李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日召開的中共中央政治局會議提出，實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充實完善政策工具箱，加強超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，打好政策“組合拳”，提高宏觀調(diào)控的前瞻性、針對性、有效性。要大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內(nèi)需求。為此，財政政策定調(diào)從“積極”變?yōu)椤案臃e極”，或預(yù)示著狹義赤字率和廣義財政赤字率都將明顯提升。同時，時隔14年后再次提出“適度寬松的貨幣政策”。由此可推，明年在逆回購利率、存款準備金率、LPR和貸款利率等指標上的降幅可能更大。

會議強調(diào)要“要大力提振消費、提高投資效益”，特別是對提振消費的表述超出市場預(yù)期。這意味著，實施更加積極有為的宏觀政策，并不像過去一樣，推動房地產(chǎn)、基建等項目投資，而是轉(zhuǎn)向消費與投資并重，并更加重視消費。而投資要發(fā)揮關(guān)鍵作用，也應(yīng)該著重于打造激發(fā)消費的基礎(chǔ)設(shè)施，比如農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、地下管網(wǎng)和城市更新等涉及的基礎(chǔ)設(shè)施。

房地產(chǎn)方面，不僅其自身需要鞏固止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)，也要發(fā)揮其消費載體和動力的功能。此次會議提出，“穩(wěn)住樓市股市”。一方面，盡管10-11月商品房銷售明顯好轉(zhuǎn)，但從近期數(shù)據(jù)看，止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)還待夯實；另一方面，樓市和股市不管是價格的穩(wěn)定、還是交易量的穩(wěn)定，對于居民的預(yù)期以及由此而來的消費內(nèi)需都至關(guān)重要。

因此，明年中央還將貫徹落實“推出增量政策、落實存量政策”以形成政策疊加和釋放效應(yīng)的框架。下一步關(guān)鍵是既有政策能落到位，比如100萬套城中村改造和危舊房改造（特別是貨幣化安置），收購存量房屋做保障性住房，收回收購存量土地，嚴控增量供地以緩解供求關(guān)系，修復問題項目并進入“白名單”和投放貸款等，這些政策能落到位，對穩(wěn)樓市有重大作用。

從此次會議來看，穩(wěn)定房地產(chǎn)也好、全方位擴大內(nèi)需也好，并不是像過去一樣，單純通過財政或貨幣資金投入，而是強調(diào)要打好政策“組合拳”，提高宏觀調(diào)控的前瞻性、針對性、有效性。從內(nèi)需角度看房地產(chǎn)，無論是有房人群從“有沒有”向“好不好”，還是無房的新市民、年輕人，以及城鎮(zhèn)化潛力人群實現(xiàn)“有沒有”，都需要一攬子政策“組合拳”效應(yīng)。

比如，積極的財政政策對“兩重”（國家重大戰(zhàn)略實施和重點領(lǐng)域安全能力建設(shè)）的支持，重點方向之一就是涉及“以人為本”的城鎮(zhèn)化需要的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等投資；比如，專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房等；再比如，促進消費的政策工具箱創(chuàng)新，未來可能將增加對生育、養(yǎng)育、教育等補貼支持。

這些方面的財政政策發(fā)力，能直接降低城鎮(zhèn)化成本、城市生活成本，補足和提高公共服務(wù)短板，這些都有助于產(chǎn)生“降成本、降門檻”效應(yīng)，從而促進住房消費。從貨幣政策看也是如此。一方面，降準降息將降低住房消費的成本，但更重要的是，寬松的貨幣政策將配合更加積極的財政政策，即財政政策導向下的貨幣精準投放，從而產(chǎn)生對內(nèi)需更精準的扶持。

比如，近期備受歡迎的高品質(zhì)住宅或“好房子”項目，其在景觀園林、智能化設(shè)備設(shè)施、便捷的交通、優(yōu)質(zhì)的教育醫(yī)療設(shè)施等方面須加大投入，這會導致房價上漲或改善人均居住面積的門檻提高。如果財政和貨幣協(xié)同的政策加大土地開發(fā)、公共設(shè)施建設(shè)等扶持，不僅能提振開發(fā)商開發(fā)的積極性，也能降低高品質(zhì)住宅的消費門檻，極大地滿足對“美好人居”的向往，促進行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

再比如，供求關(guān)系發(fā)生重大變化，存量房屋盤活對接新市民、年輕人需求，這是未來住房政策的新邏輯，需要在老舊小區(qū)改造、消防安全改造、城市更新等方面加大投入的力度，讓存量房屋供給效率更高、供給成本更低，從而促進存量利用和循環(huán)，而且能與高品質(zhì)的增量供給和需求對接，促進存量和增量、剛需和改善型需求的循環(huán)，這是促進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的長效機制。