房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管繼續(xù)從嚴(yán)從緊，為房企上游供應(yīng)商提供融資的資產(chǎn)證券化亦受影響。

5月19日，對(duì)于今日網(wǎng)傳“協(xié)會(huì)明確要求全行業(yè)均不得開展房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類項(xiàng)目，單一類或集合類項(xiàng)目均不可?！倍辔粊碜糟y行、理財(cái)、保理業(yè)內(nèi)人士對(duì)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者表示，關(guān)注到上述傳聞，但均未收到此類通知或窗口指導(dǎo)。

不過，一位銀行業(yè)人士表示，上述傳聞夸大了房地產(chǎn)融資管控力度和方向。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資做的比較大的銀行，包括一家華南股份行和一家大行已被窗口指導(dǎo)。其他房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資規(guī)模較小的銀行仍然可以備案。

多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者表示，房地產(chǎn)業(yè)不允許過度融資，而非不允許融資，融資限制仍為房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”、銀行四檔房貸集中度管理。

業(yè)內(nèi)人士表示，監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈去年就已有窗口指導(dǎo)，房地產(chǎn)類供應(yīng)鏈ABS儲(chǔ)架規(guī)模最多20億元，已獲批儲(chǔ)架的可以繼續(xù)滾動(dòng)發(fā)行，但新申請(qǐng)已經(jīng)很難獲批。對(duì)于通過北金所債權(quán)融資計(jì)劃轉(zhuǎn)讓供應(yīng)鏈類資產(chǎn)債權(quán)，由于其屬于“非標(biāo)”資產(chǎn)，在非標(biāo)嚴(yán)監(jiān)管之下已大為壓縮。

兩種房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資模式

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈項(xiàng)目有多種形式，一類是場(chǎng)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化融資，房地產(chǎn)供應(yīng)商將應(yīng)收賬款打包成保理債權(quán)，在交易所市場(chǎng)、銀行間市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)支持證券（ABS）或資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）；二類是在北金所等掛牌轉(zhuǎn)讓相關(guān)債券，再經(jīng)由信托通道將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人。按照資管新規(guī)，上述兩種方式中，資產(chǎn)證券化屬于標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)，北金所債權(quán)融資計(jì)劃屬于非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)（簡(jiǎn)稱非標(biāo)）。

上述業(yè)內(nèi)人士對(duì)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者表示，所在機(jī)構(gòu)的銀行理財(cái)資金仍在正常購買房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但在“房住不炒”政策要求下，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的資產(chǎn)證券化發(fā)行一直受到窗口指導(dǎo)。

一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者表示，監(jiān)管去年就有窗口指導(dǎo)，保理形式的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品申請(qǐng)儲(chǔ)架發(fā)行，制造業(yè)企業(yè)ABS儲(chǔ)架額度最高可到100億元，房地產(chǎn)類供應(yīng)鏈ABS儲(chǔ)架規(guī)模被降至20億元。已經(jīng)發(fā)行的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS可以繼續(xù)滾動(dòng)發(fā)行，但此類資產(chǎn)新申請(qǐng)儲(chǔ)架發(fā)行已經(jīng)很難獲批?！氨O(jiān)管沒有發(fā)文，但這已經(jīng)是業(yè)內(nèi)的通常做法?！?/p>

一般來說，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS或ABN的交易路徑為，由供應(yīng)商通過對(duì)房地產(chǎn)商（作為核心企業(yè)）的應(yīng)收賬款向保理公司進(jìn)行保理融資，形成保理債權(quán)，由保理公司將其對(duì)房地產(chǎn)商的應(yīng)收賬款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，向交易所或銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)資產(chǎn)支持證券儲(chǔ)架額度，房地產(chǎn)商作為共同債務(wù)人實(shí)現(xiàn)債務(wù)加入。

由于資產(chǎn)證券化屬于標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)，銀行理財(cái)?shù)荣Y金購買房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類并無限制。一位華南保理公司人士對(duì)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者表示，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS以保理債權(quán)形式發(fā)行，關(guān)鍵要求是募集資金用于上游供應(yīng)商用于建筑等，不能再將資金中轉(zhuǎn)給作為核心企業(yè)的房地產(chǎn)商，“否則就是違規(guī)向房地產(chǎn)企業(yè)融資了”。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期涉房類ABS終止項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)。例如，5月11日，寶能地產(chǎn)擬發(fā)行20億元“天風(fēng)-寶能應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”中止。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS亦備受房企歡迎，4月24日，光明地產(chǎn)連發(fā)三個(gè)融資公告，分別為開展供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持證券業(yè)務(wù)（ABS）、開展供應(yīng)鏈定向資產(chǎn)支持票據(jù)業(yè)務(wù)（ABN）及申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行超短期融資券，融資金額分別不超過20億元、50億元、35億元。

對(duì)于北金所融資渠道，繼續(xù)2019年以來對(duì)房地產(chǎn)信托融資渠道進(jìn)行約束后，2020年以來對(duì)房地產(chǎn)的北金所融資渠道均已嚴(yán)控。一位信托公司人士表示，北金所債權(quán)融資計(jì)劃不算標(biāo)品，愿意發(fā)行產(chǎn)品投資的信托公司已經(jīng)不多了。

今年1月，一家第三方房地產(chǎn)金融平臺(tái)曾發(fā)報(bào)告稱，一些股份行、城商行通過私人銀行代銷操作針對(duì)前30強(qiáng)房企等百強(qiáng)房企的融資業(yè)務(wù)，私人銀行客戶通過認(rèn)購北金所債權(quán)計(jì)劃、信托機(jī)構(gòu)產(chǎn)品（如滿足條件的優(yōu)先股產(chǎn)品）、基金產(chǎn)品等向開發(fā)商提供融資款項(xiàng)，至于這些產(chǎn)品是否需納入房貸集中度管理統(tǒng)計(jì)口徑，目前來看尚無答案。

甚至，已有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債用于償還北金所融資計(jì)劃。4月25日，招商局蛇口公告，擬發(fā)行15億元、150天期限超短期融資券，全部用于償還公司發(fā)行的北金所債權(quán)融資計(jì)劃。招商蛇口362億元債券余額中，存續(xù)超短期融資券55億元、中期票據(jù)86億元、公司債150億元、資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）10.5億元、資產(chǎn)支持證券（ABS）41.5億元、高級(jí)債券19億元。

不允許地產(chǎn)過度融資

有業(yè)內(nèi)人士并稱，監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的態(tài)度是不允許過度融資，而非不允許融資。融資限制不能超過房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”、銀行房貸集中度管理。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》去年8月獨(dú)家報(bào)道，監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)設(shè)置“三道紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，按“三道紅線”，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

對(duì)于商業(yè)銀行，2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分五檔對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比設(shè)定上限，并對(duì)超限銀行設(shè)置2-4年調(diào)整過渡期。

不過，雖然開發(fā)貸、公司債、企業(yè)債、資產(chǎn)證券化等房地產(chǎn)公司債權(quán)類融資渠道均受到嚴(yán)管，但房地產(chǎn)公司融資仍在快速增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金63542億元，同比增長(zhǎng)35.2%；比2019年1—4月份增長(zhǎng)21.1%，兩年平均增長(zhǎng)10.1%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道中，增長(zhǎng)主要來自購房者的定金、按揭貸款等回款。具體來看，2021年1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款9043億元，增長(zhǎng)3.6%；利用外資17億元，下降28.3%；自籌資金17167億元，增長(zhǎng)15.4%；定金及預(yù)收款24362億元，增長(zhǎng)74.1%；個(gè)人按揭貸款10738億元，增長(zhǎng)41.3%。

今年4月，中金公司發(fā)表報(bào)告認(rèn)為，目前大部分銀行房貸集中度距離上限仍有一定距離，房地產(chǎn)企業(yè)和購房個(gè)人還可以通過選擇非超限銀行獲得貸款來降低這一通知影響，不過一方面通知體現(xiàn)了監(jiān)管態(tài)度，而這一態(tài)度下銀行可能進(jìn)一步收緊兩類貸款發(fā)放額度和標(biāo)準(zhǔn)，甚至還會(huì)影響到房地產(chǎn)債券、ABS類資產(chǎn)投資額度，從而傳導(dǎo)到房地產(chǎn)融資收緊；另一方面，部分區(qū)域性布點(diǎn)的銀行超限較多，可能導(dǎo)致該區(qū)域的房企融資和房地產(chǎn)銷售走弱，例如青島、成都、鄭州。

在房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管整體從嚴(yán)從緊的情況下，房地產(chǎn)ABS對(duì)地產(chǎn)商的融資重要性有所凸顯。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品總發(fā)行規(guī)模3122.4億元，同比增長(zhǎng)8.4%。其中，供應(yīng)鏈ABS發(fā)行規(guī)模共計(jì)1846.7億元，同比增長(zhǎng)18.0%，在房地產(chǎn)ABS發(fā)行總規(guī)模中占比59.1%，較2019年提升4.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS對(duì)企業(yè)主體信用要求較高，目前主要為具有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)且信用評(píng)級(jí)較高的房企參與其中。