12月10日晚間，融創(chuàng)宣布，H6融地01、H0融創(chuàng)03兩只債券已率先通過重組表決，另外8只債券還有兩周投票時間，將于12月23日最終迎來10只債券的整體重組投票結(jié)果。

融創(chuàng)于11月27日公布境內(nèi)債二次重組方案，涉及四個重組選項，共10筆債券。

有分析人士稱，雖然最終結(jié)果尚未落定，但短時間內(nèi)有兩筆債券順利通過重組表決，說明部分投資人仍對融創(chuàng)抱有信心。

融創(chuàng)是債務重組推進較快的大型房企，2023年1月就完成了160億元境內(nèi)債的展期。當年11月，融創(chuàng)通過“債轉(zhuǎn)股+發(fā)新票”的方式，完成百億美元境外債務重組。但今年以來，由于業(yè)績恢復不及預期，融創(chuàng)不得不對境內(nèi)債進行二次重組。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，近期房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，債權(quán)方信心提升，對出險房企的債務重組有一定的利好。

他表示，融創(chuàng)的資產(chǎn)質(zhì)量相對較好，化債和自救較為積極，這都是其在債務重組中的優(yōu)勢所在。但在曙光浮現(xiàn)后，后續(xù)重組進程順利與否，仍需進一步觀察。

曙光顯現(xiàn)

2023年1月，融創(chuàng)完成了160億元境內(nèi)債的展期，平均展期期限3.51年。此后又按照調(diào)整后的安排在當年兌付6.31億元。

2023年11月，融創(chuàng)通過“債轉(zhuǎn)股+發(fā)新票”的方式，完成百億美元債務重組，并削債45億美元。融創(chuàng)由此也成為第一個完成境內(nèi)外債務重組的大型房企。

今年以來，由于市場復蘇不及預期，融創(chuàng)無法按期兌付部分境內(nèi)債。6月，融創(chuàng)將本應在6月、9月兌付的境內(nèi)債本息，兌付時間延后到年底。10月17日，融創(chuàng)宣布，擬配股募資12.05億港元，所得款項凈額絕大部分將用于支持境內(nèi)公司債的長期解決方案落地。

上述“長期解決方案”，也被認為是境內(nèi)債的二次重組。21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，10月以來，融創(chuàng)與境內(nèi)債券投資者進行了密切溝通，且進展順利。受此影響，融創(chuàng)的股價一度在11月初出現(xiàn)大漲。

在首輪化債中，房企大多選擇將債務進行展期，以爭取市場復蘇的時間。但近兩年來，市場恢復速度不及預期，房企無法通過銷售實現(xiàn)足夠的現(xiàn)金回流。加之新增融資有限，很多企業(yè)的問題并未得到根本解決。

因此，在對債務的二次處置中，再進行簡單的展期，已很難滿足債權(quán)人的胃口。

11月27日，融創(chuàng)公布境內(nèi)債二次重組方案，包括現(xiàn)金要約收購、股票及股票經(jīng)濟收益權(quán)兌付、以資抵債和留債展期等四個選項。其中前三個選項對應的最高降債規(guī)模超過100億元。

按照該方案，融創(chuàng)既能夠?qū)崿F(xiàn)大幅削債，大大減輕公司的債務壓力，同時能夠給不同類型的投資者提供多重選項。

據(jù)悉，目前融創(chuàng)十筆境內(nèi)公開債存續(xù)金額共154.11億元，債權(quán)人數(shù)量眾多，且涵蓋個人、私募、銀行、信托等多個類型。

隨著H6融地01、H0融創(chuàng)03兩只債券率先通過重組表決，此次境內(nèi)債二次重組初戰(zhàn)告捷。分析人士普遍認為，這說明有部分投資者對融創(chuàng)仍抱有信心。若該方案最終獲得通過，融創(chuàng)短期內(nèi)將不再有債務違約的風險，公司也將有更多精力聚焦于經(jīng)營的恢復。

但后續(xù)8只債券的表決結(jié)果如何，仍需進一步等待。

“越到后面，越是難啃的硬骨頭?！币晃徊涣假Y產(chǎn)處置領域的資深從業(yè)者向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，債務規(guī)模越大，債權(quán)人類型越多，就越容易“眾口難調(diào)”。從過往的債務處置案例來看，除償債率外，債權(quán)人對公司后續(xù)發(fā)展前景的判斷，最容易出現(xiàn)分歧，這也將影響其對化債方案的選擇和接受度。

得利于“天時”

前述人士表示，融創(chuàng)境內(nèi)債二次重組起步順利，與當前的政策和市場大環(huán)境有關。

劉水也表示，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)對于出險企業(yè)有較多利好，一是有助于房企銷售去化，回籠資金。二是有助于提高金融機構(gòu)投資意愿，助力融資。三是有助于債權(quán)方提升信心提升，推進債務重組。

他同時指出，與其他出險房企相比，融創(chuàng)有明顯的優(yōu)勢。主要體現(xiàn)在：擁有較多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，自救態(tài)度積極，仍保持較強的經(jīng)營開發(fā)能力。

他表示，今年上海的融創(chuàng)外灘壹號院二期熱銷，累計銷售額超過200億元，上海壹號院也開盤熱銷，表明市場對融創(chuàng)的產(chǎn)品和經(jīng)營開發(fā)能力仍然比較認可。

除債務重組外，近期融創(chuàng)在資產(chǎn)處置方面也有積極進展。

今年11月初，融創(chuàng)宣布與彰泰集團分拆重組目標項目，獨立開發(fā)。三年前，融創(chuàng)以約91.7億元的價格收購廣西房企彰泰集團的53個項目。至今年11月，融創(chuàng)已向彰泰支付27.51億元對價款，雙方尚有52個合作項目尚未完全開發(fā)完畢。

此次分拆后，融創(chuàng)將持有其中12個項目，且無需再繼續(xù)支付剩余64.19億元的交易款，資金壓力大大減輕。彰泰則持有40個項目。

11月末，融創(chuàng)宣布以10.21億元出售哈爾濱冰雪大世界股份有限公司的46.67%股權(quán)，從而退出哈爾濱冰雪大世界項目。

分析人士普遍認為，這些經(jīng)營層面的積極動作，將有利于融創(chuàng)境內(nèi)債重組的后續(xù)表決。

但從中長期來看，融創(chuàng)的化債問題，仍將有賴于市場的復蘇。

截至2024年年中，融創(chuàng)未售土儲貨值超過1.2萬億元，雖然有2/3布局在一二線城市，品質(zhì)相對較佳，但沉淀的資金規(guī)模仍然較大。今年上半年，融創(chuàng)的有息債務規(guī)模為2774.3億元。

今年1~11月，融創(chuàng)實現(xiàn)銷售額453.9億元，同比下降42.8%；累計合同銷售面積約212.3萬平方米，同比下降62.6%。