越來越多的跡象顯示，在持續(xù)的政策推動(dòng)下，此前低迷的房地產(chǎn)市場正逐步回暖。

貝殼研究院近期發(fā)布報(bào)告指出，今年2月，50個(gè)監(jiān)測城市二手房成交量環(huán)比增長約4%，考慮春節(jié)假期及自然天數(shù)較少，市場的實(shí)際修復(fù)力度十分明顯。同期，50城的二手房價(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)穩(wěn)。

中指研究院發(fā)布的一組數(shù)據(jù)也指出，百城新房和二手房環(huán)比價(jià)格均在2月由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅分別為0.03%和0.14%。

2月市場的升溫，反映出樓市企穩(wěn)的局面在春節(jié)后進(jìn)一步加速。這既被認(rèn)為是去年市場下跌后的“技術(shù)性反彈”，也是近期政策持續(xù)推動(dòng)的結(jié)果。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年已有接近50個(gè)城市發(fā)布了不同程度的穩(wěn)定樓市政策，雖然并不意味著松綁，但對于市場的提振作用不可忽視。

與此同時(shí)，隨著傳統(tǒng)“小陽春”時(shí)點(diǎn)的到來，市場的樂觀情緒進(jìn)一步蔓延。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，按照現(xiàn)有走勢，樓市將繼續(xù)迎來修復(fù)，在多重因素影響下，市場將出現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的走勢。

市場判斷謹(jǐn)慎樂觀

經(jīng)過去年下半年的低位運(yùn)行后，樓市在進(jìn)入2022年后出現(xiàn)一定的回暖，春節(jié)假期之后，回暖局面進(jìn)一步確立。

根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，今年2月，50個(gè)監(jiān)測城市二手房成交量環(huán)比增長約4%。若拋開春節(jié)假期的因素，2月7日至2月28日，50個(gè)監(jiān)測城市二手房日均成交較1月日均水平增長約40%，較去年12月日均水平增長約10%。

該機(jī)構(gòu)指出，超過四成的城市2月成交量環(huán)比增長。從需求結(jié)構(gòu)來看，剛需是支撐這輪升溫的主力。

交易量的回暖也帶動(dòng)價(jià)格止跌，貝殼研究院指出，今年2月，50個(gè)監(jiān)測城市二手房價(jià)格指數(shù)與1月持平，結(jié)束去年8月以來連續(xù)環(huán)比下跌的走勢。其中，4個(gè)一線城市二手房價(jià)格全部保持上漲，寧波、杭州、紹興等城市止跌轉(zhuǎn)漲。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，百城新房和二手房環(huán)比價(jià)格均在2月由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅分別為0.03%和0.14%。其中，無論是新房還是二手房，一線城市漲幅均為最高。

在這輪市場升溫中，部分熱點(diǎn)一二線城市再度扮演了領(lǐng)跑者的角色。其中，長三角區(qū)域最早復(fù)蘇，上海、南京等城市的成交量在1月就出現(xiàn)明顯升溫。2月，廣州、中山等城市交易回暖，帶動(dòng)大灣區(qū)樓市升溫。北京則一直保持著不錯(cuò)的看房和交易熱度。但東北地區(qū)的市場仍然相對低迷。

信貸政策的松動(dòng)，被認(rèn)為是刺激市場升溫的主因。去年下半年的樓市降溫，即主要源于信貸政策的收緊。從去年9月末開始，監(jiān)管部門連續(xù)釋放糾偏信號，政策在執(zhí)行層面才逐漸改善。其中，信貸政策的改善較為明顯。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，今年2月，103個(gè)城市主流首套、二套房貸利率平均環(huán)比下降9個(gè)基點(diǎn)，放款周期縮短12到38天不等。

來自地方政府的穩(wěn)樓市政策，同樣推動(dòng)了市場回暖。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前兩個(gè)月，近50個(gè)城市了出臺政策，對市場帶來利好，政策主要集中在降低首付比例、放松落戶限制、松綁公積金政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼等四個(gè)方面，均對需求端有著明顯利好。

某大型上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，春節(jié)后，其公司旗下項(xiàng)目的來訪量和交易量均明顯高于春節(jié)前。雖然很難與去年上半年相比，但公司對市場的判斷逐漸轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎樂觀。

多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)測價(jià)格升幅有限

事實(shí)上，雖然樓市仍在回暖通道中，但由于去年同期的高基數(shù)，今年前兩個(gè)月，多數(shù)熱點(diǎn)城市的交易量仍然有二成到五成的同比降幅。

這種差距的另一個(gè)體現(xiàn)在于，房企的銷售業(yè)績出現(xiàn)明顯下滑。中指研究院的報(bào)告顯示，2022年1-2月，TOP100房企銷售額均值為103.0億元，同比下降34.0%。其中銷售額超百億房企30家，較去年同期減少24家。

但正如前述房企人士所言，多數(shù)開發(fā)商對于市場的復(fù)蘇持樂觀態(tài)度。

上海某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，公司早先判斷，市場可能在今年二季度才會(huì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，但從長三角地區(qū)的市場變化來看，升溫的節(jié)奏要快于預(yù)期，說明需求潛力仍然很大。

“其他區(qū)域的回暖速度可能會(huì)慢一些，但從越來越多的政府部門發(fā)布的政策來看，仍然有理由（對市場走勢）樂觀。”他說。

2月24日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹表示，在今年的穩(wěn)樓市目標(biāo)中，“保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求”。這也被業(yè)界視為重要利好。

針對這一提法，貝殼研究院認(rèn)為，相對當(dāng)前調(diào)控政策側(cè)重對首次購房的剛需的支持，預(yù)計(jì)后期地方有望出臺支持改善性需求的政策。

對于房地產(chǎn)市場的前景，中原地產(chǎn)研究院認(rèn)為，隨著信貸政策的持續(xù)寬松，預(yù)計(jì)市場很可能在3-4月份出現(xiàn)一次“小陽春”。其中，一二線城市的熱度可能會(huì)比較明顯。

貝殼研究院也指出，在信貸、調(diào)控的持續(xù)激勵(lì)下，市場預(yù)期將轉(zhuǎn)向平穩(wěn)，在3月和4月，更多城市的新房銷售量將筑底后回升。二手房方面，從掛牌、帶看等指標(biāo)來看，預(yù)計(jì)3月交易量也將有明顯回升。

但多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在此過程中，價(jià)格的升幅仍然較為有限。一方面，當(dāng)前的市場升溫幅度不大，并不能對房價(jià)形成有力的支撐；另一方面，今年仍是房企的償債大年，開發(fā)商更傾向于獲取銷售現(xiàn)金流，而非通過提價(jià)的方式謀求利潤。