房企物業(yè)上市潮在今年愈演愈烈。繼融創(chuàng)、恒大等頭部房企擬拆分物業(yè)上市之后，華潤(rùn)置地也動(dòng)手了。

8月31日，在官宣“可能拆分”的五天后，華潤(rùn)公告稱，華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)萬(wàn)象”）已在港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)，主要業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，與此前的公告內(nèi)容一致。

近年來(lái)，華潤(rùn)置地提出“城市綜合投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”的定位，開(kāi)發(fā)＋運(yùn)營(yíng)并行，銷售排名靠前，商業(yè)地產(chǎn)租金收入領(lǐng)先同行。

在“住宅＋商業(yè)”雙軌運(yùn)營(yíng)多年后，華潤(rùn)置地想要釋放這一模式的潛在價(jià)值，將輕資產(chǎn)管理部分分拆出來(lái)上市，這也讓它有了區(qū)別于一眾物業(yè)股的價(jià)值。

“物管+商管”上市

在8月28日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地管理層表示，分拆物業(yè)上市在三年前就已經(jīng)開(kāi)始準(zhǔn)備了。

這可以解釋從公告到遞交招股書(shū)，華潤(rùn)動(dòng)作為何如此迅速。

招股書(shū)顯示，2017年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活正式成立，初期專注于提供住宅物業(yè)管理服務(wù)，配合華潤(rùn)置地業(yè)務(wù)需要。而后，這個(gè)平臺(tái)的獨(dú)立性漸強(qiáng)，致力于成為“中國(guó)領(lǐng)先的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商”。

此次，華潤(rùn)置地?cái)M將物業(yè)管理業(yè)務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)合二為一共同上市，關(guān)鍵的合并動(dòng)作發(fā)生于2020年。

6－8月，華潤(rùn)萬(wàn)象生活密集出手，分別從集團(tuán)和置地手中，收購(gòu)了華潤(rùn)萬(wàn)象商業(yè)（深圳）、深圳布吉萬(wàn)象匯、瀘州萬(wàn)象匯的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，以及湖北潤(rùn)聯(lián)物業(yè)。

經(jīng)過(guò)一系列合并動(dòng)作后，華潤(rùn)萬(wàn)象的上市籃子已經(jīng)備好，旗下有四家投資控股公司、九家物業(yè)公司和三家商管公司。

8月末，華潤(rùn)萬(wàn)象正式叩響了港交所大門(mén)。據(jù)IFR引述市場(chǎng)消息人士報(bào)道，華潤(rùn)萬(wàn)象生活此次上市擬集資約10億美元(約78億港元)。

對(duì)于分拆上市的原因，華潤(rùn)置地總裁李欣表示，主要是想充分釋放過(guò)去十幾年“雙輪驅(qū)動(dòng)”高速發(fā)展的價(jià)值。

與其他房企不同，華潤(rùn)是內(nèi)地少見(jiàn)的住宅＋商業(yè)雙軌并進(jìn)的房企，其物業(yè)租金收入已連續(xù)兩年超過(guò)百億，是內(nèi)地上市房企中唯一過(guò)百億的。

而將物業(yè)與商管合并，是希望做強(qiáng)做大華潤(rùn)置地輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)和管理平臺(tái)，構(gòu)建自己的盈利能力；此外，分拆可使華潤(rùn)萬(wàn)象成為獨(dú)立上市平臺(tái)，可直接進(jìn)入債務(wù)、股票市場(chǎng)融資，提升市值規(guī)模。

對(duì)華潤(rùn)置地而言，分拆上市也將能支持其中重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資業(yè)務(wù)，以及帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

盡管招股書(shū)中，沒(méi)有公布融資金額、預(yù)期市值，但從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，華潤(rùn)萬(wàn)象將是體量不小的存在。

截至2020年6月30日，華潤(rùn)萬(wàn)象提供物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約1.07億平方米，提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的購(gòu)物中心建筑面積約560萬(wàn)平方米。

2017-2019年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，期內(nèi)分別實(shí)現(xiàn)收入31.29億元、44.32億元及58.68億元，同期凈利潤(rùn)分別為3.88億元、4.23億元及3.65億元，營(yíng)收和凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率為36.8%及-3.06%，行業(yè)期內(nèi)平均營(yíng)收和凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率分別為34.62%及37.17%。

華潤(rùn)萬(wàn)象的絕大部分管理物業(yè)都來(lái)自母公司華潤(rùn)置地，與后者高度捆綁。2019年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入58.68億元，龍頭房企中僅次于萬(wàn)科、綠城、碧桂園、保利物業(yè)。

機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，按2019年物業(yè)公司的服務(wù)收入計(jì)算，華潤(rùn)萬(wàn)象排名第5；按2019年購(gòu)物中心管理服務(wù)收入計(jì)算，華潤(rùn)萬(wàn)象排名第2。

華潤(rùn)萬(wàn)象的未來(lái)

根據(jù)招股書(shū)，拆分后，華潤(rùn)置地對(duì)華潤(rùn)萬(wàn)象的持股比例不變，依然為59.55%。對(duì)于其他股份，華潤(rùn)置地管理層表示，將依據(jù)上市條例要求，為置地股東優(yōu)先提供保證配額。

與眾多物業(yè)公司一樣，華潤(rùn)萬(wàn)象此次也選定在香港開(kāi)啟資本化征途。

截至9月1日，連同華潤(rùn)萬(wàn)象生活在內(nèi)，擬赴港上市的物管企業(yè)已達(dá)到11家，這些排隊(duì)的企業(yè)中，很多與華潤(rùn)萬(wàn)象生活一樣背靠龍頭房企，例如中國(guó)恒大旗下恒大物業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)旗下的融創(chuàng)服務(wù)控股、世茂集團(tuán)旗下的世茂服務(wù)、金科旗下的金科物業(yè)等。

事實(shí)上，今年以來(lái)，諸多大中小型地產(chǎn)商紛紛開(kāi)啟物業(yè)分拆之路，這股風(fēng)潮在疫情之后更加明顯，因?yàn)橥顿Y者更加看到了物業(yè)在社區(qū)管理中的價(jià)值；物業(yè)股今年表現(xiàn)搶眼，股價(jià)上漲數(shù)倍的不在少數(shù)，市盈率普遍在幾十倍，最高的有80多倍。

華潤(rùn)萬(wàn)象在這波物業(yè)上市潮中，并非先行者。此前，同為央企地產(chǎn)商龍頭旗下，中海物業(yè)在2015年便早早入駐港交所，是物業(yè)領(lǐng)域第二家上市企業(yè)，至今股價(jià)上漲超480%；保利物業(yè)在2019年末上市，半年多股價(jià)上漲超75%，招商積余在2019年末完成資產(chǎn)重組后物業(yè)業(yè)務(wù)拆分上市。

就今年來(lái)看，物業(yè)股更加火爆，恒大物業(yè)吸引了馬云的云鋒基金、馬化騰、紅杉資本、中信資本等入股。

眾多房企分拆物業(yè)上市，在今年也被賦予了更多的意義，比如降負(fù)債，恒大總裁夏海鈞在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，恒大的凈負(fù)債率將因物業(yè)分拆而降低約19個(gè)百分點(diǎn)。

2020上半年，華潤(rùn)置地的凈負(fù)債率上升15.6個(gè)百分點(diǎn)至45.9%，雖然仍處于低位區(qū)間，但分拆上市，無(wú)疑也將進(jìn)一步強(qiáng)化置地的資產(chǎn)負(fù)債表。

展望未來(lái)，弗若斯特沙利文報(bào)告表示，中國(guó)全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)收入總額可能將在2024年達(dá)到6982億元，實(shí)現(xiàn)2019 年-2024年8.2%的復(fù)合年增長(zhǎng)率。

華潤(rùn)萬(wàn)象看到了這一發(fā)展機(jī)遇，在招股書(shū)中表示，未來(lái)將加速擴(kuò)張規(guī)模，鞏固領(lǐng)先市場(chǎng)地位。

而物業(yè)＋商管的模式，讓華潤(rùn)與現(xiàn)有的物業(yè)公司區(qū)別開(kāi)來(lái)，有了獨(dú)特性。在住宅物業(yè)領(lǐng)域，華潤(rùn)能做的和其他房企一樣，就是在接母公司資源同時(shí)也并購(gòu)擴(kuò)張；而在商管領(lǐng)域，華潤(rùn)商業(yè)的品牌，也可以讓它進(jìn)行輕資產(chǎn)擴(kuò)張，輸出品牌管理。

李欣稱，未來(lái)五年，在規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，華潤(rùn)置地將繼續(xù)做大做強(qiáng)以購(gòu)物中心為核心的商業(yè)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)和商管、物管等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。