5月31日（周一），首批9只公募REITs即將公開發(fā)售。

發(fā)行渠道——包括大量銀行、近百家券商，以及主流的第三方平臺——都嚴陣以待。

而近日詢價結果顯示，首批9只公募REITs網(wǎng)下有效報價認購倍數(shù)超預期，高達3至15倍。機構追捧之下，接下來的公開發(fā)售也很可能出現(xiàn)超額認購、末日比例配售的現(xiàn)象。

現(xiàn)在關鍵的問題是，投資人做好準備了嗎？投資人應該如何選擇適合自己的公募REITs？要考慮哪些因素，注意哪些風險？

對此，兩位擬任公募REITs基金經(jīng)理建議，投資人不要把公募REITs當股票炒，而要關注REITs的底層資產(chǎn)、管理團隊，根據(jù)自己的偏好、持有時間長短、風險承受能力等情況進行投資。

“第一批公募REITs，大家關注的主要是底層資產(chǎn)，只要底層資產(chǎn)資質好，即使經(jīng)營團隊能力弱一點，項目也不會有多差。目前這個邏輯是對的?！币晃换鸾?jīng)理說。

 公開認購指南

從5月24、25日的詢價來看，機構投資者對首批9只公募REITs產(chǎn)品認購非常熱情。

詢價結果顯示，9只公募REITs產(chǎn)品網(wǎng)下有效報價均實現(xiàn)超比例認購，認購倍數(shù)在3.61—15.31倍之間，遠超市場預估。

具體來看，蛇口產(chǎn)園、首鋼綠能、張江REIT、鹽港REIT、首創(chuàng)水務、普洛斯、浙江杭徽、廣州廣河、東吳蘇園最終網(wǎng)下有效報價認購倍數(shù)分別為15.31倍、11.13倍、8.85倍、8.47倍、8.35倍、5.85倍、4.86倍、4.56倍、3.61倍。

在這種對公募REITs追捧的熱度下，周一開始的公開發(fā)售同樣可期。

值得一提的是，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者計算，首批公募REITs總募資額約314億元，但面向公眾投資者募集的份額并不多，僅為19億元，約占總募資額的6%。

具體來看，9只公募REITs面向公眾投資者的發(fā)售金額分別為：張江REIT2.00億元、浙江杭徽1.68億元、東吳蘇園2.79億元、普洛斯3.27億元、鹽港REIT2.21億元、首創(chuàng)水務0.89億元、首鋼綠能1.34億元、廣州廣河4.56億元、蛇口產(chǎn)園2.08億元。

9只公募REITs面向公眾投資者的發(fā)售金額中，最低的是首創(chuàng)水務，僅0.89億元，最高的是廣州廣河，為4.56億元。大部分在2億-3億之間，包括5只公募REITs。

在機構詢價熱情，而面向公眾投資者的發(fā)售金額僅有19億元的情況下，首批公募REITs很可能最終出現(xiàn)末日比例配售。

反之，按規(guī)定，如果首批公募REITs的公眾發(fā)售部分認購不足，將回撥給網(wǎng)下投資者。

根據(jù)公告，首批9只公募REITs認購規(guī)定如下：

（表格來源：中國基金報）

公告顯示，首批9只公募REITs發(fā)售時間集中在5月31日至6月1日，另有4只公募REITs基金延長至6月2日。

公募REITs設有場內(nèi)認購和場外認購兩種方式。

簡單地來說，場外認購，就是普通公募基金認購模式，通過基金公司直銷平臺、銀行、互聯(lián)網(wǎng)等第三方基金銷售機構認購。而場內(nèi)認購，通常是通過證券公司的證券賬戶認購。

那么，公眾認購公募REITs優(yōu)選場內(nèi)認購，還是場外認購？

一位公募基金人士向記者介紹，兩者都一樣。不過，如果從方便角度來看，投資人有券商賬號，其實通過場內(nèi)認購買賣公募REITs相對更方便。

但是場內(nèi)認購和場外認購兩種方式申購的門檻有差異。比如由平安基金擔任管理人的廣州廣河，場內(nèi)認購門檻是1000份，認購價13.02元/份，所需金額為13020元，而場外認購門檻是1000元。場內(nèi)認購門檻遠高于場外認購。

總體來看，公眾投資者通過場內(nèi)及場外認購公募REITs，有不同的最低門檻要求，首批9單公募REITs產(chǎn)品場外認購最低門檻為100元，場內(nèi)認購最低門檻1000元。

基金經(jīng)理揭秘REITs選基邏輯

那么，面對首批9只公募REITs，投資者怎么選擇適合自己的公募REITs？

一位擬任公募REITs基金經(jīng)理表示，投資REITs以長期投資為主。

他認為，具體到公募REITs的選擇，是選擇產(chǎn)權類（如產(chǎn)業(yè)園），還是特許經(jīng)營權類（如高速公路）的資產(chǎn)，是根據(jù)個人偏好。比如，你是喜歡產(chǎn)業(yè)園這樣的資產(chǎn)，希望未來有比較大的升值；還是喜歡像高速公路這樣的資產(chǎn)，希望未來長期有較穩(wěn)定的回報。

他建議，如果長期投資公募REITs，在同一類公募REITs資產(chǎn)中做選擇，可考慮三個因素：

一是看底層項目資產(chǎn)的品質，比如高速公路所處的位置，如果是長三角、珠三角這些經(jīng)濟比較發(fā)達城市，資產(chǎn)質量會比較優(yōu)秀。

二是看基金管理人的運營管理能力，國外公募REITs更多的是看管理團隊。長期來看，國內(nèi)未來基金管理人的管理能力的價值也會在公募REITs的價格中得到體現(xiàn)。

三是看未來原始權益人有沒有更多的資產(chǎn)可放到公募REITs里面來，以保證公募REITs的長期性。

另一位擬任公募REITs基金經(jīng)理則表示，“在投資公募REITs時，各投資者要放平心態(tài)，不要把公募REITs當成股票來追漲殺跌，公募REITs天然不像股票那樣有炒作的機會，公募REITs的價格波動不會太大，喜歡追漲殺跌的投資人不適合投資公募REITs?！?/p>

上述基金經(jīng)理表示，如果你的心態(tài)很平和，選擇不同的基礎資產(chǎn)，比如，你愿意長期持有和獲得一個相對穩(wěn)定的收益，并且看好公募REITs資產(chǎn)的升值潛力的話，你可以投產(chǎn)業(yè)園這一類的公募REITs；反之，如果你希望投資的期限不要那么長，很快就能有資金回流，那么比如高速公路、污水處理等這一類公募REITs就適合這類投資人。

“總體來看，首批公募REITs的資質都不錯，各家機構基本上都找了最好的資產(chǎn)去申報首批公募REITs試點?！鄙鲜龌鸾?jīng)理說。

至于從首批公募REITs里挑哪一個，上述基金經(jīng)理表示，“我覺得它們沒有特別明顯的差距。”

上述基金經(jīng)理指出，投資公募REITs要關注底層資產(chǎn)，因為公募REITs剛剛起步，公募基金管理人的運營能力還看不出來，以前大家都沒做過，沒有歷史數(shù)據(jù)追溯。

“第一批公募REITs，大家關注的主要是底層資產(chǎn)，只要底層資產(chǎn)資質好，即使經(jīng)營團隊能力弱一點，項目也不會有多差。目前這個邏輯是對的。”上述基金經(jīng)理說。

“但是，從海外的經(jīng)驗來看，從關注底層資產(chǎn)慢慢會過渡到關注管理團隊，因為底層資產(chǎn)只能保證你第一批資產(chǎn)的優(yōu)質，但未來的擴募、管理經(jīng)營非常依賴于管理團隊的能力?！鄙鲜龌鸾?jīng)理說。

值得注意的是，上述兩位擬任公募REITs基金經(jīng)理都特別提醒投資人，公募REITs是場內(nèi)交易，二級市場是有風險的。因為公募REITs成立之后不再開放申購及贖回，而且這類產(chǎn)品封閉期比較長，只能通過二級市場買賣，基金存在折溢價風險。

“公募REITs一方面受底層資產(chǎn)分紅回報的影響，另一方面也會受到二級市場的影響。投資者要根據(jù)自己的風險承受能力來選擇適合自己的產(chǎn)品。”一位基金經(jīng)理表示。