近日，中交地產(chǎn)對管理層進(jìn)行了一場大范圍的調(diào)整，同時調(diào)整了總部職能部門。

根據(jù)官方公布的信息，汪劍平不再擔(dān)任總裁職務(wù)，調(diào)整為執(zhí)行總裁。兩名原執(zhí)行總裁中，徐愛國升任總裁，孫衛(wèi)東則擔(dān)任副總裁。

這次調(diào)整還涉及多名管理層成員。何平、王劍辭任副總裁，楊光澤、陳玲遞補(bǔ)；葉朝鋒、趙吉柱、汪劍平辭去董事職務(wù)，王堯、陳玲、楊光澤、徐愛國被提名為非獨(dú)立董事候選人；陳玲、秦麗娟辭去監(jiān)事職務(wù)，葉朝鋒、王戈成為監(jiān)事候選人。

這是自2018年完成整合后，中交地產(chǎn)經(jīng)歷的最大規(guī)模的一次管理層調(diào)整。

中交地產(chǎn)將此次調(diào)整的原因簡單總結(jié)為“工作變動”，但考慮到多名董事尚未到任期屆滿，在市場人士看來，扭轉(zhuǎn)業(yè)績低迷、口碑受損的現(xiàn)狀，或許才是主因。

中交地產(chǎn)是基建央企中國交通建設(shè)集團(tuán)（以下簡稱“中交集團(tuán)”）的三級子公司，也是中交集團(tuán)旗下的兩家房地產(chǎn)上市平臺之一。2023年，中交地產(chǎn)出現(xiàn)多年來的首次虧損，到今年第三季度，情況仍未改變。近期，中交地產(chǎn)在北京的一個項(xiàng)目深陷業(yè)主維權(quán)風(fēng)波，對公司口碑也帶來不小的影響。

但在當(dāng)前的市場背景下，此次調(diào)整能否解決問題，仍需進(jìn)一步觀察。

董事會“大換血”

此次中交地產(chǎn)的管理層調(diào)整中，徐愛國、陳玲、楊光澤三人的升任頗受關(guān)注。

徐愛國曾在中海、龍湖、陽光城擔(dān)任副總裁，分管投資。其自2021年12月加盟中交地產(chǎn)，擔(dān)任副總裁，繼續(xù)分管投資，次年7月任執(zhí)行總裁。

徐愛國加盟中交地產(chǎn)時，正值公司圖謀大幅擴(kuò)張。

中交集團(tuán)旗下有兩家房地產(chǎn)上市平臺，其中綠城中國在港股上市，中交地產(chǎn)則登陸A股。相比綠城近些年躋身行業(yè)頭部，中交地產(chǎn)的發(fā)展一直不溫不火。

2019年，時任中交地產(chǎn)董事長的李永前曾表示，“2020年沖刺500億元，2023年遠(yuǎn)在千億元之上。”現(xiàn)實(shí)情況卻是，中交地產(chǎn)在2020年實(shí)現(xiàn)了533億元合約銷售額，同比增長81.37%；2021年的銷售額則為560億元，擴(kuò)張速度大大放緩。

彼時，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)調(diào)整跡象，民營房企大幅收縮投資，央國企似乎迎來逆勢超車的機(jī)會。但隨后，樓市繼續(xù)深度調(diào)整，中交地產(chǎn)的銷售額連續(xù)兩年下降，去年降至373.61億元，距離千億目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。

今年9月，李永前辭職，并不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。出自中交集團(tuán)體系內(nèi)的郭主龍成為新任董事長。

值得注意的是，李永前自2019年12月起擔(dān)任中交地產(chǎn)董事長，任期至2025年2月，此次為提前卸任。

此次升任副總裁的陳玲，最近五年一直在中交集團(tuán)體系內(nèi)工作。陳玲于去年6月任中交集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理、中交房地產(chǎn)集團(tuán)（中交地產(chǎn)母公司、中交集團(tuán)二級子公司）黨委委員、副總經(jīng)理；今年11月任中交房地產(chǎn)黨委常委。此次調(diào)整前，她還是中交地產(chǎn)監(jiān)事會主席。

楊光澤曾在國美控股、泰禾集團(tuán)、鑫苑地產(chǎn)任職，去年5月加盟中交，任中交集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理、中交房地產(chǎn)副總經(jīng)理。今年11月任中交房地產(chǎn)黨委常委。

此輪人事調(diào)整中，陳玲、楊光澤不僅升任為副總裁，還進(jìn)入董事會。同時進(jìn)入董事會的，還有出自中交物業(yè)的王堯。

至此，中交地產(chǎn)不僅迎來管理層變更，董事會也大幅換血。原來的董事會成員五去其四，僅薛四敏留任。薛四敏和郭主龍、楊光澤、陳玲、王堯共同構(gòu)成了新的董事會。

但薛的任期至明年2月到期，有中交地產(chǎn)內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者透露，屆時不排除被徐愛國接替的可能。

此外，“為提升管理效率，進(jìn)一步推動公司有質(zhì)量的快速發(fā)展”，中交地產(chǎn)還對總部管理職能部門進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，調(diào)整后共設(shè)部門18個。

這被認(rèn)為是此前調(diào)整的延續(xù)。

今年年初，中交地產(chǎn)已進(jìn)行過一輪地方公司層面的架構(gòu)調(diào)整。一方面，管控層級從過去的“總部—區(qū)域—城市”三級管理，變?yōu)椤翱偛俊鞘小眱杉壒芾恚涣硪环矫?，將過去的16個城市公司進(jìn)行整合重組，縮減為9個城市公司。

業(yè)績、口碑雙承壓

人員和架構(gòu)大調(diào)整的背后，是中交地產(chǎn)近年來業(yè)績滑坡的現(xiàn)實(shí)。

在2021年實(shí)現(xiàn)銷售新高后，中交地產(chǎn)的銷售規(guī)模在隨后兩年不斷下滑。今年中交地產(chǎn)未公布銷售目標(biāo)，而是強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持住宅為主、現(xiàn)金為王的基本理念”。

今年1~9月，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑簽約銷售金額123.40億元，同比減少58.45%。

公司利潤也在快速縮水。中交地產(chǎn)的歸母凈利潤曾在2018年達(dá)到8.1億元的高點(diǎn)，此后逐年下滑。到2023年，該指標(biāo)降至-16.73億元，多年來首次虧損。

今年以來，情況仍未改觀。2024年1~9月，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入116.53億元，同比增長0.89%，歸母凈利潤-15.34億元，同比下降48.64%。

同期，中交地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流、籌資性現(xiàn)金流均大幅縮水。

除業(yè)績外，近些年中交地產(chǎn)旗下的產(chǎn)品口碑也出現(xiàn)危機(jī)。由中交地產(chǎn)、卓越地產(chǎn)聯(lián)手開發(fā)，位于北京市海淀區(qū)的北清云際項(xiàng)目，近期被曝出建筑材料、公區(qū)、園林存在“減配”現(xiàn)象，并引發(fā)了業(yè)主的不滿。

11月28日，中交地產(chǎn)參加投資者網(wǎng)上集體接待日活動，不少網(wǎng)民就該項(xiàng)目問題向管理層提問，但未獲正面回應(yīng)。

為改變現(xiàn)狀，此次人事和架構(gòu)調(diào)整前，中交地產(chǎn)已經(jīng)在二級市場融資和資產(chǎn)騰挪上有所動作。今年6月，中交地產(chǎn)通過定增募資4.4億元，下半年又將中交物業(yè)的資產(chǎn)注入上市公司，但設(shè)置了業(yè)績對賭條款。

但在當(dāng)前的政策與市場環(huán)境下，能否解決上述種種問題，仍是新一屆管理層的考驗(yàn)。

一位不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的資深從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，中交地產(chǎn)背靠中交集團(tuán)，母公司的支持將是其渡過難關(guān)的主要保證，將物業(yè)資產(chǎn)注入上市平臺，也有助于其業(yè)務(wù)整合發(fā)展。但短期來看，由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)庫存偏大，風(fēng)險仍在不斷累積，盡快處理庫存、化解風(fēng)險，才是當(dāng)務(wù)之急。

截至今年第三季度末，中交地產(chǎn)一年到期非流動負(fù)債為320.0億元，比上年末近乎翻倍。同期的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈額僅有66.4億元。

前述中交地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，由于內(nèi)外環(huán)境的變化，新一屆管理層的思路會有所不同，但會在中交集團(tuán)要求的框架內(nèi)進(jìn)行發(fā)展。但他并未透露新管理層上任后有哪些具體舉措。

近日，記者就公司架構(gòu)調(diào)整等相關(guān)問題詢問中交地產(chǎn)董秘辦，但未獲得正面回應(yīng)。