21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎深圳報(bào)道 房地產(chǎn)市場(chǎng)正在筑底回穩(wěn)，超級(jí)地塊在各地頻現(xiàn)，這次是深圳。

12月2日，深圳南山粵海街道一宗地塊掛牌出讓，吸引了兩個(gè)競(jìng)拍主體的參與，分別是中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地聯(lián)合體和招商蛇口。最終中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地聯(lián)合體以185.12億元斬獲這宗地塊，樓面價(jià)約7萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率約46.32%。

由于這宗地塊區(qū)位的稀缺性，市場(chǎng)對(duì)之也有較高的關(guān)注度。這宗地塊最終的成交結(jié)果也中規(guī)中矩，在市場(chǎng)的預(yù)料之中。

中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這宗地塊起始價(jià)鎖定南山區(qū)宅地總價(jià)TOP1、深圳宅地總價(jià)TOP3的位置；成交價(jià)則刷新了深圳涉宅地塊成交總價(jià)TOP1位置，同時(shí)也刷新深圳涉宅地塊成交樓面單價(jià)TOP2位置，僅次于2015年拍出的寶安區(qū)尖崗山片區(qū)地塊。

后海片區(qū)已經(jīng)是深圳環(huán)境以及配套最為成熟的區(qū)域之一，打破各項(xiàng)記錄并不令市場(chǎng)意外。這宗地塊雖然沒(méi)有重現(xiàn)往日超過(guò)十家以上的房企參拍、央國(guó)企以及民營(yíng)房企同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的盛景，但它的成功出讓也在一定程度上為市場(chǎng)再度注入信心。

 “強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”拿下優(yōu)質(zhì)地塊

中海、華潤(rùn)聯(lián)合體拿下的這宗地塊，周邊配套已經(jīng)算得上是深圳的頂級(jí)水平。

公開(kāi)資料顯示，這宗地塊位于深圳后海金融總部基地，是總部企業(yè)最為密集的區(qū)域之一，擁有頂級(jí)配套，包括深圳灣萬(wàn)象城、海岸城等商業(yè)配套，深圳灣人才公園、地鐵2號(hào)線、地鐵11號(hào)線等市政配套，以及春筍、春繭等城市地標(biāo)。

由于規(guī)劃為總部基地，因此這一片區(qū)鮮少有住宅用地供應(yīng)。此次出讓的地塊原規(guī)劃也并不包含住宅，而是商服用地。

今年7月，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局發(fā)布通告稱，計(jì)劃將深圳后海片區(qū)兩宗商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的性質(zhì)調(diào)整為“商服用地+居住用地”。調(diào)規(guī)后的地塊業(yè)態(tài)包含17.69萬(wàn)平方米商品住宅、7萬(wàn)平方米商務(wù)公寓、1萬(wàn)平方米商業(yè)等。這是后海片區(qū)時(shí)隔12年后再度有宅地上架。

這宗地塊周邊在售的二手房有華潤(rùn)深圳灣悅府，這一項(xiàng)目于2012年出讓，2017年開(kāi)盤。悅府目前在掛牌的房源并不多，貝殼找房平臺(tái)披露的信息顯示，悅府一期目前僅有1套公開(kāi)房源掛牌，掛牌價(jià)格為26.7萬(wàn)元/平方米，二期則有6套公開(kāi)房源在售，掛牌價(jià)格是18.4萬(wàn)元/平方米。

第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿預(yù)計(jì)，這一項(xiàng)目未來(lái)單價(jià)會(huì)超過(guò)15萬(wàn)元/平方米。以此看來(lái)，中海、華潤(rùn)聯(lián)合體以約7萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿下這宗地塊，應(yīng)該存在較大的利潤(rùn)空間。

即便地塊本身各方面素質(zhì)出色，但市場(chǎng)卻也相對(duì)審慎冷靜。最終由中海、華潤(rùn)聯(lián)合體拿下，也在市場(chǎng)的意料之中。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多家深耕深圳的房企了解到，深圳官方對(duì)此次調(diào)規(guī)后的地塊出讓寄予厚望，其間也曾與深圳的龍頭房企進(jìn)行接洽，但由于總價(jià)較高會(huì)占用較高的資金量，加上開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的緣故，大部分房企只能“望而止步”。

一位深圳國(guó)企的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，深圳市場(chǎng)是我們看重的，但是今年我們也主動(dòng)降低了投資的規(guī)模，這種百億元地塊最終還是有實(shí)力的企業(yè)去拿。

最終的成交結(jié)果看來(lái)，的確也可以印證這一點(diǎn)。

中海在土地市場(chǎng)上鮮少聯(lián)合拿地，這是因?yàn)橹泻?duì)項(xiàng)目施工水平以及流程管控相對(duì)嚴(yán)格，它更信賴自身的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。此次選擇與華潤(rùn)聯(lián)合，雖然屬于央企之間的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，但也說(shuō)明面對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)動(dòng)輒百億元的地塊，中海也只能選擇折中的方式。

樓市已漸企穩(wěn)

深圳后海這宗宅地的成功出讓，為深圳土地市場(chǎng)注入了信心，符合各方的期望。

中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅表示，這宗地塊解除了此前土地出讓的多項(xiàng)限制條件，以“價(jià)高者得”為原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)，不限制建成后的商品房銷售價(jià)格，也不受“90/70”政策限制。取消土地限價(jià)或有利于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，有助提升優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價(jià)率，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成支撐。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，地方政府想通過(guò)推出超級(jí)地塊，來(lái)吸引關(guān)注，從而提振土地市場(chǎng)的信心；此外，超級(jí)地塊通常位于城市中心或核心地段，擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和配套設(shè)施。這些地塊往往能夠吸引更多的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，成為市場(chǎng)上的熱點(diǎn)。

從近期深圳樓市的表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是土地市場(chǎng)還是商品房市場(chǎng)，均有明顯的企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。樂(lè)有家研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年11月深圳新房住宅認(rèn)購(gòu)量9986套，預(yù)售網(wǎng)簽8076套，加上現(xiàn)售總網(wǎng)簽量近10000套；二手房成交量維持在“繁榮線”水平，錄得量8500套，網(wǎng)簽7125套，成為近4年的最高點(diǎn)。

不僅是在成交量上，成交價(jià)上也有所回升。深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年11月，深圳二手成交價(jià)穩(wěn)定在“6字頭”，環(huán)比上漲2.1%，目前為6.43萬(wàn)元/平方米。

也有部分樓盤在以價(jià)換量的策略下實(shí)現(xiàn)“日光”。11月24日，深圳龍崗深鐵閱云境首批214套住宅不足2小時(shí)全部售罄，銷售額達(dá)10.77億元。這是“9·29”樓市新政后，深圳出現(xiàn)的第三個(gè)“日光盤”，也是龍崗區(qū)今年來(lái)首個(gè)“開(kāi)盤即售罄”的項(xiàng)目。

一位深圳房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，今年9月底新政以來(lái)，深圳樓市“爆發(fā)”得非常明顯，10月賣得非常好，非限購(gòu)區(qū)的盤走量特別快，都快斷貨了，一個(gè)月賣了之前幾個(gè)月的量。11月這種趨勢(shì)也有延續(xù)，雖然比10月有回落一些，但也賣了30多億元。

孫紅梅續(xù)稱，在一系列樓市優(yōu)化政策發(fā)布后，購(gòu)房需求釋放，深圳樓市活躍度持續(xù)提升。短期內(nèi)市場(chǎng)銷售在政策帶動(dòng)下逐漸企穩(wěn)回升，這或?qū)?dòng)房企投資熱度上升。同時(shí)，土地市場(chǎng)中優(yōu)質(zhì)地塊的火爆競(jìng)拍，也將進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。