21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏北京報(bào)道  1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2023年房地產(chǎn)投資和銷售等數(shù)據(jù)。去年全國(guó)商品房銷售面積11.17億平方米，同比下降8.5%；商品房銷售額11.66萬(wàn)億元，下降6.5%。

在2021年沖上高點(diǎn)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模已連續(xù)兩年出現(xiàn)回調(diào)，且調(diào)整幅度頗大。到2023年，房地產(chǎn)銷售額創(chuàng)近8年新低，銷售面積則創(chuàng)近13年新低。

這兩年也被諸多分析人士稱為“深度調(diào)整期”。期間，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)回調(diào)。從2023年下半年開始，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)下降已經(jīng)成為主流。12月，70城二手房?jī)r(jià)格無(wú)一環(huán)比上漲，這一情況已是連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)。

2023年，房地產(chǎn)投資、新開工、房企到位資金均保持負(fù)增長(zhǎng)。

在1月17日的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)康義表示，“經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)處在調(diào)整轉(zhuǎn)型的過程中?！彼硎荆鞯貐^(qū)各部門都在適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)了數(shù)據(jù)中的兩個(gè)積極變化：房地產(chǎn)投資、銷售等指標(biāo)降幅收窄；房地產(chǎn)竣工面積增加較快。

問題與亮點(diǎn)

量與價(jià)是反映市場(chǎng)景氣程度最直觀的指標(biāo)。本世紀(jì)以來(lái)，借助人口、土地、金融等紅利，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，市場(chǎng)交易規(guī)模也不斷擴(kuò)大。到2021年，全國(guó)商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額超過18萬(wàn)億元，雙雙達(dá)到歷史新高。

但當(dāng)年下半年，隨著信貸政策收緊，加之行業(yè)紅利減退，市場(chǎng)交易開始受到影響。近兩年來(lái)，雖然監(jiān)管部門不斷出手穩(wěn)樓市，但市場(chǎng)始終無(wú)法回到穩(wěn)步升溫的軌道中。

2022年，商品房銷售面積和銷售額分別同比下滑24.3%和26.7%。到2023年，該指標(biāo)繼續(xù)下降。

價(jià)格方面，近兩年來(lái)，納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲跌互現(xiàn)。在部分短期強(qiáng)力措施的刺激下，房?jī)r(jià)偶有上漲動(dòng)力。但由于缺乏成交量支撐，自2023年下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)總體以下降為主。2023年12月，70個(gè)大中城市中，有62個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，1城持平，僅7城上漲；同期，70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格全部環(huán)比下降。

分析人士認(rèn)為，量?jī)r(jià)表現(xiàn)不佳，也反映出市場(chǎng)信心尚未完全恢復(fù)。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史上，此輪調(diào)整的深度、廣度、時(shí)長(zhǎng)都甚于以往，行業(yè)信心的恢復(fù)也需要時(shí)間。

但對(duì)于近期價(jià)格的變化，不排除有季節(jié)性因素。北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，新房?jī)r(jià)格降幅增加，是由于房企出于沖擊業(yè)績(jī)、歸集資金的需要，主動(dòng)降價(jià)的結(jié)果。

二手房的普遍降價(jià)，則被認(rèn)為是掛牌量較大，而需求偏少所致。

在銷售表現(xiàn)不佳的情況下，行業(yè)的流動(dòng)性也難有根本改善。2023年，房企到位資金增速為12.75萬(wàn)億元，同比下降13.6%。其中，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款降幅分別為11.9%、9.1%。

在投資端，2023年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模為11.09萬(wàn)億元，同比下降9.6%。房企新開工面積和施工面積也繼續(xù)下降，僅竣工面積保持增長(zhǎng)，增幅為17%。

康義表示，商品房竣工面積增長(zhǎng)是2023年樓市數(shù)據(jù)中的一個(gè)“積極變化”。這也反映出“保交樓”工作在穩(wěn)步推進(jìn)，效果持續(xù)顯現(xiàn)。

另一個(gè)“積極變化”則體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資、銷售等指標(biāo)降幅收窄。康義表示，2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售降幅也明顯收窄。

康義表示，出現(xiàn)這種積極變化，是各地區(qū)各部門都在適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的結(jié)果。

穩(wěn)樓市仍是主旋律

為穩(wěn)定市場(chǎng)，監(jiān)管部門從2023年末期就不斷推出政策措施。2023年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

近日，住建部、金融監(jiān)管總局發(fā)布關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知，更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

地方政府層面，北京、上海等一線城市降低了購(gòu)房門檻，也釋放出穩(wěn)樓市的積極信號(hào)。

在此背景下，分析人士認(rèn)為，2024年樓市具備企穩(wěn)的條件。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，2023年我國(guó)GDP增長(zhǎng)5.2%，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)有利于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。展望2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏仍依賴于購(gòu)房者置業(yè)預(yù)期能否改善。

她認(rèn)為，短期新房市場(chǎng)仍有一定調(diào)整壓力。中性預(yù)期下，2024年全國(guó)商品房銷售面積同比下降5%左右。但在投資端，伴隨著央行重啟抵押補(bǔ)充貸款(PSL)、“三大工程”配套政策加速落地等，預(yù)計(jì)將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資形成一定支撐。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，預(yù)計(jì)2024年將繼續(xù)推進(jìn)各項(xiàng)降成本政策，以盡可能穩(wěn)定行業(yè)。同時(shí)著重于打造新模式，即供給側(cè)改革（城中村改造、保障房等）適應(yīng)和匹配需求，開新賽道、開新局，將是房地產(chǎn)管理的新重點(diǎn)。

市場(chǎng)層面，他表示，2024年一季度有望出現(xiàn)季節(jié)性小陽(yáng)春，但力度上要比2023年弱很多，預(yù)計(jì)一季度房?jī)r(jià)繼續(xù)在低位徘徊。好消息在于，穩(wěn)增長(zhǎng)重回經(jīng)濟(jì)重心，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)預(yù)期的政策措施會(huì)增加投放，對(duì)房?jī)r(jià)的利好將在二季度及以后體現(xiàn)。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)則有樂觀的理由?？盗x表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展有比較好的基礎(chǔ)，具體原因有二：

一是城鎮(zhèn)化數(shù)量和質(zhì)量提升還會(huì)有很大的空間。2023年我國(guó)城鎮(zhèn)化率是66.16%，和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體80%左右的水平相比，還有提升空間，城鎮(zhèn)化仍會(huì)帶來(lái)大量新增住房的需求。此外，雖然我國(guó)人均住房面積已經(jīng)不小，但是很多房子功能和結(jié)構(gòu)都不盡合理，改善性需求規(guī)模龐大。

二是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式潛力巨大。房地產(chǎn)發(fā)展的新模式正在積極構(gòu)建當(dāng)中，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的治本之策。其中，隨著三大工程有力有序推進(jìn)，將有利于解決人民群眾在住房、居住這些方面急難愁盼的問題，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)投資消費(fèi)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。