6月30日晚間，步步高發(fā)布公告表示，“建信資本-招商創(chuàng)融-步步高資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已完成發(fā)行，6月30日正式成立。發(fā)行規(guī)模7.8億元，預(yù)計(jì)獲得5億元投資收益，并表示該筆投資收益將對(duì)公司2021年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生積極影響。

根據(jù)公告，該項(xiàng)目的底層資產(chǎn)為湖南省長(zhǎng)沙市金星中路428 號(hào)金星路步步高廣場(chǎng)，屬于購(gòu)物中心，房屋所有權(quán)建筑面積超9萬(wàn)平方米，土地使用權(quán)面積超1.3萬(wàn)平方米，存續(xù)期約為17年。長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入是其主要的付息來(lái)源，但也要警惕租戶集中到期的風(fēng)險(xiǎn)。

從發(fā)行總規(guī)模上看，此次總規(guī)模為7.8億元，其中優(yōu)先A類為3.35億元，優(yōu)先B類為2.1億元，中間級(jí)為1.6億元，次級(jí)為0.75億元。 

具體來(lái)看，優(yōu)先A級(jí)的預(yù)期收益率為6%，優(yōu)先B級(jí)的預(yù)期收益率為6.5%，收益率適中。適合負(fù)債端成本較低且久期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)偏好較低、希望長(zhǎng)期獲得穩(wěn)定回報(bào)的投資者持有。而次級(jí)的收益率則呈現(xiàn)出股權(quán)特征，收益率主要依靠物業(yè)未來(lái)升值，但同時(shí)也存在較大估值波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。適合負(fù)債端成本較高且久期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)偏好較高且偏好股權(quán)投資的機(jī)構(gòu)投資者持有，也需要投資者擁有較強(qiáng)的資金運(yùn)營(yíng)管理能力。

值得一提的是，步步高類REIT項(xiàng)目的次級(jí)占比規(guī)模不到10%，這也是我國(guó)類REITs的普遍特性。興業(yè)證券分析稱，目前我國(guó)REITs 的次級(jí)設(shè)置更多是通過(guò)原始權(quán)益人自持以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部增信的目的，投資者對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)知不足導(dǎo)致投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好較低，更傾向于持有債權(quán)特征的優(yōu)先級(jí)。

事實(shí)上，從2014年首支類REITs產(chǎn)品“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”在深交所掛牌，類REITs市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至今日，類REITs項(xiàng)目數(shù)量達(dá) 84只, 發(fā)行總金額達(dá)1523億元，已遠(yuǎn)超千億市場(chǎng)規(guī)模。

然而，大多數(shù)類REITs均為私募方式發(fā)行，流動(dòng)性較差，主要由機(jī)構(gòu)投資者持有，個(gè)人投資者參與投資的門(mén)檻較高。另一方面，高收益物業(yè)資產(chǎn)的稀缺，也極大地制約了投資者的投資熱情。

因此，如何加快推動(dòng)公募REITs發(fā)展。有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)流動(dòng)性，降低不動(dòng)產(chǎn)投資門(mén)檻和交易成本，依然任重道遠(yuǎn)。