人員身份繳存公積金,一次性繳納6個月的金額后,可以申請公積金貸款買房;再如去年3月,甘肅省酒泉市在激勵房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施中提到,對農(nóng)民自愿有償退出農(nóng)村宅基地且進(jìn)城購房的,每年按照有關(guān)規(guī)定發(fā)放養(yǎng)老補助。
黃征學(xué)認(rèn)為,增加農(nóng)民進(jìn)城買房積極性,既要使進(jìn)城農(nóng)民有穩(wěn)定就業(yè)和收入,又要做好城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)的銜接。此外,還要提升城市品質(zhì),提高城市吸引力。對于購房困難的農(nóng)民,主要通過保障房解決他們的住房需求。