近日多家長租公寓出現(xiàn)“跑路”，相關(guān)部門再度發(fā)布住房租賃市場風(fēng)險提示。

9月初，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)文提醒房東、租客在委托經(jīng)營或租房過程中，應(yīng)多方了解周邊住房的市場租金價格，警惕公司“高進(jìn)低出、長收短付”帶來的風(fēng)險，避免因公司“爆倉”“跑路”遭受損失。

一周前，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也發(fā)布住房租賃風(fēng)險提示稱，數(shù)家住房租賃企業(yè)因采取“高進(jìn)低出”“長收短付”經(jīng)營模式出現(xiàn)“爆倉”“跑路”，提示住房租賃當(dāng)事人在租賃活動中需謹(jǐn)慎。

“這意味著長租公寓行業(yè)高進(jìn)低出、長收短付的業(yè)務(wù)模式已經(jīng)徹底走入死胡同?！遍L租公寓業(yè)內(nèi)人士王強（化名）向記者指出。去年以來，高進(jìn)低出（高價租入房源再低價出租）、長收短付（一次性收取租客1-2年租金卻按月向房東支付租房款）的業(yè)務(wù)模式，已導(dǎo)致眾多長租公寓資金鏈大幅吃緊，疫情沖擊下導(dǎo)致新租客減少與租房空置率上升，進(jìn)一步加劇長租公寓平臺收支失衡。

一位國內(nèi)大型創(chuàng)投機構(gòu)合伙人向記者透露，近日他接到一家參與股權(quán)投資的長租公寓負(fù)責(zé)人的求助電話，希望獲得一筆過橋貸款，緩解對房東的付款壓力。但該合伙人所在創(chuàng)投機構(gòu)迅速婉拒，因為不知道長租公寓“高進(jìn)低出”所造成的租金差虧損缺口究竟有多大。

他坦言，目前創(chuàng)投機構(gòu)內(nèi)部已做好長租公寓項目投資失敗的最壞打算，整個投資團(tuán)隊也在反思，在國家積極推進(jìn)房地產(chǎn)租售并舉的大環(huán)境下，為何長租公寓這個朝陽行業(yè)變得亂象迭起。

資金高杠桿風(fēng)險聚集

王強看來，近日爆倉跑路的多家長租公寓平臺都有一個共同特征，即將“高進(jìn)低出”“長收短付”業(yè)務(wù)模式發(fā)揮到極致，導(dǎo)致整個平臺“入不敷出”。

“這背后，是長租公寓平臺濫用資金杠桿惹的禍?！蓖鯊娭毖?。為了快速積累房源擴張市場規(guī)模，它們都挪用大量“應(yīng)付款”（支付給房東的租房款），持續(xù)高價租入新的房源。

王強曾遇到一個極端案例，租客將1年期租金一次性交給長租公寓平臺，后者僅留下1/6資金支付給房東，其余5/6資金全部用于高價獲取新房源。其邏輯很簡單，通過持續(xù)擴大房源與業(yè)務(wù)規(guī)模，平臺不但可以通過降低運營成本“創(chuàng)造”利潤，還能利用業(yè)務(wù)規(guī)模效應(yīng)尋求新的股權(quán)投資款，進(jìn)而上市“賺”資本市場的錢。

他坦言，這種業(yè)務(wù)邏輯本身就存在極大風(fēng)險。首先，“高進(jìn)低出”造成的租金差虧損缺口達(dá)到1500-2000元/間，絕不是平臺通過規(guī)模效應(yīng)降低運營成本就能解決，而租金差持續(xù)虧損，意味著平臺虧損額隨業(yè)務(wù)規(guī)模擴張“水漲船高”，到最后難以收拾；其次，“長收短付”模式一旦遇到疫情等突發(fā)事件，導(dǎo)致新租客與新租金收入驟降，平臺沒有足夠的新租金收入用于兌付房東租房款，導(dǎo)致大量房東“中途毀約”收回房子，租客則要求索回剩余租金，倒逼長租公寓平臺資金鏈斷裂。

“深層次原因，是長租公寓平臺用于業(yè)務(wù)擴張的資金，并不是業(yè)務(wù)收入與運營利潤，而是應(yīng)付款，由此造成資金挪用與資金杠桿風(fēng)險驟增?！蓖鯊娬f。

多位長租公寓業(yè)內(nèi)人士透露，部分長租公寓平臺很快找到了新的生財之道——向新租客們提供租金貸（讓租客申請貸款一次性支付1-2年期租房租金），從而賺取貸款利息提成與傭金收入以填補租金差虧損缺口。

“這導(dǎo)致長租公寓的資金杠桿風(fēng)險進(jìn)一步上升，因為大量租金貸資金同樣沒有支付給房東，而是被長租公寓平臺挪用擴大規(guī)模。”一位曾在長租公寓平臺擔(dān)任運營總監(jiān)的人士直言。今年6月，他從這家長租公寓平臺離職前，平臺已經(jīng)3個月發(fā)不出工資，早已入不敷出。

“4-5月份，我曾供職的折價長租公寓平臺每月需向房東支付超2000萬元房租，但新租客帶來的租金收入不足400萬，等待它的結(jié)果，多半是爆倉?！鄙鲜鋈耸扛锌f。而且多家資金鏈吃緊的長租公寓平臺原本打算海外上市融資，但資本市場早已對它們關(guān)上了大門。

創(chuàng)投資本“愛莫能助”

越來越多長租公寓平臺資金鏈吃緊，曾經(jīng)“力挺”它們的創(chuàng)投資本也只能愛莫能助。

一位創(chuàng)投機構(gòu)投資總監(jiān)告訴記者，6月份一家長租公寓平臺創(chuàng)始人曾找到他，愿以上一輪股權(quán)融資估值的7折尋求新的股權(quán)融資，先緩解資金鏈缺口，再擇機海外上市，讓創(chuàng)投資本退出。

“但是，基金所有的合伙人都認(rèn)為這個便宜不能撿?！鄙鲜鐾顿Y總監(jiān)說。如今長租公寓的業(yè)務(wù)模式與他們當(dāng)初預(yù)期的完全不一樣。三年前，他們之所以看好長租公寓產(chǎn)業(yè)，一個重要原因是長租公寓平臺若有能力獲取交通便捷且租金較低的老廠房資源，通過改造成長租公寓出租，可以賺取逾20%的租金差收益。但越來越多的長租公寓“反其道而行之”，不斷以高價租入各類房源，再低價出租，盲目擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，甚至挪用大量“應(yīng)付款”制造巨大的資金杠桿風(fēng)險。

“即便有長租公寓平臺愿意簽訂對賭協(xié)議尋求融資，我們也基本無動于衷?！鄙鲜鐾顿Y總監(jiān)表示。目前已登陸海外資本市場的青客公寓、蛋殼公寓股價較IPO開盤價均下跌約30%，表明二級市場投資者對長租公寓業(yè)務(wù)模式可持續(xù)性倍感擔(dān)憂。