21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗北京報(bào)道

7月，受傳統(tǒng)銷售淡季、供應(yīng)放緩、預(yù)期下行等綜合因素的影響，房地產(chǎn)市場成交規(guī)模及成交價格均低溫運(yùn)行。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月市場成交規(guī)模環(huán)比回落，重點(diǎn)百城成交面積環(huán)比下降13%，同比下降約27%，百城新房成交均價環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌。

與此同時，房企銷售數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)下降?？硕饠?shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企中約有8成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低，百強(qiáng)房企整體銷售額環(huán)比降低28.6%，同比降低39.7%。

值得注意的是，與新房市場量價雙降相比，二手房市場的交易量保持了修復(fù)態(tài)勢，貝殼研究院監(jiān)測50個重點(diǎn)城市二手房成交量指數(shù)環(huán)比微升。

疊加當(dāng)前市場整體需求、行業(yè)信心都處于低位，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場修復(fù)力度較弱，需要政策端的持續(xù)支持，預(yù)計(jì)短期房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度仍有望加大，供需兩端政策均有空間。

尤其是中央政治局會議定調(diào)“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”之后，各地相關(guān)支持舉措及配套資金將加快落實(shí)。

季節(jié)性回落

今年5月以來，在密集的“穩(wěn)樓市”政策支持下，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入復(fù)蘇通道，6月單月，房地產(chǎn)銷售、融資、開工等指標(biāo)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，一、二線核心城市已經(jīng)醞釀回穩(wěn)跡象，但整體交易數(shù)據(jù)仍不及去年同期。

進(jìn)入7月，市場數(shù)據(jù)未能繼續(xù)保持，出現(xiàn)回落。

一家地產(chǎn)央企高管提供給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的數(shù)據(jù)顯示，7月該企業(yè)盤均周來訪量環(huán)比下降約25%，再次回到低位水平。他透露，主要城市的成交同比跌幅回到30%-40%左右，“當(dāng)前市場的回溫不具備可持續(xù)性，市場下行趨勢未得到根本扭轉(zhuǎn)。”。

該企業(yè)的市場一線數(shù)據(jù)具備一定的代表性，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月百強(qiáng)房企銷售額環(huán)比降低28.6%；同比降低39.7%，降幅略有收窄。百強(qiáng)房企中，近8成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低。

7月樓市整體成交規(guī)模也呈現(xiàn)這種變化規(guī)律。中指研究院監(jiān)測一、二、三線城市的成交數(shù)據(jù)顯示，7月樓市整體成交同、環(huán)比均下跌，其中一線城市成交量環(huán)比下跌12.9%，同比下跌5.9%；二線城市成交量環(huán)比下跌45.8%，同比下跌44.7%；三線城市成交量環(huán)比下跌27.9%，同比下跌62.2%。

成交價格方面，中指研究院指出，7月百城新房成交均價環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.01%，二手房成交均價環(huán)比下跌0.09%，跌幅較6月擴(kuò)大0.07個百分點(diǎn)。分城市來看，百城中，有47個城市新房價格環(huán)比下跌，較6月增加6個，有69個城市二手房成交均價環(huán)比下跌，較6月增加11個。

造成這種變化的原因，一是房地產(chǎn)市場在7月進(jìn)入了傳統(tǒng)意義上的銷售淡季?？硕鸨硎?，7月百強(qiáng)房企銷售額的環(huán)比降幅與往年30%左右的平均水平基本持平，淡季特征明顯。

前述房企人士告訴記者，房企普遍會在6月沖擊上半年的銷售額，推盤節(jié)奏和優(yōu)惠力度相對較大，但7月推盤力度會有明顯減弱，銷售數(shù)據(jù)隨之波動。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7月房地產(chǎn)市場熱度的降低，一定程度上也受到停貸事件影響，居民觀望情緒濃厚，市場預(yù)期和行業(yè)信心下行。

但市場仍有微弱的火苗續(xù)存。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月貝殼50城二手房成交量指數(shù)較上月微升，其中寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超六成城市本月成交量指數(shù)超過去年同期。

二手房市場往往更能反映需求端的動力。貝殼研究院分析7月二手房成交量穩(wěn)中有增的原因，認(rèn)為樓市支持政策持續(xù)釋放效果，多地降低利率、降低首付等做法從實(shí)際上降低了居民購房成本，且各地疫情得到有效控制，尤其以上海為例，其7月二手房成交量環(huán)比增速顯著。

不過二手房市場的修復(fù)依然脆弱，二手房成交均價略有下跌。貝殼研究院表示：“當(dāng)前市場保持修復(fù)但修復(fù)力度較弱、速度較慢，后期市場的修復(fù)需要政策的持續(xù)支持?！?/p>

政策支持可期

7月28日，中央政治局會議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

“‘用足用好政策工具箱’的說法，意味著在下半年的落實(shí)中，要讓政策最大化發(fā)揮效應(yīng)，這也為地方政府進(jìn)一步優(yōu)化樓市政策留足了空間。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示。

據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，7月以來已有約70個城市出臺穩(wěn)樓市舉措，包括調(diào)整限購、加大公積金貸款支持、發(fā)放契稅補(bǔ)貼、購房補(bǔ)貼、消費(fèi)券等；截至7月末，今年各級監(jiān)管部門出臺的穩(wěn)樓市措施已經(jīng)超過500次。

在“支持剛性需求和改善性住房需求”的前提下，貝殼研究院市場分析師劉麗杰認(rèn)為，現(xiàn)有的需求側(cè)政策仍有可以優(yōu)化的空間：“除了限購、限貸、限售等降低購房門檻、降低購房成本外，契稅補(bǔ)貼、住房補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券等促進(jìn)住房消費(fèi)的力度也有加大的空間。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，樓市需要更多積極政策的支持，“特別是銀行針對購房者的房貸利率，不僅僅新增貸款利率應(yīng)該下調(diào)，存量貸款利率也應(yīng)該有一定優(yōu)惠。”他指出，熱點(diǎn)城市也應(yīng)該針對真實(shí)的改善需求出臺一定的支持政策。

與此同時，“保交樓”首次被寫入中央政治局會議中，或許意味著供給端相關(guān)政策未來也會得到加強(qiáng)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉即表示，供給端政策的發(fā)力十分重要，“市場持續(xù)下滑，并非需求端政策紓困不給力，而是供給端沖擊持續(xù)存在?！彼f，在“保交樓”方面，未來地方政府的主導(dǎo)權(quán)有望加大，并更多地介入到具體項(xiàng)目的處置中。

“供給端可以選擇的政策工具還包括優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、加大信貸支持力度、對接紓困資金等方式，都有待探索?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府助力問題項(xiàng)目紓困力度或?qū)⒓哟?，隨著樓市寬松政策持續(xù)顯效及政府多措并舉“保交樓”的不斷推進(jìn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。